안녕하세요 후추보리입니다 :)
"지금 사면 비싸게 사는 거 아닐까?"
"세제개편 확정되면 더 떨어질 수도 있잖아."
"대출도 안 나오는데, 조금만 더 모아서 사자."
지금처럼 시장이 흔들릴 때마다 들려오는 말들입니다.
정말 기다리는 게 맞았을까요?
최근 3년간 서울 아파트 거래량, 매물 수, 정책 흐름을 정리하고 확인해봤습니다.
최근 3년 동안 반복된 패턴
데이터로 확인한 최근 시장은 늘 비슷한 순서로 움직였습니다.
규제나 큰 사건 → 거래 감소, 매물 증가 → 사람들의 관망 → 거래 회복 → 매물 소진, 호가 상승
- 24년 상반기: 24.01 신생아 특례대출, 24.06 DSR 2단계 연기(7월→9월), 6~7월 거래량 8~9천 건으로 폭발하며 매매 지수 반등.
- 24년 하반기~25년 초: 스트레스 DSR 강화, 탄핵·계엄 불확실성으로 인한 매물 증가. 토허제 해제 및 재지정 사이에 빠르게 움직인 사람들.
- 25년 10.15 이전: 6월 거래량 1.2만 건 폭발. 6.27 대출 규제 후 거래량 잠시 감소했다가 다시 증가.
- 25년 10.15 이후~26년 7월: 서울 전역 토허제·규제지역 지정 이후 전세 매물 수 급감, 5.9 다주택 양도세 중과 이전 다주택 매물 출회 + 매매 거래량 증가, 이후 전월세대란으로 서울 외곽까지 상승 확산.
사람들이 주춤하며 매물이 쌓였던 시기는, 지나고 보면 가장 여유 있게 고를 수 있던 시기였습니다.
24년 말,
불확실성에 가려진 기회
24년 하반기 수도권 스트레스 DSR 강화로 대출은 줄었고, 연말엔 계엄과 탄핵 사태까지 터졌습니다.
세입자 분들은 “2년만 더 살아보자”며 전세를 갱신했고, 매도자는 호가를 안 내리고 매수자는 조금이라도 깎으려고 서로 눈치를 보는 시장이었습니다.
저 역시 급매를 찾아 계약한 뒤에도 줄다리기하는 분위기는 25년초 잠삼대청 토허제 해제까지 한두 달 더 이어졌습니다.
돌아보니 이 시기도 사람들이 눈치보고 있을 때 좋은 물건을 천천히 비교하고 고를 수 있는 시간이었습니다.
25년 하반기,
전세난이 불러온 상승
25년 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세 낀 매수가 막혔습니다. 새로 전세 놓는 사람이 없고, 기존 세입자는 갱신하고, 신축 공급까지 역대급으로 부족해지면서 전세 매물이 잠겼습니다.
10.15 대책 이후 1년간 서울 전셋값은 10.31% 올라 직전 1년(2.41%)의 4배를 넘었고, 임대차 거래 중 월세 비중은 올해 들어 절반을 넘어섰습니다. 전월세 대란을 버티기 어려워진 세입자들은 결국 매수로 돌아섰습니다. 매매가와 전셋값의 차이는 줄어드는데 전세 물건은 없으니, 대출 한도 안에서 살 수 있는 아파트를 사는 '생존 매수'였습니다.
10.15 이후 1년간 노원구는 12.52% 올라 서울 상승률 상위권에 들었고, 같은 기간 서울에서 거래가 가장 많았던 단지는 강북구 SK북한산시티였습니다. 반면 대책 이전 1년간 12%대 상승했던 강남구와 서초구는 각각 1.30%, 3.30% 오르는 데 그쳤습니다.
"좋은 데만 많이 오르는 거야"라며 기다린 1년, 상승은 외곽까지 도착했습니다.
26년 하반기, 여러분의 선택은?
지금 시장은 작년, 재작년과 많이 닮아 있습니다.
8월 세제개편안 이후 서울 아파트 매물은 4개월 만에 최대치를 기록했고, 8월 거래량은 한 달 전보다 40% 가까이 줄었습니다.
다시 사람들이 주춤하고, 매물이 쌓이고 있습니다.
그런데 전세는 여전히 잠겨 있고, 실수요는 사라지지 않았습니다. 8월 이후 계약된 서울 아파트 중 15억원 이하 거래가 약 79%를 차지했습니다. 누군가 관망하는 동안 거래는 조용히 이어지고 있습니다.
매물은 다시 늘고 있고, 전세는 여전히 부족합니다.
여러분은 기다리실 건가요, 아니면 고르실 건가요?
고르기로 하셨다면, 이렇게 시작해 보세요.
1. 예산부터 숫자로 확정하기
종잣돈과 대출 가능 금액을 계산기로 직접 두드려 보세요. 막연한 "이 정도면 되겠지"가 아니라, 매달 편하게 갚을 수 있는 금액이 기준이에요. 금리는 보수적으로 계산해두세요.
2. 후보는 최소 3개 지역, 5개 단지
한 곳만 보고 결정하지 마세요. 직장까지의 교통, 학군, 환경을 기준으로 비교해야 내 예산 안에서 가장 좋은 선택이 보입니다.
3. 이번 주말, 낮과 밤 두 번 가보기
지도와 사진으로는 절대 알 수 없는 것들이 있습니다. 내 발로 걸어보고, 밤 분위기까지 확인해보세요.
4. 거래가 멈춘 지금, 더 부지런히 움직이기
관심 단지의 매물 변화를 꾸준히 지켜보세요. 사람들이 관망하고 거래가 멈췄을 때가 오히려 여유 있게 물건을 살펴볼 기회입니다.
퇴근 후 발 뻗고 누울 내집이 필요한데, 막연한 불안 때문에 기회를 흘려보내지 않으셨으면 좋겠습니다.
조금 두렵더라도, 지금 용기 내서 하는 선택에 대해서 5년 뒤, 10년 뒤의 내가 뭐라고 말해줄지 생각해보세요. “그때 참 잘했다 OO야!”
불안할 때 저를 움직이게 한 건 차근차근 공부하며 세워둔 기준이었습니다. 여러분도 오늘, 예산과 후보지역의 기준을 세워보는 것부터 시작해 보세요😊
모든 월급쟁이 분들의
내집마련을 진심으로 응원합니다🩵
