안녕하세요!!! 올해 꼭 100% 수익내는 투자 할 우주추쿠입니다!!!
개인적으로 이직 후 첫 실전, 투자와 동시 진행으로 챌린지한 한 달을 보내고 있는데요!! 튜터님께서 꾸준하게 관심 가져주셔서 한 발 한 발 그래도 앞으로 나아가고 있습니다. 프참 튜터님 너무 감사드립니다♥
토요일 매임에 이어서 진행된 일요일 튜터링데이♥ 매임했던 분위기까지 튜터님과 함께 이야기 나눌 수 있어서 더 알찼던 시간이었습니다~!
추쿠 임보 피드백
감사하게도 튜터님께서 사임발표 기회를 주셨지만, 제 임보 안은 뭔가 부족하고, 일부 생활권, 일부 단지가 제 머리 속에서는 여전히 선호도가 뭉게뭉게 모호함이 있는 느낌이 남아 있었습니다. 튜터님께 임보 피드백을 받으니, 제가 잘못 생각하고 있었던 부분들이 보였습니다.
1. 생활권의 가격결정요소를 정확하게 파악하지 못한 점: 생활권의 가격결정요소를 정확하게 세우는 게 제일 중요하다는 것을 튜터님의 피드백을 통해 알게되었습니다. 여기는 적당히 이런 거 좋아하겠지가 아니라 뾰족하게 이곳은 이 선호요소 때문에 들어오는 곳이니 이런 선호요소를 가진 단지에 투자해야 한다는 것을 알아야 확신이 생길 것 같습니다. 단지 선호도는 생활권 선호도에서 오고 생활권 선호도는 해당 생활권의 가격결정요소가 결정하기 때문에 가설검증을 통해서 해당 생활권의 가격 결정요소를 명확하게 하는 것 부터가 투자의 시작이라는 것을 알았습니다.
2. 가격결정요소를 알고도 제대로 적용하지 못한 점: 연식과 뷰가 중요한 생활권에서 좀 더 아파트 같은 느낌의 단지를 선택했는데 이것은 수요의 기준(해당 생활권의 가격결정요소)에서 단지 가치를 보지 않고 나의 시선에서, 상황에서 단지 가치를 판단했습니다. 내 생각은 접어두고 철저하게 수요 관점에서 단지 가치를 생각해보어야 겠습니다.
3. 생활권의 가격결정요소를 파악하기 위한 가설검증을 할 때 검증 대상요소를 제외한 나머지 값을 고정했어야 하는데 단순하게 비교할 요소에만 차이를 두고 비교한 점: 이렇게 비교를 하면 비교 결과 값을 받았을 때 이게 정말 이 요소 때문에 가격이 차이 나는지, 아니면 다른 이유가 있는지 정확하게 파악할 수 없습니다.
4. 대체 가능한 생활권이 없다면 그곳 역시 가치가 있는 곳!
연식이 별로 좋지 않아서 다른 생활권에 비해서 가치가 상대적으로 밀려보였지만 사실은 해당 구 내에서 가지는 그 생활권만의 균질하고 안정적인 느낌을 주는 곳이 유일무이하기 때문에 그 역시 사람들이 살고자 하는 수요가 있고 그렇기 때문에 가치가 있는 곳이라는 것을 또 배웠습니다.
적용할 점: 생활권의 가격결정 요소를 정확히 파악하고, 그 과정에서 가설검증을 이용하라! 가설검증을 통해 그걸 각 단지들에 적용시켜 선호도 우선순위를 생각하라.
레오님 임장지 대한 찐관심을 담은 임보
임보에서는 각 생활권의 선호도를 파악하기 위해, 단지 하나하나의 가치를 알기 위해 굉장히 관심을 가지고 알기 위해 노력하셨다는 부분이 기억에 나았습니다.
BM 포인트
개요에서 생활권 별 입지 요소 별점 주기 → 나에게 적용: 입지 마지막 장표로 각 생활권 별 입지요소 별점 표시
세대 당 인구수/10대비중/30~50대비중/영유아 비중 등 지방에서 유의미하게 봐야하는 인구 선호요소를 별점으로 생활권에 체크해서 사전에 각 생활권 분위기 생각해 보는 수 있었습니다.
이 부분을 응용해서 저는 인구요소, 직장요소, 학군요소, 환경요소를 별점으로 표시해서 입지 마지막에 정리하는 장표를 만들어 보려고 합니다.
2. 시세그룹핑에서 가격대 그룹에 대한 생각과 투자 우선순위 써보기 → 나에게 적용: 시세그룹핑에서 가격대별 단지들의 특징 정리하기, 생활권 별, 단지 별 우선순위를 텍스트로 써내어보고 임장하면서 내 생각이 맞는지 확인하기
시세그룹핑에서는 임장지 전체 생활권의 단지들을 놓고 비교해보는 유일한 장표인데 저는 이 부분에서 생각과 중간 결론을 내는 것이 좀 부족했던 것 같습니다. 이 생활권에서는 어떤 가격대의 단지들이 주로 모여 있는지, 그러면 이 생활권에는 어떤 소득 수준의 사람들이 거주하는지를 파악해 볼 수 있고, 또 그런 아파트들의 특징은 뭐가 있는지 키워드로도 모아서 정리해보아야겠습니다. 또 생활권 투자우선순위 > 같은 가격대 별 투자 단지 우선순위를 써고 그것을 매임하면서 맞는지까지 확인하는 방법으로 임보와 임장을 연결시켜서 진짜 내 투자와 연결되는 임보를 써보아야겠습니다.
마니님의 DEEEEEEP한 공급
각 구별 세세한 공급상황 정리
내가 임장하고 있는 지역 뿐만 아니라 해당 임장지가 속한 지역 전체적인 공급을 정리하신 부분이 좋았습니다. 저는 그동안은 다른 구의 공급은 공급물량만 전체적인 지도에 올려보았는데 마니님은 구별로 정리하시고 그에 대한 생각까지 써보신 부분이 좋았습니다. 공급은 지방투자의 리스크 측면에서 너무나 중요한 부분이기 때문에 좀 더 깊고 넓게 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
특히, 지금 공급이 없는데도 앞선 다른 지역들과 흐름을 달리하는 곳들의 경우, 왜 그런지 준공전, 준공후 미분양을 통해 흐름을 알 수 있었습니다. 그래서 안 오르는 것이아니라 지금은 가열차게 오를 수 없는 상황인 것임을 알고, 이때에 어떻게 행동해야 하는지를 생각해 볼 수 있었습니다.
프참튜터님의 지역이해특강&가설검증특강
임보 발표와 피드백이 끝나고 튜터님의 지역이해&가설검증 미니특강이 있었습니다. 지금 우리가 임장하고 있는 지역에 대해서 가치를 파악하는 데에 도움이 되었고, 또 비교임장지와의 가격결정요소를 비교해보면서 현재 임장지의 위상과 현재 가격 수준을 다시 생각해볼 수 있었습니다.
앞마당을 만들고 단지분석을 하다 보면 '주상복합 투자해도 될까? 나홀로 신축 나중에 팔 수 있을까?' 등 고민을 하게 됩니다. 튜터님께서 알려주신 가설검증 방법을 통해 이 지역 사람들은 주상복합이라도 선호하는지, 나홀로 신축을 투자해도 좋을지 과거 데이터를 통해 생각해볼 수 있었습니다.
물론 미래의 시장이 과거와 똑같이 반복되리라는 보장은 없지만 그럼에도 내 투자금으로 할 수 있는 최선을 투자를 확신을 갖고 하기 위해서는 가설 검증을 통해 최악을 피하고 확신을 얻는 과정이 꼭 필요하다는 생각이 들었습니다.
임장, 임보, 전임, 매임 등을 통해 지역과 생활권, 단지의 가격 결정 요소를 명확히 한다.
가설검증을 통해 내가 생각한 가격 결정요소가 맞았는지 검증한다.
가치가 비슷하다고 생각하는 단지를 비교할 때는 지난 상승장에 많이 올랐는지, 하락장에 덜 떨어져쓴지, 반등장에 먼저 올랐는지를 보고
임장, 임보, 전임을 해도 헷갈리는 생활권의 가치
난 상승장에 많이 오르고 덜 떨어지고 반등장에 먼저 올랐는지
더 좋은 투자를 하기 위한 방법을 끊임 없이 고민하도록 하심
가설검증은 뾰족하게 가치를.모아가는 과정이라는 생각이 들었는데 내가 생각했던 단지의 가치가 맞는지 가설을 세워보고 시세흐름으로 그걸 검증해보는 것
비교분임을 통해 임장지의 가치를 제대로 알 수 었던 시간
임장지와 바교하면서 우리 임장지의 위상과 핵심 선호 요소 그리고 가격 수준을 알 수 있었습니다. 비교임장지의 선호요소는 비교적 심플했습니다. 그에 반해서 우리의 임장지는 그보다 더 다양한 선호요소를 가지고 있고 각 생활권 마다 다양한 거기 살아야 하는 그만의 이유가 있었습니다. 그리고 우리 임장지의 후순위 생활권이 비교임장지의 후순위생활권과 비교해보니 사실은 상당히 괜찮은 주거환경을 갖추고 있는 곳이라는 것도 알 수 있었습니다.
튜터님께서 선정해주신 비교임장지를 통해서 임장지를 가치를 제대로 이해할 수 있었던 시간이었습니다.
멀리까지 와서 긴 시간 많이 알려주시고 마음써주신 프참 튜터님 너무 감사드립니다♡(튜터님 너무 예뻐용♡)
처음부터 방향을 제대로 잡아주시기 위해서 정말 많이 애 써주시고, 저의 어려운 부분도 계속 같이 고민해주시고 해결할 수 있는 방향으로 가이드 주셔서 너무 큰 도움이 되었어요!! 제가 튜터님이 베풀어 주신 만큼 부응을 못하고 있어서 속상하기도 하고 안타까운 마음입니다. 진짜 너무 잘 하시는 우리 프참 튜터님 지금까지 함께해주셔서 감사합니다!!
그리고 우리 한달 가까이 함께 해 나가고 있는 우리 프로님들!! 레오님, 양이님, 마니님, 스카이님, 지한맘님, 베리님, 가능한님~! 너무 열심히 하시고 잘 하시는 찐 투자 프로님들과 함께 하는 한달을 보내고 있어서 너무 감사한 마음입니다!!
저의 부족한 점을 많이 느끼고 또 여러분의 자세에서, 긍정적인 마음에서, 적극성에서 너무나 많은 것들을 배울 수 있었습니다. 여러분은 어디를 가시든 모두 성공하실 수밖에 없습니다^^
한 분 한 분 너무 대단하시고 존경스럽습니다!! 남은 시간 마무리 잘 하고 우리 또 목표를 향해서 나아가 보아요!!
감사합니다♡
