🏠 내 집 마련 공부 | 조장 특별 튜터링 후기
완벽한 집을 찾기보다, 내 예산에서 가장 좋은 자산을 선택하는 것
이번에는 조장들을 대상으로 샤샤님과 튜터님이 함께 특별 튜터링을 진행해주셨다.
2강까지 들으면서 '교직환학'이라는 입지 평가 기준을 배우고, 관심 지역의 아파트들을 비교하기 시작했다. 그런데 공부를 하면 할수록 새로운 고민이 생겼다.
“가치가 높은 아파트와 우리 가족이 살기 좋은 아파트가 다르다면, 무엇을 선택해야 할까?”
아이 둘을 키우는 4인 가족이다 보니 학군도 중요하고, 최소한의 주거공간도 필요하다. 하지만 예산 안에서 이 모든 조건을 충족하는 아파트를 찾기는 쉽지 않았다.
이번 튜터링에서는 바로 이런 현실적인 고민에 대해 조금 더 명확한 기준을 세울 수 있었다.
특히 기억에 남는 세 가지를 정리해본다.
💰 ① 내 예산에서 원하는 집을 살 수 없다면?
“내 집 마련을 해야 할까? 투자를 해야 할까? 아니면 갈아타기를 생각해야 할까?”
내가 가장 궁금했던 질문이었다.
내 예산 안에서 학군도 좋고, 교통도 편리하면서, 4인 가족이 살기에 충분히 넓은 아파트를 찾을 수 없다면 어떻게 해야 할까?
튜터님의 답변은 의외로 단순했다.
“절대적인 정답은 없다. 하지만 변하지 않는 원칙은 있다. 내 예산에서 가장 좋은 자산을 가져가는 것이다.”
그리고 한 가지를 더 생각해보라고 하셨다.
내가 원하는 조건이 너무 많은 것은 아닐까?
30억 원 미만의 예산에서 교통, 학군, 평형 등 모든 조건을 만족시키는 집을 찾기는 쉽지 않다. 예산과 지역에 따라 다르겠지만, 한 가지 조건만 충족해도 좋은 선택일 수 있고, 운이 좋으면 두 가지를 충족할 수도 있다.
이 말이 특히 와닿았다.
나는 지금까지 학군도 좋아야 하고, 출퇴근도 편리해야 하고, 아이 둘과 살기에 충분한 공간도 있어야 한다고 생각했다.
하지만 그렇게 모든 조건을 충족하는 집만 찾는다면, 오히려 내 예산에서 가장 가치 있는 자산을 놓칠 수도 있겠다는 생각이 들었다.
튜터님께서는 첫 매수에서 원하는 조건 한두 가지를 충족하고, 이후 갈아타기를 통해 조건을 하나씩 추가해가는 접근을 설명해주셨다.
예를 들어 첫 집에서는 학군을 선택하고, 다음 집에서는 학군에 평형까지 더하는 것이다.
첫 집부터 완벽할 필요는 없다. 중요한 것은 다음 단계로 나아갈 수 있는 자산을 선택하는 것.
물론 갈아타기가 언제나 가능한 것은 아니고, 거래비용과 시장 상황도 고려해야 한다. 그래도 내 집 마련을 단 한 번의 선택으로 생각하지 않아도 된다는 점에서 시야가 넓어졌다.
🏫 ② 학군은 숫자로만 판단할 수 없다
2강 이후 나는 관심 지역인 분당의 중학교 학업성취도를 정리했다.
그런데 데이터를 보다 보니 또 다른 질문이 생겼다.
“중학교 학업성취도가 몇 퍼센트 차이 나는 것이 실제 아파트 가치에는 얼마나 영향을 미칠까?”
예를 들어 학업성취도가 90%인 학교와 95%인 학교가 있다면, 그 5%포인트 차이는 얼마나 중요한 것일까?
튜터님께서는 먼저 학군의 본질을 이해해야 한다고 말씀하셨다.
학군은 사람들이 느끼는 가치이기 때문에 하나의 정량적 지표만으로 평가하기 어렵다는 것.
학업성취도는 그 가치를 파악하기 위한 참고 지표 중 하나일 뿐이다.
설명해주신 비유가 재미있었다.
“박보검과 차은우 중 누가 더 잘생겼을까?”
둘 다 잘생겼다는 데에는 동의할 수 있지만, 누가 더 잘생겼는지를 하나의 숫자로 판단하기는 어렵다.
학군도 비슷하다는 것이다.
학업성취도라는 데이터는 참고하되, 그 지역의 교육환경과 선호도를 직접 확인해야 한다.
결국 데이터로 시작해서, 임장을 통해 그 숫자에 담기지 않은 가치를 채워야 한다.
또 하나 기억에 남는 것은 학군을 평가하는 이유였다.
싱글이든, 딩크족이든, 자녀가 있는 가구든 학군은 살펴봐야 한다는 것이다.
학군은 단순히 우리 아이가 다닐 학교를 고르는 문제가 아니라, 많은 사람들이 그 지역을 얼마나 선호하는지 판단하는 요소이기 때문이다.
🔎 학군지에서는 초등학교까지 봐야 한다
여기서 한 단계 더 나아간 이야기도 들었다.
분당에서 같은 중학교에 배정되는 아파트인데도 가격이 다를 수 있다.
왜 그럴까?
튜터님께서는 그 이유 중 하나로 초등학교 배정 차이를 설명해주셨다.
같은 중학교 학군 안에서도 어느 초등학교에 배정되는지에 따라 선호도가 달라질 수 있다는 것이다.
대구 범어동처럼 초등학교부터 중학교, 고등학교까지의 교육환경을 함께 고려하는 학군지도 있다고 하셨다.
이 이야기를 듣고 2강 이후 진행한 내 분석에 빠진 부분이 무엇인지 알게 됐다.
나는 분당 아파트별 중학교 배정을 정리하면서 학군 분석을 꽤 진행했다고 생각했는데, 이제는 초등학교까지 살펴봐야 하는 것이다.
좋은 학군지를 찾는 것과, 그 학군지 안에서 더 선호되는 아파트를 찾는 것은 다른 문제였다.
🐉 ③ 용머리부터 용꼬리까지, 가치평가의 우선순위
이번 튜터링에서 가장 기억하기 쉬웠던 설명은 바로 '용머리와 용꼬리'였다.
아파트를 분석하다 보면 확인해야 할 정보가 정말 많다.
교통, 학군, 연식, 평형, 세대수, 역세권 여부, 용적률, 건폐율까지.
그런데 이 모든 요소가 동일하게 중요한 것은 아니다.
튜터님께서 강조하신 우선순위는 다음과 같았다.
🐉 용머리: 땅의 가치
교통, 업무지구 접근성, 주거환경, 학군을 의미하는 '교직환학'
↓
🏢 상품의 가치
역세권 여부, 세대수, 평형, 연식 등 개별 아파트의 조건
↓
🐉 용꼬리 끝: 건폐율과 용적률 등
단지의 물리적 특성과 정비사업 가능성을 판단할 때 참고하는 지표
강의에서는 무엇보다 땅의 가치를 먼저 봐야 한다고 강조했다.
나는 그동안 아파트를 볼 때 상품의 가치에 상당히 많은 관심을 두었던 것 같다.
몇 평인지, 몇 년 된 아파트인지, 역에서 얼마나 가까운지 같은 것들이다.
하지만 이제는 순서를 바꿔보려고 한다.
먼저 입지의 가치를 평가하고, 그다음 개별 아파트의 조건을 비교하는 것.
물론 용적률이나 건폐율도 재건축 가능성 등을 평가할 때 중요할 수 있다. 다만 이번 튜터링을 통해 모든 지표를 동일한 비중으로 보는 것이 아니라, 분석의 우선순위를 세우는 방법을 배웠다.
✍️ 이번 튜터링 이후 실천해볼 두 가지
🏠 ① 22평 아파트, 배우자와 다시 이야기해보기
사실 '교직환학'으로 평가했을 때 가장 마음에 들었던 아파트가 있다.
문제는 평형이다.
22평, 방 2개에 화장실 1개.
아이 둘을 키우는 4인 가족이 살기에는 분명히 작은 집이다.
그래서 그동안은 거주하기 어렵다는 이유로 사실상 후보에서 제외하고 있었다.
그런데 이번 튜터링을 듣고 생각이 달라졌다.
“아이들이 더 크기 전에 차라리 지금 들어가는 것은 어떨까?”
아이들이 더 성장하면 각자의 공간이 필요해질 테니, 오히려 시간이 지나면 20평대 작은 집에 살기는 더 어려워질 것 같다.
물론 작은 집에서 살아야 하는 불편함은 분명하다. 그리고 그 불편함을 감당해야 하는 것은 나 혼자가 아니라 우리 가족 모두다.
그렇지만 장기적인 자산가치와 갈아타기 가능성을 생각한다면, 처음부터 선택지에서 제외할 필요는 없겠다는 생각이 들었다.
배우자에게 당장 결정을 요구하기보다는, 이 아파트의 입지적 장점과 향후 계획을 차근차근 설명해보려고 한다.
지금의 주거 편의성을 일부 포기하더라도 장기적인 자산가치를 선택할 만한 이유가 있는지, 함께 고민해보고 싶다.
📚 ② 10월 24일까지 관심 아파트별 초등학교 배정 정리하기
2강 이후에는 분당의 중학교 학업성취도와 관심 아파트의 배정 중학교를 정리했다.
이번에는 그 분석을 한 단계 확장해보려고 한다.
10월 24일까지 관심 학군지의 아파트별 배정 초등학교를 정리하는 것이 목표다.
같은 중학교에 배정되는 아파트라도 초등학교가 다를 수 있으니, 아파트별 초등학교와 중학교를 함께 비교해보려고 한다.
가능하다면 실제 통학 동선과 학교 주변 환경도 함께 살펴볼 생각이다.
물론 학교 배정은 통학구역과 교육청의 배정 기준에 따라 달라질 수 있으므로, 최신 정보를 확인해야 한다.
🎯 내 집 마련은 완벽한 집을 찾는 과정이 아니었다
1강에서는 언제 집을 사야 하는지에 대한 생각이 바뀌었다.
2강에서는 어떤 입지를 선택해야 하는지를 배웠다.
그리고 이번 조장 튜터링에서는 예산과 현실적인 조건이 충돌할 때 어떤 기준으로 선택할 것인지를 고민하게 됐다.
나는 여전히 아이 둘과 살기에 충분히 넓고, 학군도 좋고, 교통도 편리한 집을 원한다.
하지만 이제는 그 모든 조건을 첫 집에서 충족해야 한다고 생각하지 않으려고 한다.
지금의 예산에서 가장 좋은 자산을 선택하고, 다음 갈아타기에서 하나씩 더 나은 조건을 만들어가는 것.
그것도 충분히 의미 있는 내 집 마련 전략일 수 있겠다는 생각이 들었다.
그리고 이번 튜터링을 통해 또 하나 배웠다.
좋은 집을 고르는 것은 많은 정보를 아는 것보다, 무엇이 더 중요한지 판단할 줄 아는 것에 가까운 것 같다.
아직 배울 것이 많지만, 적어도 이제는 어떤 순서로 공부하고 무엇을 비교해야 하는지 조금씩 알 것 같다. 🏠📚
