안녕하세요. 마이리입니다.
그린쑤 튜터님과 극단들이 함께 하는 실전반의 꽃 튜터링데이!
극단이들과 토요일 매임 후 같이 숙박도 하고, 임보도 쓰고,
일요일 그린쑤 튜터님과 함께 하는 시간 너무 알차고 소중한 하루였습니다.
오전에는 극단이들의 사임 발표와
튜터님의 피드백 그리고 임장지와 비교 임장지를 어떻게 봐야하는지에 대한
인사이트를 배울 수 있었고,
오후에는 비교 임장지를 함께 임장하며 임장지의 단지를 비교해 볼 수 있었습니다.
아침부터 저녁까지 하루종일 극단이들과 함께 해주셔서 감사합니다. 튜터님 >.<
사전임보 발표 및 피드백
사전임보 발표를 들으면 같은 임장지지만 동료들이 임장지에 대한 다양한 인사이트를 비교해 보고, 어떤 방식으로 각 파트 임보를 작성했는지 배울 수 있었고 벤치마킹할 부분이 정말 많았던 것 같습니다.
춘식이님 BM
- 각 장표에 핵심만 간단히 넣고, 중요한 포인트 집중(한 눈에 들어오는 장표)
- 입지 중 교통의 중요성이 낮은 지방에서 교통카드 빅데이터 시스템을 통한 대중교통 이용 현황
- 환경/생활권에 따른 선호 단지들의 가격 흐름(최대한 선호도를 맞춰보기)
- 공급에서 월별 캘린더에 청약 경쟁률 입히기와 생각정리(한 눈에 보기 쉽게)
- 장표 하나하나 생각이 잘 들어가 있고, 생각 첫 준에 한 줄로 포인트 크게 강조
달콤생님 BM
- 공급과 비분양 시기 교차 비교/구별 매매/전세 지수 비교
- 적정공급 이후로 떨어졌을 때 가격이 반등한 단지가 있는지 앞마당에 적용해보기
- 울산의 공급을 비교해보면서 공급은 적지만 좋아하는 구에 공급이 있어 하위 구에 매도가 어려운 포인트 스터디
- 지방은 일반 미분양 말고 악성 미분양을 보는게 중요(유의미한 지표)(ex. 대구 달서구 상인동 미분양 단지 전세 기사)
모찌롱님 BM
- 지방 임장지와 같은 지역 상위 구의 인구당 세대수 비교
- 그 지역의 소득 수준과 맞벌이 대출 얼마나 감당 가능할까? 랜드마크 가격 받쳐줄 수 있을까? 대장 아파트는 어떤 직업군을 받아줄 수 있을지~
- 분양 단지도 전임/매임 해보고 가격과 선호도를 알아보기
- 지방은 타입별 선호도가 크기 때문에 단지별 타입 선호도와 가격차도 알아보기
극단이들의 임보를 보면서 데이터 적으로만 쓰던 저의 임보를 반성하며,
장표를 쓸 때 어떤 생각을 가지고 이 장표를 작성해야하는지 다시 생각해보게 되었습니다.
발표 하신 장표만 봐도 BM해야 할 포인트들이 가득해 즐거웠습니다.
임보를 위한 임보 형식적인 임보가 아닌 투자를 위한 임보를 써야겠다고 다시 한번 생각해보았습니다.
그린쑤 튜터님 인사이트
- 지방 주복 투자에 대한 생각 : 투자를 할 수 있지만 신축 때 매도해야 하며, 호불호가 있다. 좋은 땅에 위치 하지 않는 한 쉽지 않음
- 도시기본계획을 보는 이유 : 국가에서 계획하기 때문에 무조건 실행되며, 양이 방대해 GPT로 요약 또는 튜터님들 칼럼 참고
- 환경/생활권 별로 연식을 맞춰서 단지를 비교해보기
- 공급 : 선도지구, 재개발, 재건축 등 정비사업을 볼 때 지금 신축 가격과 구축이 신축이 됐을 때 분담금을 따져봐야 한다.
지투실에 지방을 임장지를 앞마당으로 만드는 만큼 OT부터 공급을 굉장히 강조하셨습니다.
임보를 작성할 때도 공급을 자세히 보라고 하셨는데요.
임장지가 공급이 있다보니 아무래도 지방에서 공급이 있는 지역을 투자로 바라볼 때 매도와 리스크에 어떻게 봐야하는지, 임장지 지역 뿐만 아니라 다른 지역의 공급이 많은 지역, 그리고 없는 지역, 없지만 좋아하는 지역에 공급이 있는 지역의 예시를 들면서 악성 미분양을 봐야하는 이유까지 중요하다고 말씀해주셨습니다.
입지 좋은 구축과 신축을 투자자 입장에서 고민할 때 어떻게 투자로 연결시켜야 하는지~
지방은 연식에 대한 선호도가 굉장히 높다는 것을 다시 한번 알 수 있었습니다.
지방이기 때문에 배울 수 있는 부동산 투자에 대한 인사이트를 배울 수 있어 역시 지투실이라는 생각이 들었습니다.
비교 임장
사임 발표 후 사전에 제출한 비교 임장지에 대한 미니 입지 장표 작성한 사람이 발표를 했고 튜터님이 피드백을 주셨습니다. 기존에 비교 임장지에 대한 입지 분석을 작성하고 제출했지만 이번에는 제출한 장표를 발표를 시키셨고 그에 대한 보충 설명을 해주셔서 비교 임장지에 대해 좀 더 선명해졌고, 임장지와 비교해 볼 수 있었습니다.
흐린 날씨 비교 임장을 시작할려고 하니 비가 내리기 시작했습니다.
머리부터 발끝까지 쫄딱 젖을 정도로 비가 무섭게 내리기 시작했는데요.
정말 이 정도로 내리는 우중 임장은 오랜만이었습니다.
비교임장지 분임을 하면서 비가 와서 목소리가 들리지 않을 정도였지만 임장지 랜드마크, 연식이 비슷한 단지들과 단지 컨디션, 환경, 가격 등을 비교해가면서 임장지보다 후순위 지역이라 임장지가 좋아보이는 매직을 다시 한번 느꼈습니다.
중간 카페 타임에서 비를 말리며 튜터님과 질문 타임을 가졌습니다.
임장지를 만들면서 기존 앞마당이었던 임장지 보다 상위 지역을 비교하기가 어려웠던 부분, 그리고 임보에 대한 이야기, 지방 신축에 대한 선호도 등 폭풍 질문을 했지만 하나하나 설명해주셨습니다.
앞으로 적용 포인트
지방에 대한 투자 관점
-지방은 입지파트 중 공급이 매우 중요, 숨은 공급까지 계속 찾아야 함
-악성 미분양과 전환 신점
-공급의 위치와 양
-지방에서 브랜드, 평형 선호도 체크
-1~2천 비싸도 환금성 좋은 동층향으로
임보 작성
-임보는 투자 포인트로 심플하게, 중요한 점 강조
-가설 및 검증 파트 필요
-임보 시간 압축 및 효율적으로
마인드
-환경의 힘과 목표 고민
-복기에 대한 중요성
-의식적 독서 습관(임보 작성 30분 전 독서)
나아가며...
소중한 기회인 실전반을 수강하면서
열심히 해야하고 조 분위기도 으쌰으쌰 해야하는데
의욕이 없다는 이유로 조원들에 많은 도움을 주지 못했다는 점이 계속 마음이 어려웠습니다.
그래도 환경에 있잖아, 로봇처럼 강의 듣고 후기 쓰고, 임보 쓰고, 그날그날 해야할 일을 했지만
그냥 했을 뿐 성장하고 있나라는 점은 의문이었습니다.
환경안에서 최선을 다하는 하루하루를 꽉차게 보내는 그린쑤 튜터님과 극단이들과 함께 하면서
반성해보고 한달 정말 열심히 했고 가치있는 시간이었다라고 말할 수 있는 투자 생활을 해야겠다고 생각했습니다.
오늘 하루종일 극단이들에게 좋은 말씀 해주신 그린쑤 튜터님 감사드립니다.
다시 정신차리고 계속 성장해 보겠습니다.
