안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
최근 규제지역 내 부동산을 방문하여 이야기 나누다보면, 두 가지의 다른 분위기를 느낄 수 있습니다.
KB 시세를 올리기 위해 노력하는 분위기와
KB 시세가 올라가지 않도록 노력하는 분위기 두 가지인데요.
상승장과 대출 규제, 그리고 대출 한도의 기준으로 인하여 생기는 시장의 두 가지 모습에 대해 오늘 이야기해보려합니다.
KB시세가 무엇인가요 ?
KB국민은행에서 자체 조사하고 분석해 제공하는 공신력 있는 부동산 시세 정보로, 중개업소가 입력한 거래 가능 가격을 바탕으로 보수적으로 산출하는 '기준선’입니다.
제공 대상은 50세대 이상의 아파트 / 오피스텔 / 전국 연릭 및 다세대 주택이며, 매주 월요일 조사가 진행되고, 매주 금요일 최신 시세가 갱신됩니다.
KB시세는 보통 3 가지의 가격으로 구분되어있는데요.
일반평균가, 상위평균가, 하위평균가 입니다.
일반평균가: 시세의 중심값으로, 주택담보대출(LTV) 한도를 정할 때 가장 많이 활용됩니다.
상위평균가: 해당 단지 내에서 시세가 비교적 높은 편에 속하는 가격입니다.
하위평균가: 시세가 낮은 편에 속하는 가격으로, 보통 1층 세대에 적용됩니다.
주로, 주택담보대출의 한도 / 전세보증보험 가입 시 주택 가격을 산정하는 기준 등으로 활용됩니다.
주택 가격을 산정하는 기준으로 한국부동산원시세나 감정평가액을 쓰는 경우도 있지만,
KB시세에서 제공되는 범위가 가장 넓고, 시장에서 익숙하다보니 지금도 가장 많이 쓰이곤합니다.
시세의 기준선이 왜 이슈인가요 ?
두 가지 경우에서 이슈의 원인을 찾아 볼 수 있는데요.
무주택자 LTV 40% 기준으로 DSR은 충분하다는 가정 하에 정리해보겠습니다.
1. 대출 규제의 경계선에 있지 않은 경우
예를들어, 호가가 11억이나 KB시세는 10억인 경우입니다.
호가 기준으로는 대출이 4.4억이 가능하나,
KB시세 기준으로는 4억이 가능한데요.
KB시세가 호가와 차이를 줄이며 올라올수록 대출 가능액이 커져 4천 만원의 차이를 줄일 수 있습니다.
이러한 경우에는 서두에 말씀드린 것처럼,
부동산에서는 KB시세를 올리기 위한 노력 할 것입니다.
2. 대출 규제의 경계선에 있는 경우
예를들어, 호가가 15.5억이나 KB시세는 14.5억인 경우입니다.
호가 기준으로는 대출 규제로 인하여 4억이 가능하나,
KB시세 기준으로는 5.8억의 대출이 가능한데요.
실질적으로 가능한 주택담보대출의 규모 차이가 1.8억이 발생하는 것을 볼 수 있습니다.
이러한 경우에는
부동산에서는 KB시세를 올리지 않기 위해 노력 할 것입니다.
왜 이런 현상이 발생하는거죠 ?
그 원인은 ‘상승장’인 시장의 상황과 ‘거래량’에 있다고 보여지는데요.
기본적으로 상승장에서는 실제 거래되는 가격보다
나오는 매물의 호가가 실거래가보다 높기 때문에 이러한 현상이 주로 발생합니다.
그 다음으로 거래량의 측면에서는
세대수가 많지 않아 거래량이 많지 않은 단지의 경우
실거래가 많이 이루어지지 않아 KB시세가 호가를 따라가는데 시간이 걸리기 때문이며,
세대수가 많고, 선호도가 높아 거래량이 많았던 단지가 대출 규제의 경계선에 있는 경우 대출 규모의 차이로 인한 허들이 있고, 계약이 진행되는 동안 KB시세가 오를 수 있는 Risk가 있기 때문에 거래가 잘 진행되지 않기 때문입니다.
그렇다면, 어떻게 해야할까요 ?
첫 번째, 관심단지의 KB시세를 미리 확인해봅니다.
의사결정을 진행 한 후에 KB시세를 확인 할 경우,
예상보다 많은 투자금이 들거나 대출이 충분히 나오지 않는 Risk가 발생할 수 있습니다.
부동산 사장님 혹은 부동산 어플/싸이트 등을 통하여
관심단지의 현재 KB시세를 미리 확인해보세요.
두 번째, 내 투자금의 단지가 어느 범위에 위치하는지 우선 확인합니다.
대출의 경계선에 있지 않은 경우에서는,
부족한 KB시세만큼 추가적인 자금 확보가 가능한지 미리 알아봐두셔야합니다.
계약이 진행되고, 주택담보대출을 신청해야하는 시기까지 KB시세가 오르면 좋지만,
오르지 못 할 수도 있기 때문에 미리 자금의 확보가 가능한 수준에서만 진행되어야 합니다.
대출의 경계선에 있는 경우에서는,
마찬가지로 부족한 KB시세만큼 추가적인 자금 확보가 가능한지 미리 알아보는 동시에
주택담보대출 신청의 적용 시점 확인을 통해
거래를 빠르게 진행 할 수 있는 방법을 은행에 직접 연락하여 찾아보는 방법이 필요합니다.
추가적으로, 매매가 6억 이하의 정책대출에서는
KB시세 뿐만 아니라 매매가 또한 6억 이하로 형성되어있어야 실행이 가능하기 때문에
기준과 현재 내 투자금의 단지가 어느 범위인지 꼼꼼히 따져보셔야겠습니다.
오늘 말씀 드리는 이야기는 시세가 오르길 바라거나
멈추길 바라는 것이 아닙니다.
지금의 시장에서 적극적으로 투자 검토를 하되,
감당 가능한 투자금이 어느 정도인지 정확하게 파악하기 위한 하나의 방법에 대해서 말씀드린 것입니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
