안녕하세요 등어입니다 :)
최근 부동산 시장을 지켜보면서
이런 이야기를 하시는 분들을 종종 만나게 됩니다
"3개월 전에는 8억이었는데 지금은 9억이에요."
"작년에 봤을 때는 분명 10억이었는데 벌써 12억이 됐어요."
"이렇게 많이 올랐는데 지금 사도 되는 걸까요?"
"조금만 기다리면 다시 예전 가격으로 내려오지 않을까요?"
아마 오랫동안 시세를 지켜보셨던 분들이라면
한 번쯤 해보셨을 고민일 것 같습니다
저 역시 비슷한 생각을 했던 적이 있습니다
몇 달 전만 해도 분명 더 저렴하게 살 수 있었던 단지가
어느 순간 몇천만 원, 몇억 원씩 올라 있는 모습을 보면
쉽게 매수하기가 어려워집니다
특히 내가 직접 봤던 단지라면 더욱 그렇습니다
그 가격에 살 수 있었던 기회를 알고 있기 때문입니다
그러다 보니 지금의 가격을 볼 때마다
자꾸 과거의 가격이 떠오릅니다
"그때 샀어야 했는데…"
"지금 사면 너무 비싸게 사는 것 아닐까?"
그렇게 고민하다가 또 시간이 지나고
가격이 더 오르면 다시 같은 고민을 반복하게 됩니다
그런데 이런 모습을 보면서 한 가지 생각이 들었습니다
우리가 지금 사지 못하는 이유는
정말 가격이 비싸기 때문일까요?
아니면 과거의 가격을 잊지 못하기 때문일까요?
오늘은 과거 가격에 대한 아쉬움 때문에
투자를 망설이고 계신 분들께 제 생각을 나눠보고 싶습니다
과거의 가격이 가치를 결정하지 않습니다
부동산 공부를 하다보면 자연스럽게
과거의 가격을 기억하게 됩니다
3개월 전 가격, 1년 전 가격, 그리고 과거 전고점까지
이런 것을 알고 있다는 것은 분명 장점입니다
가격이 어떻게 움직였는지 알 수 있고,
시장의 흐름을 이해하는 데 도움이 되기 때문입니다
하지만 때로는 그 기억이
우리의 판단을 어렵게 만들기도 합니다
예를 들어 A단지가 있다고 생각해 보겠습니다.
1년 전에는 8억이었는데 지금은 10억이 되었습니다
이 단지를 오랫동안 지켜본 사람은
2억이나 올랐다는 사실이 먼저 눈에 들어옵니다
그런데 같은 시점에 처음 이 지역을 공부한 사람은
조금 다르게 생각할 수도 있습니다
"이 단지가 10억이면 주변의 다른 단지들과
비교했을 때 가격이 어떤 수준이지?"
"비슷한 가격으로 더 좋은 단지를 살 수 있을까?"
"이 지역에서 이 정도 가치의 아파트를
10억에 사는 것이 합리적일까?"
같은 단지를 보고 있지만 질문이 달라지는 것입니다
한 사람은 과거의 가격과 비교하고 있고
다른 한 사람은 현재 선택할 수 있는
다른 자산들과 비교하고 있습니다
이 차이가 중요하다고 생각합니다
과거에 8억이었다는 사실만으로
지금의 10억이 비싼 가격이라고 판단할 수는 없습니다
물론 2억이 올랐다는 사실을 무시해서도 안 됩니다
다만 중요한 것은 얼마나 올랐는지가 아니라,
지금 10억이라는 가격이 그 단지의 가치에 비해
적정한가를 판단하는 것입니다
시간이 지나며 자산의 가격이 달라지는 이유
우리는 왜 자산을 보유하려고 할까요?
여러 이유가 있겠지만 저는 그중 하나가
통화량의 증가로 인해서
화폐가치가 하락하기 때문이라고 생각합니다
시간이 지나면서 물가가 상승하고
같은 돈으로 살 수 있는 것들이 줄어드는 모습을
우리는 일상에서도 많이 경험하고 있습니다
대학생때 먹던 국밥의 가격와
현재 먹는 국밥의 가격이 달라지고 있는 것 처럼요
통화량이 늘어남으로 인해서
주식이나 부동산과 같은 자산의 가격도
장기적으로 상승할 수 있습니다
물론 통화량이 늘어난다고 해서
모든 아파트 가격이 반드시 오르는 것은 아닙니다
직장, 교통, 학군, 환경 등의 요소에 따라서
자산의 가격은 서로 다르게 움직입니다
그리고 같은 기간에도 어떤 지역은 크게 오르고
어떤 지역은 오랫동안 가격이
정체되거나 하락하기도 합니다
자산의 가격이 장기적으로 상승할 가능성을
이해하는 것만큼이나
어떤 자산을 보유할 것인지 판단하는 것이
중요하다고 생각합니다
수요가 꾸준하고 사람들이 선호하는 아파트인지
앞으로도 그 지역에 거주하려는 사람들이 있을지 등
결국 우리가 공부하는 이유도
단순히 가격이 오를 아파트를 맞히기 위해서가 아니라
오랜 시간이 지나도 사람들이 선호할 만한
가치 있는 자산을 찾기 위해서라고 생각합니다
과거 가격보다 앞으로의 가치를 생각해봅니다
투자이든 내집마련을 고민할 때
우리는 생각보다 가까운 미래에 집중하는 경우가 많습니다
"다음 달에 더 오르면 어떡하지?"
"지금 샀다가 3개월 뒤에 떨어지면 어떡하지?"
"조금만 기다리면 더 싸게 살 수 있지 않을까?"
물론 매수 시점도 중요합니다
하지만 내 집 마련이나 장기 투자를 생각하고 있다면
조금 더 긴 시간으로 바라볼 필요가 있다고 생각합니다
내가 매수하려는 아파트가
5년, 10년 뒤에도 사람들이 살고 싶어 하는 곳일지
생각해 보는 것입니다
직장으로 이동하기 편리한지
생활환경이 좋은지
주변에 학교와 편의시설이 잘 갖춰져 있는지
비슷한 가격의 다른 아파트보다 선호할 이유가 있는지
이런 가치는 단기간에 가격이 오르거나 내린다고 해서
쉽게 사라지는 것은 아닙니다
물론 시간이 지나면서 지역의 선호도가
달라질 수도 있기 때문에 계속 확인해야 합니다
그럼에도 단기적인 가격의 움직임보다
장기적으로 유지될 수 있는 가치에 집중하는 것이
중요하다고 생각합니다
우리가 사려는 것은 앞으로 오랜 시간
보유할 자산이기 때문입니다
그래서 해야할 것은 무엇일까요?
그렇다면 과거 가격에 대한 아쉬움 때문에
매수를 망설이고 있다면 어떻게 해야 할까요?
내가 할 수 있는 것부터 정리해 보는 것이
좋다고 생각합니다
1단계 . 내가 감당할 수 있는 예산 정하기
가장 먼저 해야 할 것은
내가 가진 자금과 대출 가능 금액
매월 감당할 수 있는 비용을 확인하는 것입니다
현재 가지고 있는 종잣돈은 얼마인지
대출을 받는다면 매월 얼마까지 부담할 수 있는지
취득세와 부대비용을 제외하고
실제로 얼마까지 매수할 수 있는지
이렇게 나의 예산을 먼저 정리합니다
2단계. 예산 안에서 살 수 있는 단지들을 찾아보기
예산으로 매수할 수 있는 단지들을 찾아봅니다
처음부터 한두 개 단지만 바라보기보다
여러 지역으로 범위를 넓혀보셨으면 좋겠습니다
예를 들어 8억 원의 예산이 있다면
8억 원으로 살 수 있는 아파트들을
여러 지역에서 찾아보는 것입니다
이 과정에서 과거에 봤던 가격 때문에
후보를 제외하지 않는 것이 중요합니다
"이 단지는 예전에 7억이었는데…"
라는 생각은 잠시 내려놓고,
현재 가격으로 매수할 수 있는 단지들을 먼저 모아봅니다
3단계. 현재 가격을 기준으로 가치 비교
후보를 모았다면 이제 비교하는 과정이 필요합니다
같은 8억 원이라도
어떤 단지는 교통이 더 편리하고
어떤 단지는 학군과 생활환경이 좋고
어떤 단지는 연식과 상품성이 더 좋을 수 있습니다
직접 임장하고, 단지의 특징을 확인하고,
실거주자들이 어떤 아파트를
더 선호하는지 알아보는 것입니다
이때 과거 가격이 얼마나 올랐는지는
잠시 판단의 기준에서 제외하시면 좋겠습니다
대신 이렇게 질문해 보는 것입니다
"지금 8억으로 살 수 있는 아파트 중에서
가장 가치 있는 곳은 어디일까?"
이 질문에 답하는 것이 중요하다고 생각합니다
4단계. 장기적 보유에 대해 판단하고 결정
마지막으로는 선정한 아파트를
얼마나 보유할 수 있을지 생각해 보는 것입니다
내가 판단한 가치가 앞으로도 유지될 수 있는지
가격이 일시적으로 하락하더라도 감당할 수 있는지
나의 자금 상황과 보유 계획에 무리가 없는지 확인합니다
그리고 충분히 비교한 끝에
가치 대비 가격이 합리적이라고 판단된다면
스스로 결정해 보는 것입니다
반대로 비교해 보니 현재 가격이 너무 높거나
감당하기 어렵다면 다른 대안을 찾는 것도 방법입니다
중요한 것은 가격이 올랐다는 이유만으로 포기하거나,
더 오를 것 같다는 불안감 때문에
서둘러 매수하지 않는 것입니다
과거 가격에 대한 아쉬움이 아니라
지금의 가치와 나의 상황을 기준으로 결정하는 것
그것이 우리가 해야 할 일이라고 생각합니다
투자 공부를 오래 하다 보면
많은 가격을 기억하게 됩니다
3개월 전에는 얼마였고
1년 전에는 얼마였고
그때 샀다면 얼마를 벌었을지까지
그런데 때로는 그 기억들이
우리의 발목을 잡는 것 같습니다
과거에 더 저렴하게 살 수 있었다는 사실 때문에
지금의 가격을 받아들이지 못하고
계속해서 기회를 놓치게 되는 것입니다
물론 가격이 많이 오른 아파트를 매수하는 것은
신중해야 합니다
하지만 과거보다 많이 올랐다는 이유만으로
지금도 비싸다고 단정할 수는 없습니다
우리가 집중해야 할 것은 과거에 얼마였는지가 아니라
지금 그 가격에 어떤 가치를 살 수 있는가입니다
좋은 자산을 합리적인 가격에 매수하고
오랜 시간 보유하는 것이 자산을 쌓아가는
중요한 방법 중 하나라고 생각합니다
그러니 지나간 가격을 보며
너무 아쉬워하지 않으셨으면 좋겠습니다
과거의 기회를 놓쳤다고 해서
앞으로의 기회까지 사라지는 것은 아니니까요
우리는 과거의 가격으로 돌아갈 수는 없지만
지금부터 더 나은 선택을 할 수는 있습니다
지금 내가 가진 예산 안에서
지금 선택할 수 있는 아파트들을 비교하고
그중 가장 가치 있는 자산을 찾는 데
집중해 보셨으면 좋겠습니다
그렇게 스스로의 기준을 만들어간다면
시장의 가격이 달라지더라도 흔들리지 않고
자신만의 투자를 이어갈 수 있을 것이라고 생각합니다
오늘도 더 나은 선택을 위해 공부하고 고민하고 계신 모든 분들을 응원합니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. :)
