안녕하세요, 피커입니다.
최근에 중소도시 실거주 집을 매도하고 수도권 비규제 지역으로 갈아탔습니다.
그 과정에서 느낀 것들을 복기 해보려고 합니다.
갈아타기를 결심한 계기
사실 저는 이번 수도권장에는 참여하지 못한다고 생각하고 있었습니다.
실거주 집과 투자 물건까지 지방에 3채를 보유하고 있었고
지역 특성 상 아직 매도를 고려할만한 수익 구간이 아니었기에
이번 장은 내 것이 아니다 생각하며 수도권에 투자하는 동료분들을 부러워만 했던 것 같습니다.
그러다 지난 월부학교 봄학기,
재이리 튜터님께서 실거주 집을 매도하고 갈아타는 방향성을 제시해주셨습니다.
제 물건들은 공급이 정리되고 있는 지역에 위치해있어서
오를 수 있는 환경이 마련되는 중이라 생각했기에
손실 구간에서의 매도는 꿈도 꾸지 않고 있었는데
제시해주신 방향성을 듣고 처음에는 마음이 복잡했던 기억이 납니다.
손해보고 싶지 않다는 생각에 처음에는 하지 못할 것 같은 이유가 자꾸 떠올랐습니다.
지금 매도하면 손실이었고
남편이 이 실거주집을 많이 마음에 들어했었고
월세로 이사한다는 걸 부모님, 시부모님께 말씀드리기 어려울 것 같다는 생각이 들었습니다.
당시에 전세금을 돌려받지 못했던 이슈가 있었는데 이것 또한 갈아타기를 실행하기 어려운 이유 중 하나였습니다.
하지만 곱씹어보니 그런건 핑계였습니다.
그리고 제시해주신 방향성을 자꾸 생각하다보니 갈아타야 할 이유가 더 많이 생겼고
해야 할 것들이 명확히 보이기 시작했습니다.
갈아타기 자금을 마련하기 위해 제가 해결해야 할 상황은 두가지였습니다.
☑️ 실거주집 매도
☑️ 못받은 전세 보증금 받기
전세금 문제까지 해결이 되어야 유의미한 투자금 확보가 되는 상황이었기 때문에
매도와 동시에 이 문제 해결을 위해 많이 노력했습니다.
사실 굉장히 오래 끌어온 이슈였는데요,
갈아타기로 마음 먹었기 때문에 어떻게든 해결할 수 있는 방법을 찾았던 것 같습니다.
목표가 명확해야 문제의 해결방안이 보인다는 것을 실감했던 과정이었습니다.
- 전세금 받았습니다: https://weolbu.com/s/QQPh5BuxIM
원하는 것을 어떻게 얻을지에 골몰해서는 일이 되지 않는다. 정확히 무엇을 하고 싶은지 또는 무엇이 되고 싶은지를 결정하면 RAS가 알아서 길을 찾는다. 일단 마음에 목표를 입력하자. RAS가 알아서 방법을 보고 듣고 읽어 들인다. 아주 간단하다. 그러나 실천하는 사람은 극소수에 불과하다.
<결국 해내는 사람들의 원칙>
손실을 감수한 매도
제 실거주 집은 중소도시 외곽 신축이었습니다.
애정어린 실거주 집이었기 때문에 매도가격을 선정하는데 객관적인 판단을 하기가 어려웠는데요,
내 단지, 상위 생활권, 하위 생활권에 모두 전임을 돌려보면서
내 단지의 가치에 대해 메타인지 할 수 있었습니다.
그렇게 가격을 정하고 매도를 내놨지만 생각만큼 잘 팔리지 않았습니다.
대장단지 위주로 거래가 되고 있는 시장이었지만
제 단지는 선호도가 높지 않은 신축단지였기 때문에 그 흐름이 오지 못한 상황이었습니다.
집을 보러오는 사람들은 꽤 있었으나 거래까지 이어지지는 않았습니다.
문제는 가격이었습니다.
동료분들이 전임해주셨을 때 제 물건은 B타입 중에서는 이게 제일 가격이 괜찮다로 소개되는 물건이었습니다. 누가봐도 싼 가격은 아니었던거죠.
내 물건은 타입이 좋으니 천만원정도는 더 받을 수 있지 않을까 생각했었는데 그것 또한 희망일 뿐이었습니다.
시세를 파악하고 냈다고 생각했지만 매수자 우위 시장에서 이 가격에 내 물건을 선택할 이유는 많지 않음을 깨달았습니다.
하지만 희망적이었던 점은 보러오는 손님이 꾸준히 있었다는 점,
그리고 우리 단지에서도 드물게 거래가 일어나고 있다는 점이었습니다.
저 한건의 거래를 내 것으로 만들면 되는거라 생각했고 그래서 추가로 가격 조정을 했습니다.
결국 부동산 사장님도 본인이 사고 싶다고 하실 정도로 싼 가격까지 가격을 내렸고
그 후 1~2주 안에 매수자가 붙었습니다.
이 과정에서 가장 힘들었던 것은 마음이었습니다.
이미 손실인 상황에서 가격을 내리면 고스란히 내 손해가 되는 상황이었기 때문에 정말 쉽지 않았습니다.
갈아타기를 하는 상황에서는 매도가에 욕심내지 않고 갈아탈 수 있는 단지의 가격에 맞춰 매도하면 된다는 것을 배워서 알았음에도
나의 실제 손실과 이어지다보니 배운대로 하기 어려웠습니다.
그리고 내가 생각한 매도가격을 남편에게 설득하는 과정도 정말 쉽지 않았습니다.
그럼에도 가격 조정을 할 수 있었던 이유는 갈아탈 단지 후보들이 있었기 때문입니다.
매도 전부터 갈아탈 수 있는 물건들을 결론으로 뽑아왔고
매도 직전에 가서는 매도가가 500만원씩 낮아질 때마다 매수할 수 있는 단지들까지 파악하고 있었습니다.
그렇기에 손해를 보더라도 내가 가진 자산보다 훨씬 좋은 자산을 살 수 있다는 것을 알았고 결정할 수 있었습니다.
매수 물건 찾기
봄학기 마지막 달인 6월에 매도가 되었고
학기 내 투자를 마무리해야겠다는 생각에
며칠 휴가를 내고 수도권으로 올라왔습니다.
제 물건 상황을 말씀드리면, 실거주를 매도하고서도 2채를 보유 중이었습니다.
그 중 2호기는 지방 공시지가 2억 미만 투자였는데요, 공시지가가 업데이트 되어서 공시지가 2억 이상이 된 상황이었습니다.
저는 이 물건이 공시지가 2억을 넘어선 걸 알고 있었는데
챗지피티와 제미나이에 물어보고는 3주택 취득세 중과가 안된다고 철썩같이 믿고 있었습니다.
그래서 3주택 취득세 중과가 안되는 기준으로 투자금을 산정했었는데요,
매물을 보기 전 시간이 남아서 내 확신에 대해 확인만 받을 생각으로 했던 세무사 상담에서
취득세 중과가 된다는 이야기를 듣게 되었습니다.
확인 할 기회는 여러번 있었음에도 안일하게 생각했던 스스로가 많이 실망스러웠습니다.
갑자기 투자금이 확 줄어서 당황스러웠지만
이렇게 된거 위에서부터 훑고 내려온다는 생각으로 매물을 찾았습니다.
이때가 올해 6월이었는데,
수도권이 워낙 뜨겁고 비규제로도 사람들이 많이 몰리다보니
조건에 맞는 물건을 찾기가 어려웠습니다.
협상해볼 여지가 있어보이는 물건은 같이 물건을 본 투자자가 바로 계약금을 쏴버렸습니다.
소유권이전부 전세대출이 안나오기 때문에
세낀 물건이나 주전세, 혹은 매도자가 전세를 셋팅해주고 매수자가 승계받는 조건으로 진행이 필요했는데
매도자 우위시장이었다보니 그렇게까지 해서 매도하겠다는 사람이 많지 않았습니다.
하지만 현장에서 계속 문을 두드리다보니
적극적으로 물건을 조율해주시는 사장님들도 만날 수 있었습니다.
조건 조정에는 사장님들의 말씀이 정말 중요하다는걸 느껴서 열심히 돌아다녔습니다.
앞마당 만들 때 문전박대 당했던 부동산에 음료수를 들고 다시 찾아가기도 했습니다 ㅎㅎ
그런 노력 덕분에 줄어든 투자금에서도 물건을 찾을 수 있었습니다.
이 과정에서 네이버부동산에서 보는 물건과
실제 투자할 수 있는 물건과의 간극을 확인 할 수 있었고
또 전화임장과 현장에서 뛰는 것의 차이도 느낄 수 있었습니다.
수도권에서의 필터는 ‘시기’라고 튜터님께서 말씀해주셨던 것을 떠올리며 시기를 잡기 위해 윗단이 안되면 주저하지 않고 아랫단으로 내려가 열심히 물건을 찾아다녔습니다.
바로 투자하지 못한 이유
그렇게 물건을 찾았지만 조금 더 기다려보자는 피드백을 받았습니다.
취득세 중과도 문제였고 또 세제개편안이 나오기 전이였기 때문에
다주택자에 대한 규제가 얼마나 강하게 나올지 몰라서
적어도 세제개편안은 확인하고 투자하는 것이 좋겠다는 말씀을 해주셨습니다.
덜컥 투자했다가 감당안되는 규제가 나오면 대응이 안된다는 걸 이해는 했지만
혹시 투자를 못하게 되는 것은 아닐까
그러면 그냥 손해보고 집 팔아서 월세집으로 이사 간, 자본주의에서 후퇴하는 사람이 되는건 아닌가하는 생각에 마음이 복잡해졌습니다.
또 그 사이에 수도권이 더 날아가면 어떡하나 조급한 마음도 들었습니다.
투자하기 위해서는 당연한 말이지만 스스로의 상황을 제대로 알고 있어야한다는 것을 온몸으로 체감했습니다.
드디어 투자
그렇게 봄학기가 끝나고, 투자를 하기 위해 앞마당이 아니던 비규제 지역 임장에 또 몰입했습니다.
그러던 중 세제개편안이 나왔고
계산해봤을 때 다행히 추가 투자하는데 문제가 없어보였습니다.
하지만 다주택을 권장하지 않는 기조였기 때문에
보유에 문제가 없다고 한들 3호기 투자해도 좋다는 결론이 나올지는 확신이 없었습니다.
각자의 상황마다 모두 다를 것이기에 물건을 찾아서 매물코칭을 받아보기로 마음먹었습니다.
임장을 하면서 여기 이 가격이면 싼거 같은데? 싶은 단지들이 몇 보였습니다.
지역 내에서 봐도 비슷한 가치의 단지보다 싸고
앞마당에서 비교해도 입지가 더 빠지는 지역에 불이 붙어 가격이 비슷한 상황이었습니다.
심지어 이전에 뽑았던 투자 단지들과 비교해도 가치가 비슷하거나 더 낫게 느껴졌습니다.
투자자와 실거주자 모두 접근하기 어려운 물건이었기 때문이었는데요,
세가 낮게껴있고 만기가 반년가량 남아있는 물건이었습니다.
하지만 알고보니 매도인이 상생임대인 혜택을 받기위해 잔금을 뒤로 가져가야하는 상황이었고,
그래서 현임차인 만기 시점에 맞춰 신규임차인을 맞추고
그 이후 전세를 승계받는 조건으로 협의를 할 수 있었습니다. 운좋게 서로의 니즈가 맞았습니다.
이 물건과 다른 물건 하나 더 해서 매물코칭을 넣었고 자향멘토님께서 잘 찾아왔다고, 투자해도 좋다고 말씀해주셨습니다.
그동안 해왔던 노력이 헛되지 않았구나, 내 판단이 조금은 더 뾰족해졌구나 하는 생각이 들었던 순간이었습니다.
둘 다 해도 좋다고 말씀해주셔서 좀 더 연식이 좋고 로얄동 로얄층인 이 물건을 골랐습니다.
이런 조건이다보니 아직 잔금 전입니다.ㅎㅎ
사실 물건을 찾아다니던 그 과정이 괜한 헛수고로 남을까봐
물건을 찾기 위한 노력을 해야함에도 하기 싫은 마음이 든다고 돈독모에서 징징거린 적이 있습니다 ㅎㅎ
그때 튜터님께서 그 과정은 절대 헛수고가 아니라고 말씀해주셨는데요,
당시는 마음이 힘들다보니 그 말이 크게 와닿지 않았지만
지나고보니 그 과정들 덕분에 우선순위가 명확해졌고, 비교 단지에는 어떤 투자물건이 있는지 알고 있었기 때문에 이 단지가 정말 싸다는 확신을 얻을 수 있었던 것 같습니다.
이번 투자 과정을 돌아보면 배운 대로 실행하려고 노력했던 것 같습니다.
물론 그 과정에서 마음이 흔들리는 순간들도 있었지만,
결국 그 순간들을 이겨낼 수 있었던 것도 배운 대로 행동했기 때문이었습니다.
그리고 물건을 찾기 위해 버둥대던 그 과정들이 고스란히 나에게 남아있다는 것도 느낄 수 있었습니다.
갈아타기 과정의 모든 부분에 튜터님과 동료분들, 그리고 환경의 도움이 있었습니다.
혼자서라면 수백번은 막히고 좌절했을 그 순간들마다 도와주시고 힘이 되어주신 분들 덕분에,
그리고 그런 귀인들을 만날 수 있게 해주는 이 환경 덕분에 해낼 수 있었습니다.
이번 장은 글렀다라고 생각하던 저를 밀어주신 모든 분들께 진심으로 감사함을 전하고 싶습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
