안녕하세요 프로참견러입니다
서울의 월세계약이 전세계약을 앞지르고 평균월세가도 상승했다는 기사입니다
"전세의 월세화"
아마 꾸준히 부동산에 관심을 두고 보신 분들이라면 기시감이 들지도 모르겠습니다.
3년 전, 23년 하락장에서도 전세의 월세화가 가속화된다는 기사를 종종 볼 수 있었어요
23년 하락장에서 전세의 월세화
26년 상승장에서 전세의 월세화
같은 현상이지만 무엇이 다른지 짚어보고 각 상황별로 해야할 액션플랜까지 이야기 나눠보겠습니다
2023년 전세의 월세화
먼저 2023년의 시장과 현재의 다른점부터 짚어볼게요
2023년은 하락장이었습니다
코로나사태로 시중에 많은 돈이 풀렸고, 그것을 다시 거둬들이기 위해 미국발 금리인상이 단행되면서 급격한 금리인상이 있었습니다
기준금리가 0.5% -> 3.5%로 무려 7배가 뛴거죠
이로 인해 전세대출 이자를 내는 것보다 월세가 더 싼, 역전현상이 일어나게 됐습니다 우리나라에만 있는 전세제도는 내가 낸 돈을 원금손실 없이 만기에 다시 돌려받을 수 있다는 것이 특징이기에 매달 버리는 돈으로 인식되는 월세보다 선호되는 면이 있습니다.
전세를 선호함에도 불구하고 매달 내야하는 전세대출 원리금 이자보다, 월세가 더 싸지면?
내 호주머니에서 나가는 돈의 액수가 달라지기 때문에 사람들은 고민에 빠지게 됩니다
계산기를 두드려본 세입자들은 자신들에게 더 유리한 '월세'를 선택하며 전세 -> 월세로 이동이 가속화 된 것이었죠
정리하면 2023년에 나타낸 전세의 월세화는 어쩔 수 없는 선택이 아니라 유불리를 따져 자발적으로 선택하는 것에 가까웠어요
2026년 전세의 월세화
반면 2026년은 어떻게 다를까요?
2026년은 상승장입니다. 좋은데도 많이 올랐지만 덜 좋은데도 많이 올라가고 있습니다.
매매가도 매매가지만 더 심각한건 전, 월세 가격입니다.
시장 가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다.
수요는 한정적인데 공급이 많으면 가격은 떨어지게 되어있고 수요는 많은데 공급이 줄어들면 가격은 오르게 됩니다.
현재 2026년 시장에 전월세 폭등의 근본 원인은 집이 없기 때문입니다 공급이 줄어드니 가격이 오른것입니다
사람들이 좋아하는 전셋집은 물건도 없지만 가격이 비쌉니다
울며 겨자먹기로 반전세를 선택하거나 월세를 선택하는것, 이 지점이 2023년과 현재의 다른점이에요
그때는 선택할 집이 있었고 지금은 선택의 여지가 줄었습니다
왜 공급이 없어졌을까요?
전월세가 공급되는 파이프라인은 크게 3가지로 봅니다
1) 신축입주
새 아파트가 지어지면 실거주를 하는 사람도 있지만 내가 살지 않고 남에게 임차를 주는 사람도 있습니다.
그래서 통상 신축 아파트가 입주하게 되면 전월세 물량이 풀리게 되고, 그 양에 따라서 파급력이 달라집니다.
너무 많으면 주변에 기축들의 전월세 가격까지 영향을 주기도 하죠
그런데 서울에 신축이 없습니다. 서울은 빈땅이 부족해서 새로 집을 지을 땅은 없는데, 기축을 부수고 새 집을 짓는 정비사업도 규제가 심화되어 새로 지어진 집이 손에 꼽습니다
게다가 지난 하락장에서 건설경기가 무너지면서 인허가, 착공물량이 급감했습니다. (최근 다시 증가했다고는 하나 3~4년 후 입주하게 될 테니 당장의 공급가뭄을 해소하기는 어려울 것으로 보여요)
보통 착공 3년 후 입주하기 때문에 22-23년에 착공을 시작 했으면 2026년 쯔음 입주를 할 수 있었겠네요. 안타깝게도 시장 상황(하락장)으로 인해 아파트가 지어지지 못했습니다.
2) 토지거래허가구역
서울25개구와 경기도 15개구가 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.
특히 서울은, 작년 이맘때쯤 전역이 일시에 구역지정되어서 충격을 주기도 했었죠
투기수요를 차단하는 것이 목적이었지만 부작용이 나타나게 되었습니다.
토지거래허가구역에 집을 사면 반드시 실거주를 해야하기 때문에 기존에 임대를 주던 매물도 매도하게 되는 순간부터는 실거주만 가능한 집이 되어 시장에 전월세 매물이 -1씩 사라지게 되었고
새로 집을 사서 전세를 놓던 방식도 불가하게 되었으니, 토지거래허가구역 지정 1년이 지난 지금 전세상황이 지금에 이르게 된 것이죠
3) 전세갱신 증가
이사철마다 세입자들이 평수를 넓히거나, 지역을 옮기거나, 신축 아파트로 입주하면서 기존에 있던 전월세 물량이 시장에 나오곤 했습니다.
하지만 이사를 가려고 보니, 전세가도 올랐고 무엇보다 들어갈 수 있는 집이 없습니다. 매매가도 상당히 올라버려서 이사를 나가기가 요원해졌습니다.
대안이 없으니 결국은 계약갱신청구권을 사용하고 2년 더 눌러앉는 비중이 더 커졌습니다
그래서 또 집이 없습니다.
임대인의 눈물에서, 이제는 임차인에 직격타로
23년 전세를 들어오려는 사람보다 더 싼 전세로 혹은 월세로 나가려는 사람이 많았던 시기에 '역전세'가 크게 났습니다.
그 고통의 중심에 '임대인'이 있었습니다.
하지만 지금 2026년의 시장에서 직격타는 고스란히 임차인과 서민들에게 쏟아지고 있습니다.
월세를 선택하고 싶어서가 아니라, 전세가 없고 또 비싸지니 차선책으로 반전세나 월세를 찾습니다.
수요가 월세 시장으로 밀려드니, 월세마저 가격이 올라버렸습니다. 그래서 이런 기사가 나오게 된 것이죠
“매달 숨만 쉬어도 나가는 주거비 166만 원”
(관리비까지 합치면 200만 원에 육박하겠네요)
상황이 이렇다보니, '생존매수'라는 키워드가 등장하게 된 것입니다 전세가 없고 가격도 오르고 앞으로 공급이 없으니 더 오를것 같고... 상황에 더해 대출규제로 인해 고가 시장은 주춤하고 있지만 하위 가격대의 시장이 움직이고 있습니다
앞으로 해야할 것
다시 돌아가서 지금 전세의 월세화를 가속화한 근본 원인은 '집이 없어서'입니다.
이 근본적인 문제가 단기간에 해결이 될 것으로 보이지는 않습니다. 이유는 앞서 말씀드린 것 처럼 시장에 임대차 매물이 나올 구멍이 없기 때문이에요
그렇다면 우리는 어떤 선택을 해야할까요?
| 내 상황 | 이렇게 해보세요 |
| 세입자, 갱신권 남음 | 계속 임차로 거주를 하실 거라면 갱신 비용(최대 5% 인상)과 이사 비용(월세 전환, 물건 탐색)을 나란히 놓고 비교해보세요. 지금 시장에서는 갱신이 합리적인 경우가 많을 거예요. 그럼에도 내집마련을 미루지 마시라고 말씀드리고 싶어요 앞으로 집값이 오를것 같아서가 아니라, 인플레이션을 헷지할 수 있는 자산을 갖는 것이 중요하기 때문이에요 |
| 세입자, 갱신권 소진 | 만기 6개월 전부터 움직이세요. 보증금이 대출 한도 안에 들어오는 지역과 평형까지 범위를 미리 넓혀두시는 게 좋습니다. 마찬가지로 내집마련을 미루지 마세요. 2023년에는 선택할 집이 많았습니다만 지금은 구조적으로 다릅니다. 당장 내가 원하는 걸 모두 만족하는 집이 아니라 하더라도 다음을 도모할 수 있는 디듬돌이 되어줄 겁니다 |
| 투자자, 세 낀 물건 보유 | 전세를 놓을 수 있는 집은 지금 그 자체로 경쟁력이 있어요. 갱신과 신규 계약의 편익과 비용을 따져보세요. 다만, 지금의 전세가 수준이 너무 높다면 향후에 역전세도 염두에 두어야 합니다. 올려받은 전세금으로 추가 투자를하거나 소진시키기 보다는 리스크에 대비할 수 있도록 고민해보시는게 필요합니다. |
| 1주택자(규제), 갈아타기 준비 | 토허제 지역은 매수자가 실거주해야 해서, 세 낀 채로 투자자에게 파는 게 원칙적으로 어려워졌어요. 거래량이 줄어들었지만 아예 수요가 없는 것은 아니에요. 더불어 실거주 유예가 29년 연말까지 연기되었으니 세낀 매물도 매수 가능한 분들이 있어요. '나는 안되겟지' 지레짐작 포기하지 마시고 매도 후 갈아타기를 구체적으로 계획해 보세요 |
| 1주택자(비규제), 갈아타기 준비 | 비규제 지역에 1주택이 있으신 분은, 가지고 있는 자산을 매도한 후 더 좋은 자산으로 갈아타기 좋은 시기에요. 대출을 포함하여 예산을 설정해보세요. 그리고 예산 안에 들어오는 감당 가능한 집을 직접 보러 가보세요. 온라인에는 없지만 현장에서 조율 가능한 급한 물건들이 나올 수 있으니 꼭 직접 현장을 방문해보시길 바랍니다 |
전세의 월세화를 주제로 오늘 긴 이야기를 드렸는데요
중요한 것은 지금의 현상을 그대로 바라보는 것이 아니라 구조를 이해하고 본인 상황에서 어떤 선택을 하는게 유리한지, 불리한지, 편익과 비용을 한번 정리해보는 것이라고 생각합니다
부디 도움이 되시길 바라며
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
