매도해야 하는데, 세입자에게 연락조차 못 하고 있다면? (feat. 걱정만 하던 제가 배운 4가지)

매도를 해야 하는데, 막상 시작하려니 쉽지 않습니다.

세입자에게 연락을 드려야 하는데...

'계속 살겠다고 하면 어떡하지?'

'괜히 연락했다가 불편해하시면 어떡하지?'

'집을 보여달라고 하면 협조해 주실까?'

겨우 마음을 먹고 연락하려다가도 

이런저런 생각에 휴대폰을 다시 내려놓습니다.

그러다 문득 전세 만기일이 다가오고 있다는

 생각에 또 다른 걱정이 시작됩니다.

‘그때까지 집이 안 팔리면 어떡하지?’

'전세보증금은 어떻게 돌려드리지?'

'가격을 낮춰서라도 팔아야 하나? 아니면 조금 더 기다려야 하나?'

걱정 하나가 또 다른 걱정을 만들어냅니다.

그렇게 머릿속에서는 이미 세입자와의 협의도 어려워졌고, 

집은 팔리지 않았으며, 전세보증금까지 반환하지 못하는 최악의 상황을 겪고 있습니다…

그런데 가만히 생각해보면 조금 이상합니다.

아직 세입자에게 연락조차 하지 않았는데 말이죠…

우리는 어쩌면 실제로 일어난 문제보다, 

앞으로 일어날지도 모르는 문제 때문에 

더 많은 스트레스를 받고 있는 것은 아닐까요?

저 역시 이번 지방물건의 매도를 준비하면서 

수많은 걱정과 두려움을 마주했습니다.

하지만 지나고 보니 저를 가장 힘들게 했던 것은 실제 문제가 아니라, 

행동하기 전에 만들어낸 수많은 걱정들이었습니다.

 매도하며 겪었던 어려움과 시행착오, 그

리고 그 과정에서 배운 것들을 나눠보려고 합니다.

혹시 매도를 앞두고 첫 행동을 망설이는 분이 계신다면, 

제 경험이 작은 용기가 되었으면 좋겠습니다.

1. 세입자에게 연락하기 전, 

우리가 가장 많이 싸우는 것은 상상 속의 상황입니다

매도의 시작은 세입자분의 거주 의사를 확인하는 것이었습니다.

저는 만기 약 6개월 전 안부 인사와 함께 

향후 거주 계획을 여쭤보았습니다.

그런데 돌이켜보면 이 간단한 연락을 하기 전까지 

참 많은 고민을 했습니다.

세입자분이 계속 거주하고 싶다고 하시면 어떻게 해야 할지, 

다른 대안을 찾아야 하는 것은 아닌지 말입니다.

하지만 정작 연락하고 나니 제가 해야 할 일은 조금 더 명확해졌습니다.

다행히 세입자분께서 만기에 퇴거하시기로 하셨습니다.

물론 모든 경우가 저처럼 진행되는 것은 아닐 겁니다…

임차인마다 사정이 다르고, 계약갱신청구권 등 존중해야 할 권리도 있으니까요.

다만 이번 경험을 통해 깨달은 것은 하나였습니다.

내가 걱정한다고 해서 세입자분이 나가시는 것도 아니고, 

걱정하지 않는다고 해서 계속 거주하시는 것도 아니라는 점입니다.

먼저 연락하고 상황을 확인해야 그다음 대응도 준비할 수 있었습니다.

저는 매도를 준비하시는 분들께 

가장 먼저 안부 문자 한 통을 보내보시라고 말씀드리고 싶습니다.

모든 문제를 해결한 뒤 연락할 필요는 없으니까요.

2. 모든 상황을 미리 

해결하려 하지 않아도 괜찮습니다

세입자분의 거주 의사를 확인한 뒤에는 

시장에 맞는 매도 전략을 고민했습니다.

지난해 가을, 전주는 투자 수요가 존재하고 

매매와 전세가 함께 상승하던 시장이었습니다.

하지만 이번에 매도했던 천안은 공급이 많고 

실거주 매수자 위주로 거래되는 시장이었습니다.

같은 방식으로 매도할 수는 없었습니다.

처음에는 모든 경우의 수를 미리 해결해야 마음이 편할 것 같았습니다.

하지만 생각을 바꾸었습니다.

'지금 해결할 수 없는 문제까지 한꺼번에 고민하지 말자.'

세입자가 퇴거한다면 실거주 매수자에게 매도할 수 있는 방향을 검토하고,

거주를 계속 희망하신다면 법적으로 가능한 범위에서 

임대차를 유지한 매도나 다른 방법을 찾아보고,

전세 만기일까지 매도가 어렵다면 반환자금 계획을 마련하는 것이었습니다.

걱정은 한꺼번에 찾아왔지만, 

해결은 순서대로 해나갈 수 있었습니다.

3. 매도를 시작했다면, 

내 물건을 객관적으로 바라봐야 합니다

세입자분의 거주 계획을 확인한 

다음에는 본격적으로 시장을 조사했습니다.

주변 부동산에 전화하고, 비슷한 가격대의 경쟁 매물들을 살펴보았습니다.

새로운 매물이 올라올 때마다 캡처하며 

동, 층, 향, 수리 상태, 가격과 네고 가능 범위 등을 정리했습니다.

그렇게 매물을 조사하다 보니 흥미로운 사실을 발견했습니다.

같은 단지에서 남향이지만 앞이 막힌 저층 매물은

 공실로 3개월 이상 나와 있는데도 매도가 되지 않았습니다.

반면 사이뷰인 제 물건은 가격이 약 1,000만원 더 높았음에도 

매수자분이 선택해주셨다는 이야기를 들었습니다.

매수할 때는 비슷한 물건이라고 생각했는데, 

매도할 때는 전혀 비슷하지 않았습니다.

좋은 동, 좋은 층, 전망, 수리 상태.

매수할 때 별 차이가 없어 보였던 디테일이 매도할 때는

 매수자의 선택을 결정하는 요소가 되기도 했습니다.

'매수할 때부터 매도를 생각하라'는 말이 그제야 조금 더 와닿았습니다.

4. 최악의 경우를 가정하고 대비해야 합니다.

세입자분의 퇴거 일정은 다가오는데, 

매수자는 쉽게 나타나지 않았습니다.

처음에는 막연했던 걱정이 현실적인 자금 문제로 다가왔습니다.

전세반환대출을 알아봤지만, 

당시 다주택자인 저에게 적용되는 금융 규제와 대출 조건 때문에 

원하는 자금을 조달하기 어려웠습니다.

여러 금융기관에 문의하고, 부족한 자금을 어떻게 마련해야 할지 계속 고민했습니다.

솔직히 이때는 스트레스를 많이 받았습니다…

회사 일을 하면서도 대출과 매도 생각이 머릿속을 떠나지 않았습니다.

결국 가능한 금융수단을 검토하고 

적법한 자금 용도와 대출 조건을 확인하면서 필요한 자금을 마련했습니다.

그렇게 세입자분께 보증금을 반환하고 공실로 만들어 매도를 진행했습니다.

그런데 여기서 또 다른 문제가 생겼습니다.

바로 금융비용이었습니다.

브릿지 비용과 각종 수수료 등으로 300만원이 넘는 비용이 발생했고, 

대출이자는 매월 약 179만원 수준이었습니다.

당시 기간별 금융비용을 계산해보았습니다.

당시 대출 실행·상환 관련 예상 고정비와 기간별 이자를 합산한 시뮬레이션입니다.

숫자로 확인하니 생각이 달라졌습니다.

1,000만원을 더 받기 위해 6개월을 기다렸는데, 

그동안 추가 이자만 약 1,073만원이 발생한다면 과연 좋은 매도를 한 것일까요?

물론 자금 여력이 충분하다면 기다리는 선택이 더 나을 수도 있습니다.

하지만 당시 제 상황에서는 가격을 지키는 것만큼 매도기간을 줄이는 것이 중요했습니다.

5. 매도할 때 제가 선택할 수 있는 것은 

결국 가격과 기간이었습니다

처음 매도를 준비할 때는 제가 생각했던 가격을 

최대한 지키고 싶은 마음이 컸습니다.

매수할 때 나름의 기준을 가지고 선택한 물건이었고, 

그동안 투자하며 들였던 시간과 노력도 있었으니까요..

그런데 시장은 제 마음처럼 움직여주지 않았습니다.

매수자는 쉽게 나타나지 않았고, 하루하루 금융비용이 쌓이기 시작했습니다.

그때부터 생각이 조금씩 달라졌습니다.

매수할 때는 단지, 동, 층, 향, 수리 상태 등 다양한 조건을 비교하며 선택할 수 있었습니다.

하지만 매도할 때는 이미 대부분의 조건이 결정되어 있었습니다.

결국 제가 바꿀 수 있는 것은 

가격과 기간, 이 두 가지였습니다.

처음에는 조금이라도 더 높은 가격에 매도하는 것이 

좋은 매도라고 생각했습니다.

하지만 매도가 늦어질수록 발생하는 금융비용을 계산하고 나니, 

반드시 그런 것만은 아니라는 사실을 깨달았습니다.

조금 더 높은 가격을 받더라도 잔금이 늦어진다면 

그동안 발생하는 이자로 인해 실제 손에 남는 돈은 오히려 줄어들 수 있었으니까요

그래서 매도가격뿐 아니라 잔금 시점에 따른 

금융비용까지 고려하며 제가 수용할 수 있는 협상 범위를 정했습니다.

물론 가격을 양보하는 것이 쉽지는 않았습니다.

'조금만 더 기다리면 원하는 가격에 팔 수 있지 않을까?'

이런 마음이 계속 들었거든요. ㅎㅎㅎ

하지만 이번에는 조금 못 이기는 척(?) 매수자의 가격 협상을 받아들이기도 했습니다.

그렇게 어렵게 매도 계약을 체결할 수 있었습니다.

아직 마지막 잔금까지 잘 마무리해야 하지만, 이번 과정을 통해 느낀 것은 분명했습니다.

내가 원하는 가격을 고수하는 것과, 

실제로 내 손에 남는 돈을 지키는 것은 다를 수 있다는 점입니다.

그리고 어쩌면 매도를 잘 한다는 것은 

가장 높은 가격을 받는 것이 아니라,

현재 시장과 나의 상황을 객관적으로 바라보고, 

그 안에서 가장 합리적인 선택을 하는 것이 아닐까 생각하게 되었습니다.

6. 매도를 앞두고 걱정이 많다면, 

세 가지만 행동해보셨으면 좋겠습니다

혹시 매도를 해야 한다는 것은 알지만 여러 걱정 때문에 시작하지 못하고 계신다면, 

제가 경험했던 세 가지 행동을 제안해드리고 싶습니다.

1. 세입자에게 안부 문자 한 통 보내기

매도의 시작은 세입자분의 거주 계획을 확인하는 것부터였습니다.

만기 약 6개월 전, 안부를 여쭙고 향후 거주 의사를 확인해보세요.

아직 일어나지도 않은 상황을 미리 걱정할 필요는 없습니다.

계속 거주하고 싶다고 하신다면 계약상 권리를 확인하며 

그에 맞는 매도 전략을 준비하면 되고, 퇴거 예정이라면 그에 맞춰 계획을 세우면 됩니다.

중요한 것은 내가 상상한 상황이 아니라, 실제 상황을 확인하는 것입니다.

실제 보냈던 문자내용입니다. 참고해서 보내보세요

2. 부동산 세 곳에 전화해서 내 물건의 경쟁력을 확인하기

내 물건이 좋은 물건이라고 생각하는 것과 실제 매수자가 선택하는 것은 다를 수 있습니다.

주변 부동산 세 곳에 전화해보세요.

"요즘 이 가격대 물건은 손님이 좀 있나요?"

"비슷한 매물들은 얼마나 나와 있고, 실제로 어느 정도에 거래되나요?"

"제 물건이 매도되려면 어떤 부분이 경쟁력이 있을까요?"

그리고 경쟁 매물들을 정리해보세요.

가격뿐 아니라 동, 층, 향, 수리 상태, 공실 여부와 매물로 나온 기간까지요.

시장을 예측하려고 하기보다, 지금 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 확인하는 것입니다.

3. 최악의 상황을 숫자로 계산하고 매도 기준 정하기

마지막으로 매도가 늦어졌을 때의 상황을 계산해보셨으면 좋겠습니다.

만기까지 매도가 되지 않는다면 보증금을 어떻게 반환할 것인지, 

자금조달이 가능한지, 3개월 또는 6개월이 지연되면 얼마의 금융비용이 발생하는지 확인해보세요.

그리고 그 결과를 토대로 내가 수용할 수 있는 가격과 

매도기간을 정해보는 것입니다.

막연히 '안 팔리면 어떡하지?'라고 걱정하는 것과,

'6개월 늦어지면 얼마가 필요하니 

지금부터 어떤 준비를 해야겠다'라고 판단하는 것은 전혀 달랐습니다.

최악의 상황을 두려워하기보다, 

최악의 상황에서도 대응할 수 있도록 준비하는 것입니다.

7. 제가 싸워야 했던 것은 시장뿐만 아니라, 

행동하지 못하게 만드는 제 마음이었습니다

시장상황이 좋았던 전주 물건을 매도했을 때는 순조롭게 진행되서

그래서 저도 모르게 자신감이 생겼습니다.

하지만 천안에서는 매수자는 쉽게 나타나지 않았고, 

금융비용은 계속 늘어났습니다.

그 과정에서 제 마음도 많이 흔들렸습니다.

‘이렇게까지 해서 매도해야 하나?’

'처음부터 다른 선택을 했어야 했던 것은 아닐까?'

그런데 돌아보면 가장 힘들었던 순간은 

문제가 발생했던 순간만은 아니었습니다.

아직 일어나지 않은 상황을 

머릿속에서 계속 만들어내고, 

그 걱정 때문에 아무것도 하지 못하고 있을 때가 

더 힘들었던 것 같습니다.

세입자분께 연락하고 나니 거주 계획을 알게 되었고,

부동산에 전화하고 나니 시장의 상황을 조금 더 이해할 수 있었으며,

대출을 알아보고 나니 실제로 필요한 자금이 얼마인지 알게 되었습니다.

금융비용을 계산하고 나서는 제가 감당할 수 있는 매도가격의 범위도 정할 수 있었습니다.

물론 행동한다고 모든 문제가 해결되지는 않았습니다.

하지만 적어도 무엇을 해야 할지 몰라 

걱정만 하고 있는 상황에서는 벗어날 수 있었습니다.

이번 매도를 통해 시장 앞에서 다시 한번 겸손해져야 한다는 것을 느꼈습니다.

그리고 한 가지를 더 배웠습니다.

걱정이 사라져야 행동할 수 있는 것이 아니라, 

행동하면서 걱정을 하나씩 줄여나갈 수 있다는 것.

혹시 지금 매도를 준비하고 계신 동료분들께서도 

여러 고민이 있으시다면,

그 고민들이 실제로 벌어진 일인지, 

아니면 아직 머릿속에만 존재하는 일인지 한번 구분해보셨으면 좋겠습니다.

모든 상황을 완벽하게 준비한 뒤 시작하지 않아도 괜찮습니다.

오늘은 세입자분께 안부 문자 한 통.

내일은 부동산에 전화 한 통.

그리고 매도가 늦어졌을 때의 자금계획 하나.

우리가 통제할 수 없는 시장과 타인의 선택을 걱정하기보다, 

오늘 내가 할 수 있는 행동 하나에 집중하는 것.

이번 매도과정이 저에게 남긴 가장 큰 배움입니다.

저 역시 아직 배워가는 과정에 있습니다.

다음 매도에서도 또 다른 어려움이 찾아올 수 있겠지만

그래도 그때는 이번 경험을 바탕으로 조금 더 차분하게 대응할 수 있을 것 같습니다.

지금 매도를 앞두고 마음이 무거운 분들께 

이번 경험이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

이 글을 읽어주시는 동료분들의 매도도 

좋은 방향으로 마무리되기를 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.