안녕하세요. 회오리감자입니다.
최근 앞마당을 늘려가면서 한 가지 의문이 들었는데요.
“공공분양과 민간분양 단지가 섞여 있는 생활권인데, 그럼 무조건 민간분양을 선호할까?”
보통 아파트를 볼 때 당연히 민강분양(브랜드)이 좋다라는 선입견을 갖기 쉬운데요.
현재 다산신도시에 거주하고 있는 저 역시 그렇게 생각해 왔습니다.
하지만 여러 지역을 알아가면 갈수록 무조건 민간이 좋고 공공은 떨어지는 것이 아니라
지역마다 선호도 기준을 다르게 파악해야겠다는 결론을 얻게 되었어요.
1. 남양주시 다산동
다산신도시 초기에는 아래 사진에서 우상단에 있는 롯데캐슬, 아이파크, 힐스테이트 민간 브랜드 선호도가 뚜렷했고 가격 흐름 좋았습니다.
시간이 지나면서 8호선이 개통되면서 교통이 개선되고
공공분양 단지에 붙어 있던 ‘자연앤’이라는 이름도 떨어졌는데요.
그럼 지금도 가격의 흐름이 확연하게 다르게 갈까요?
@자연앤 표기 준공 전부터 없애달라!
e편한세상자이(공공분양)와 힐스테이트다산(민간분양)의 가격 흐름을 보겠습니다.
실제로 예전엔 힐스테이트다산가 확연한 우위였으나
이번 상승장에서는 e편한세상자이가 가격을 따라 잡았는데요.
현재 두 단지 모두 입주 가능한 물건은 12억으로 동일한 것도 확인할 수 있습니다.
e편한세상자이 단지에 직접 가보면 공공분양이라는 생각이 전혀 들지 않습니다.
1,600세대 규모의 대단지답게 조경이 훌륭하고 커뮤니티 시설도 아주 잘 갖춰져 있기 때문입니다.
특히 지난 겨울 임장 때 눈이 펑펑 오던 날이었는데도 단지 자체 제설차가 있어 이른 아침부터 길이 깨끗하게 치워져 있는 것을 보고 놀랐던 기억이 납니다.
여기에 가람초등학교를 품은 초품아 단지라는 점, 그리고 8호선 연장으로 강남 접근성이 획기적으로 개선된 점이 실거주 선호도를 크게 끌어올렸습니다.
주변 민간 단지들과 입지 가치가 비슷해진 데다 이런 장점들까지 더해지니 가격이 빠르게 따라붙은 것이죠.
🥔 공공분양이라도 사람들이 좋아할 만한 요소를 갖추면 가치를 인정받고 가격도 상승한다는 것을 잘 보여주는 사례입니다.
2. 구로구 항동
그 다음은 구로구 항동입니다.
항동도 비슷한 연식의 민간분양과 공공분양 단지가 함께 모여 있는 곳입니다.
항동에서는 민간분양 단지(한양수자인, 중흥S클래스)가 공공분양 단지(하버라인)보다 확실히 선호됩니다.
수납공간이나 드레스룸 구조가 훨씬 잘 빠졌다는 인식이 강해서 실제 가격 흐름도 민간 단지가 더 좋게 나타납니다.
다만 공공분양인 하버라인3단지도 유심히 봐야 합니다.
공공분양임에도 중심 상권과 가깝고, 역으로 가는 버스를 타기도 편합니다.
게다가 초등학교도 가깝고 대단지라 사람들의 선호도가 크게 빠지지 않는 것을 확인할 수 있었습니다.
그렇다면 지금처럼 민간과 공공단지의 가격이 비슷하게 붙어있을 때는 어떻게 해야 할까요?
상품성이 더 뛰어나고 동네 사람들의 선호도가 확실히 높은 중흥이나 한양수자인이 상대적으로 저평가되어 있다고 판단할 것 같습니다.
🥔 입지가 비슷할 땐 상품성이 좋은 민간분양이 우선순위가 되지만,
공공분양이라도 핵심 요소를 갖추면 충분히 선호도가 있다는 것을 보여주는 사례입니다.
3. 강동구 강일 & 강서구 마곡
강동구 하면 고덕생활권의 그라시움과 아르테온 또는 올림픽파크포레온 같은 대단지가 떠오르는데요.
하지만 강동구 안에도 임대 비율이 높은 생활권이 있습니다.
강일동에 있는 강일리버파크 단지들이 대표적입니다.
이곳은 전체 세대의 절반 이상이 임대로 구성되어 있습니다.
아쉽게도 강일동은 지하철이 지나지 않아 교통이 불편하고, 강남과의 거리도 강동구 내에서 가장 멉니다.
아무리 서울의 상급지라 하더라도 현재 전용 84 타입 기준 14억 대에 시세가 머물러 있습니다.
연식이 좋고 민간 브랜드 대단지가 모여 있는 고덕 생활권이 이미 20억을 훌쩍 넘긴 것과는 확연히 비교됩니다.
서울의 쾌적한 택지지구라는 훌륭한 장점에도 불구하고 역과의 거리나 임대구 차이가 시세에는 꽤 큰 영향을 미치고 있었습니다.
하지만 이런 공공분양의 아쉬움을 완전히 뒤집는 반전 사례도 있습니다.
바로 마곡엠밸리입니다.
이곳 역시 공공분양으로 지어졌고 민간 브랜드에 비해 상품성은 다소 아쉬울 수 있습니다.
그러나 '마곡'이라는 양질의 일자리를 품고 있는 완벽한 직주근접의 특장점 덕분에
84 18-20억대의 높은 가격을 기꺼이 받아주는 탄탄한 수요가 굳건하게 뒷받침되고 있습니다.
🥔 아무리 상급지라도 교통과 임대비율이 아쉬우면 선호도가 떨어질 수 있고,
반대로 공공분양이라도 압도적인 직주근접 수요가 뒷받침된다면 높은 선호도가 있다는 것을 보여주는 사례입니다.
🍟 최종 결론
임장을 다니며 앞마당을 늘려갈수록 단순한 공식은 통하지 않는다는 것을 배웁니다.
처음에는 막연히 민간 브랜드가 공공분양보다 무조건 좋을 거라고 생각했어요.
하지만 다산동과 항동, 강동과 마곡을 차례로 비교해 보니 동네마다 사람들이 중요하게 생각하는 요소가 달랐습니다.
공공분양이라도 학교와 상권, 교통 등 사람들이 좋아하는 요소를 탄탄하게 갖추면 충분히 제 가치를 인정받았습니다.
반대로 상급지라도 대중교통이 불편하고 단지 구성이 아쉬우면 사람들의 선택을 받기 어려웠고,
마곡처럼 압도적인 일자리를 품고 있다면 공공분양이라는 꼬리표를 뛰어넘어 높은 가치를 증명해 내기도 했습니다.
결국 단지에 붙은 이름표보다 그 지역 사람들이 어떤 입지 요소를 우선하는지 알아가는 것이 훨씬 중요한 것 같습니다.
지역별로 거주민의 선호도를 제대로 파악해서 더 뾰족하게 단지가치를 보셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감자합니다!
