#부동산 알파에서 베타로 점프할 타이밍
알파는 가치 있는 물건 중에 저평가된 물건을 이왕이면 매매-전세 차이가 작을 때 사서 수익률 100% 를 달성하면 판다
베타는 저평가가 아니라 입지독점성이 좋은 걸 내가 감당 가능한 수준에서 산다.
그동안 알파 투자의 관점으로만 집을 보러 다녔는데, 이제 내집을 마련해야 해서 관점을 바꿔야 한다고 느꼈습니다.
특히 차이점은 전세 레버리지 투자는 전세금 을 기준으로 생각하면 됐는데, 내집마련은 대출과 원리금까지 생각해야 한다는 게 다른 것 같습니다. 영끌이 아닌 대출금액 산정 기준을 정해주신 것도 좋았습니다. [소득 - (원리금+지출) = 남은돈 <<이 월 소득의 ⅓ 은 돼야 한다.]
근데 이렇게 되면 적정 대출금액이 그리 크지 않을 것 같고… 이미 1호기 투자로 생애최초 황금카드가 없는 상황이라… LTV 70% 의 대출은 못 받을텐데 그럼에도 좋은 자산의 서울 내집을 마련할 수 있을지가 걱정이긴 하네요. 아직 배우지 못한 내용이라서 막연히 두려움만 있긴 합니다. 내년엔 내집마련 강의를 들으면서 채워야겠다고 생각했습니다.
#미국주식 미련 접기… 나중에 만나…!
이번에 강의 들으면서 가장 인상 깊었던 건 복리의 역습 - 단기간으로 하면 버는 돈 대비 원금을 잃을 리스크가 더 크다 였습니다. 계속해서 수익이 나는 전제 하에서도 280만원인데, 그에 비하면 원금을 잃을 수도 있는 리스크가 있다는 걸 사람들이 간과한다. ETF 를 고금리 적금으로 생각하면 안된다. 원금을 잃을 수도 있는 거다. 2년 내 부동산 매수가 예정돼 있다면 저축하는 게 맞다.
7월에 2호기 계약하고 11월에 잔금 치르고 나면 취득세로 매월 돈이 빠져나가기 때문에 저축할 수 있는 금액이 80만원 정도여서 이걸 저축하느니 미국주식에 투자해보자! 라는 마음으로 미국주식 기초반-중급반을 들었습니다.
저축은 자본주의를 모르는 모지리였던 과거의 나 같은 사람이나 하는 거고, 미국주식은 자본주의를 아는 똑똑이들이 하는 것 이란 생각을 하고 있었는데요. 여전히 모자란 건 저였습니다.
포트폴리오도 만들었고… 야심차게 개별 주식 분석 시트도 만들었고… 미국 개별 주식 소수점으로 매수도 해놨는데…
마음에 묻어두겠습니다. 굳이 팔지는 않고 플러스가 되면 털고 현금으로 비축해 둬야겠습니다. 연금저축계좌 해지하기가 뭐해서 걔도 S&P500 으로 모으고 있었는데… 오를 때 만나자… 그때 팔아줄게…
이제 1년 단기 적금을 알아봐야겠습니다. 그치만 미국주식 수업은 재밌었어요 광금러님…
# 후회는 접고 다음 6개월에 집중하자
강의를 들으면서 작년을 계속 복기하게 되었는데요. 사실 작년에 월부에 들어왔을 때 종잣돈 기준으로 하면, 저는 내집마련을 해야 했습니다. 하지만 그때는 독립을 하지 않았던 상황이라 내가 독립해서 잘 생활할 수 있을까? 란 자신도 없었고, ‘내가 집을? 내가 원리금을 어떻게 갚지’란 마음의 장벽도 있었습니다. 그리고 또 헷갈렸던 게, 내집마련은 투자의 관점이 아니라서 수익률을 계산할 수 없다? 뭐 이런 글도 있었고, 서울 10평대는 환금성이 좋지 않다 매도를 고려해야 한다 란 글도 있어서 정말 마음이 많이 어지러웠었습니다,,,,
무엇보다 입지 독점성에 대해 알지도 못했습니다. 그래서 그때 제 돈으로 서울 2급지의 3순위?(여전히 모름) 생활권의 11평 아파트를 살 수 있었는데, 매물을 보지도 않았습니다. 지금 그 집은 3억이 올라서 제가 만약 대출을 받았다면 그 대출금을 상회하는 수익을 얻었겠네요. 자모님 강의에서 말씀하신 것처럼 ‘필요한 때에 해야 하는데 마음이 어렵다고 회피하면 안된다’ 라는 말이 딱 작년의 저에게 하고 싶은 말이었습니다.
그치만 작년과 올해 알파투자를 하면서 부동산 이해력과 실행력을 조금씩 발전시켰습니다. 기회를 잡는 게 아니라 해야될 때 한다 - 에서 가장 좋은 기회는 놓쳤지만 그나마 좋은 기회를 잡으려고 해야할 때 했던 게 다행이었습니다. 그리고 베타와 알파 투자 둘다 고민하면서 - 최상의 투자라는 기회를 놓친 덕분에 입지독점성의 중요도, 그리고 베타투자가 알파투자보다 ‘수익률’은 낮아도 ‘수익금’은 더 크다는 것도 배울 수 있었습니다.
다음 베타 투자는 후회 없이 잘 하고 싶습니다. 근데 사실 토허제 오픈 찬스가 열리면 자산재배치해서 월세살이 해도 되니까 알파투자 하고 싶기도 합니다. 마음이 여전히 내집마련이 필수일까 하는 뒤숭숭함이 있습니다.
부동산 공부를 계속 하면서 꼭 28년 상반기 전까진 내집마련을 하는 게 목표가 되었습니다. 미국주식 딸깍 하면서 편하게 돈 벌고 싶었지만… 다시 부지런히 앞마당 만들기 위해 나가야겠습니다.
