안녕하세요 효확행입니다 :)
임장보고서 최종 결론을 내는 시기입니다. 모두 결론 잘 쓰고 계신가요?
결론을 쓰다보면 필연적으로 비교평가를 하게 되는데요, 깔끔하게 결론이 나오면 좋겠지만 현실은 항상 고민거리를 던져줍니다.
A단지 59 vs B단지 84
- 생활권 안에서 선호도가 높은 A단지의 59
- 선호도는 더 낮지만 면적을 키울 수 있는 B단지 84
우리는 어떤 선택을 해야할까요?
“비슷한 생활권이라면 59 보다는 84를 선택한다”
이 이야기는 반은 맞고 반은 틀렸습니다.
선택은 지역에 따라 달라져야 합니다.
흔히 같은 생활권 안에서 선호단지의 59와 덜 선호단지의 84가 비슷한 가격이라면 84가 저평가 된게 아닐까 생각하기 쉽습니다. 실제로 많은 경우 둘의 가격이 같다면 84가 비교적 싼 상태일 가능성이 높습니다.
하지만 이런 판단을 기준으로 삼고 모든 지역에 동일하게 적용해선 안됩니다.
84의 가격이 받쳐준다는 것은 지역 안에서 더 큰 평형으로 이사하려는 수요가 있다는 것을 의미합니다. 즉, 59에 살던 사람들이 평형을 키워서 84로 가고싶은 마음이 있어야 한다는 것입니다.
‘그 지역이 평형을 키워서 살고 싶은 지역인가’라는 질문에 먼저 답을 할 수 있어야 합니다.
지역 선호도 파악이 먼저입니다.
결국 선호 59냐 덜 선호 84냐를 선택하기 위해서는 이 지역이 84 수요를 끌어올 정도로 사람들이 좋아하는 곳인지 아는 것이 중요합니다.
예를들어 강남은 더 좋은 단지의 59에 살던 사람들이 선호도가 좀 더 떨어지지만 평형이 더 큰 84로 이사하려는 수요가 있습니다. 계속 거기에 살고싶어하기 때문입니다.
반면에 경기도 외곽 중에서는 같은 지역 안에서 평형을 키워서 이사가기 보다 옆에 더 좋은 지역(서울이 더 가까운 지역)에 59로 이사를 하려는 수요가 존재합니다. 그 지역보다 더 좋은 곳에 살고싶어하는 것입니다.
군포를 예시로 설명해보겠습니다. 군포는 처음엔 이 쪽에서 거주하다가 평촌으로 이주하고 싶은 수요가 존재하는 지역입니다. 특히 산본생활권을 매임하다보면 작은 평형에 사는 신혼부부들을 많이 만나게 됩니다.
만약 사람들이 군포에 계속 거주하고싶어 한다면 인근 84 가격이 동반 상승할 가능성이 높습니다. 하지만 그래프에서 볼 수 있듯이 59가 오를 때 인근 84는 멈춰있다가 가격이 만나는 지점이 생겼습니다. 지역 안에서 84로 이사가려는 수요와 평형을 유지하더라도 더 상급지인 평촌으로 가려는 수요가 나뉜다는 것을 생각하면 이해가 되는 가격 흐름입니다.
하지만 수요가 얕아진다고 해서 84가 오르지 않을 거라는 의미는 아닙니다. 인근 59가 올라서 84와 가격이 만나면 84도 키맞추기를 하며 오를 가능성이 높습니다.
# 핵심 : 하급지일수록 보수적으로 본다.
지역별로 무 자르듯 59와 84의 중요도를 결정하는 기준을 세울 수는 없습니다. 강남은 무조건 84 우선, 군포는 무조건 59 우선은 아니라는 것입니다.
하지만 지역의 선호도에 따라서 59와 84를 우선적으로 보는 비중은 달리 할 수 있습니다. 하급지일수록 전략적으로 59를 84보다 우선적으로 볼 가능성이 높아집니다.
주의할 점은 단순히 59의 수요가 많기 때문에 59를 선택해서는 안된다는 것입니다.
- 59 찾는 사람이 많아서 나중에 더 잘 팔릴거니까 59 사야지! (X)
- 두 단지는 입지 요소가 다르고 단지의 선호도가 달라. 둘 다 충분히 가치있고 저평가인데 가격이 같네? 그럼 수요가 더 큰 A단지 59를 선택해야겠다! (O)
두 의사결정의 차이는 가저환수원리를 체크했는지 입니다. 단순히 수요층이 두꺼워서 잘 팔릴 것 같으니 59를 선택하는 것은 환금성만을 고려한 의사결정입니다. 가저환수원리에 모두 부합하면서도 84보다 59를 우선해서 볼 수 있는지 검증하는 과정이 반드시 필요합니다.
[정리]
1) 지역의 가치를 파악하고
2) 지역 내 수요의 흐름을 파악하고
3) 가저환수원리를 고려해서 선택하기
이 3가지 단계가 59냐 84냐, 모두의 고민 해결에 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
