안녕하세요. 일단 해보는 비타민 유자🍊 두잇유자입니다 :)
시간 들여 익히는 유자차처럼, 내 기준을 차근차근 익혀가는 중이에요.
어느 날 한국부동산원에서 등기가 왔어요.
"등기가 올 곳이 없는데 무슨 일이지? 내가 뭘 잘못했나?"
봉투를 보는 순간 심장이 쿵 내려앉았는데요,
저처럼 이 등기를 받고 당황하실 분들을 위해 겪은 과정을 그대로 기록해보려고 해요.
이 글에서 나눌 4가지
1. 마이너스피 거래가 왜 소명 대상이 되는지
2. 등기를 열면 먼저 볼 3가지
3. 제가 실제로 낸 서류 8가지
4. 다시 한다면 계약 때부터 챙길 특약 한 줄
1. 어떤 거래였냐면요
얼마 전 오피스텔 하나를 '마이너스피'로 매도했어요.
마이너스피 = 매매가가 집에 들어 있는 전세보증금보다 낮아서, 매도인이 차액을 얹어주고 파는 거래
→ 매수자는 나중에 세입자에게 돌려줄 보증금을 떠안고, 그 부족분을 매도인이 채워주는 구조예요.
2. 그런데 왜 저한테? (feat. 다운계약서예요?)
부동산 사장님께 연락드렸더니 첫 질문이 "혹시 다운계약서 쓰셨어요?"였어요.
- 다운계약서 = 세금을 줄이려고 실제보다 낮은 가격으로 쓴 계약서
- 마이너스피는 "매매가 < 전세보증금"이라 숫자만 보면 낮게 신고한 것처럼 보일 수 있어요.
소명 요청은 모든 거래에 오는 게 아니라, 신고된 거래 중 추가 확인이 필요해 보이는 경우에 오고 대상 선정 기준은 공개하지 않는다고 해요.
👉 "잘못해서"가 아니라 "확인이 필요해 보여서" 온 거예요. 이렇게 생각하니 마음이 조금 놓였어요.
3. 등기를 열면, 딱 3가지만 보세요
막연한 불안을 할 일로 바꾸는 질문이에요.
📌 ① 무엇을 소명하라는지
저는 양식 두 가지가 들어 있었어요.
- 부동산거래신고 소명서: 계약이 어떻게 체결됐는지(소명의견) + 계약금·중도금·잔금을 언제, 얼마, 어떤 방법으로 주고받았는지 표
- 거래 당사자 조사 참고용 질문지: 질문지 맨 위에 누가 몇 번을 쓰는지 적혀 있어요. 매도인은 1~3번 + 8번, 매수인은 1~5번 + 8번이에요. (토지 거래는 6번, 계약 해제는 7번 추가)
매도인이 쓰는 문항을 정리하면 이래요. 오른쪽은 제가 실제로 답한 방식이에요.
| 문항 | 묻는 것 | 제 답 / 팁 |
|---|---|---|
| 1. 계약 체결 | 거래 상대방과 계약한 일자·시간·장소 | 계약서 쓴 날짜·시간과 부동산 사무소 이름. 계약서 날짜와 꼭 일치하게! |
| 2-1. 지급 방법 | 매매대금을 현금·수표로 주고받았는지 | 계좌이체도 '현금'에 체크하고 입출금 내역 제출 |
| 2-2. 다르게 신고? | 중개업자 미기재, 가격·계약일 등 실제와 다르게 신고한 게 있는지 | 아니요 |
| 2-3. 사유 기재 | 다르게 신고했다면 그 내용과 사유 (자진신고서 제출 시 과태료 감경 안내) | 해당 없음 → 빈칸 |
| 3-1. 상대방과 관계 | 매수인과 원래 아는 사이인지, 아니면 어떻게 알게 됐는지 | 아니요 + "부동산에 내놓은 매물을 보고 연락이 와서" 처럼 경위 한 줄 |
| 3-2. 중개사와 관계 | 공인중개사와 원래 아는 사이인지 | 아니요 + "온라인으로 검색해서 매물 의뢰" 처럼 경위 한 줄 |
| 3-3. 임대차 관계 | 매수인과 이 집에 대해 임대·임차 관계가 있는지 | 아니요 |
| 3-4. 차용 관계 | 매수인과 이 계약 관련 사적 대출(빌려준 돈) 관계가 있는지 | 아니요 |
| 3-5. 가족 등과 관계 | 매수인의 가족·친척과 이 거래 외 차용·임대차 관계가 있는지 | 아니요 ('예'면 3-6에 채권자·금액·조건 + 차용증·이체내역) |
| 8. 기타 의견 | 다운·업 거래 등 거짓 신고, 허위·과장 광고 피해 등 하고 싶은 말 | 저는 소명서에 다 써서 빈칸. 쓴다면 문자·카톡·입금내역 같은 증빙 첨부 |
💡 마이너스피라면 3-4번을 눈여겨보세요.
매도인이 매수인에게 차액을 보내는 구조라, 돈의 방향만 보면 "빌려준 돈(사적 대출)"처럼 보일 수도 있겠더라고요. 저는 3-4번에 '아니요'를 체크하고, 그 돈이 대여가 아니라 보증금 차액 정산이라는 걸 소명의견과 특약으로 같이 보여줬어요.
📌 ② 언제까지인지
안내문에 제출 기한이 적혀 있어요. 저는 등기를 받고 이틀 만에 준비를 끝냈어요.
📌 ③ 어떻게 내는지
저는 온라인으로 제출했어요. 양식을 출력해서 손으로 작성·서명하고, 증빙서류와 함께 PDF 한 묶음으로 만들었어요.
⚠️ 기한은 꼭 지키세요! 미제출·허위 제출 시 과태료가 부과될 수 있다고 안내돼요.
4. 제가 실제로 낸 서류 8가지
- 부동산거래신고 소명서 (등기에 든 양식)
- 거래 당사자 조사 참고용 질문지 (등기에 든 양식)
- 매매계약서
- 전세계약서 — 매수자가 승계한 보증금을 보여주는 핵심 서류
- 계좌 거래내역 + 계좌확인서 — 계약금·차액이 오간 줄에 형광펜 표시
- 중개대상물 확인·설명서 — 부동산에 요청하면 받을 수 있어요
- 중개수수료 현금영수증
선수관리금 납부확인서 (관리사무소)
💡 핵심은 '거래대금 표' 하나였어요
소명서의 거래대금 표에 계약금 / 잔금(전세보증금 승계) / 선수관리비를 한 줄씩, 날짜·방법·증빙자료와 함께 적었어요.
그랬더니 "매매가보다 보증금이 커서 차액을 내가 매수자에게 정산했다"는 흐름이 표 하나로 설명됐어요.
소명의견에는 "기존 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 조건이고, 매매가보다 보증금이 높아 차액은 보증금 반환 자금으로 정산했다"는 내용을 짧게 썼어요.
5. 다시 한다면, 계약 때부터 챙길 특약 한 줄
제 특약에는 "전세금 명시 + 매수인이 승계", "차액은 잔금일에 정산"이 들어 있었어요.
덕분에 소명의 뼈대는 서류로 보여줄 수 있었어요. 그런데 아쉬웠던 점이 하나 있어요.
"차액을 정산한다"가 아니라, 누가 → 누구에게 → 얼마를 주는지까지 썼다면 더 좋았을 거예요.
예) 매매가보다 임대보증금이 OO원 많으므로, 매도인은 잔금일에 차액 OO원을 매수인에게 지급한다.
그랬다면 소명의견에서 따로 풀어 설명할 필요 없이 특약 한 줄로 끝났을 거예요.
그리고 차액은 현금 말고 계좌이체로 흔적 남기기!
마무리
등기가 오면 당황스러운 게 당연해요.
그래도 "무엇을, 언제까지, 어떻게" 세 가지만 확인하면 막연한 걱정이 할 일 목록으로 바뀌어요.
👉 한 줄 정리: 마이너스피 거래라면 "방향·금액이 들어간 특약 + 계좌이체"가 가장 좋은 소명 준비예요.
결과가 나오면 2편으로 이어서 나눌게요!
※ 저는 전문가가 아니라 제 경우를 기록한 글이에요. 상황이 복잡하다면 세무사 상담을 꼭 받아보세요.
※ 같은 경험을 먼저 나눠주신 쿼카엉니님 글도 큰 도움이 됐어요 → https://weolbu.com/s/QD1cOT6PPC
