"그래프만 보고 투자하면 이렇게 위험해요" 주의사항 알려드립니다 [빈세니]



안녕하세요

정석대로 가는 빈세니입니다.

단지의 가치와 가격을 비교할 때 보통

전고점으로 비교하는 경우가 많습니다.

전고점을 보면서 현재 가격이

얼마나 저렴한지도 확인이 가능하죠.

퀴즈를 하나 내 볼까요?

여기 두 단지가 있습니다.

A단지

B단지

A 단지는 전고점 대비 매매가가

14%가 떨어졌고

B 단지는 전고점대비 매매가가

39%가 떨어졌네요.

그렇다면 여러분은 어느 단지가

더 저평가 되어 있다고 생각하시나요?

정답은

전고점만으로는 알 수 없다

입니다.

오늘은 그래프를 보며 흔히 빠지게 되는

오류에 대해서 말해보고

전고점을 어떻게 바라보면 좋을지를

나눠보도록 하겠습니다.

그래프의 오류

# 실거래가 되지 않아

전고점이 낮게 보이는 경우

위의 A단지는 범어 청구하이츠 이고

B단지는 만촌우방1차 입니다.

두 단지 모두 대구 수성구

학군지에 위치해 있습니다.

만촌우방1차가 지난 상승장에서

더 높은 전고점을 찍어서 무려

2.8억이 차이가 납니다.

두 단지의 가치가

이 정도의 차이가 나는게 맞을까요?

범어청구하이츠는 00년식인데다

언덕이긴 하지만 학군지인데다 주변으로

아파트가 쾌적하게 들어서 있습니다.

실거주 가치인

전세가를 보더라도 알 수 있죠.

다만, 240세대의 적은 세대수로

상승장에서 범어청구하이츠 매도인들은

매물을 거둬 실거래가 일어나지 않았습니다.

실거래가 되지 않아

전고점이 낮게 찍히는 오류입니다.

# 복층, 이상거래로

전고점이 높게 찍히는 경우

반대로 이상거래로

전고점이 높게 찍히는 경우도 있습니다.

어랏??

거래 하나만 치솟는 경우라면

매매실거래를 확인해보면 좋습니다.

이럴 경우 복층인지, 직거래인지,

아실의 그래프의 오류인지를 파악하고

전고점으로 인정할 수 있는

거래인지를 판단해야

높은 전고점의 오류에 빠지지 않습니다.

전고점을 비교해보기에 앞서

이 거래가가 적정 거래가였나를

2차적으로 살펴봐야 하는 이유입니다.

# 입지 또는 선호도가

변하는 경우

이 부분은 특히,

공급이 많은 지역에서 유의하셔야 합니다.

주변 환경이 바뀌고 천지개벽한다면

지난 장에서의 전고점보다 높아질 수 있습니다.

단지의 가치가 올라가

다음 상승장에서 전고점을 훨씬 뛰어넘는

가격이 나올 수 있기 때문입니다.

반대로 입지가 안좋아진다면

전고점을 뛰어넘는 거래가

나오지 않을 수도 있겠죠.

과거 대구 수성구에서 메트로팔레스 3단지와

범어 푸른마을 청구의 가격은 비슷했습니다.

2015년에는 메트로팔레스 3단지의

가격이 더 높았네요.

하지만 이후에 어떻게 되었을까요?

시간이 지날수록

범어푸른마을 청구는

학군지로서의 입지가 부각되고

주변의 80년대 구축이 재건축되면서

환경개선이 되고 있는 반면,

메트로팔레스3단지는

시간이 지나고 아파트가 낡아지면서

장점이었던 연식이라는 선호도가

힘을 잃기 시작했습니다.

그 결과 직전 전고점은 무려

1.8억의 차이가 났습니다.

앞으로 주변에 더 좋은 신축의 대체지가 생기면

둘의 가격은 어떻게 될까요?

오류에 빠지지 않고

그래프 비교하는 법

가장 중요한 부분은

단지의 가치를 제대로 아는 것입니다.

그래프를 붙여 전고점을 비교하기보다는

아래의 순서대로 좀 더 깊은

고민을 해 보세요.

1. 단지의 선호요소를 확인합니다.

거주민들이 이곳을 왜 좋아하는지

선호요소를 깊게 파악해봅니다.

임보를 쓰고 매물임장, 전화임장을 하면서

단지의 가치 파악에 집중합니다.

2. 단지의 선호요소가 대체 불가한

입지요소인지 파악합니다.

학군, 직장처럼 독점적이어서

대체 불가능한지

또는 연식, 택지처럼 대체될 수

있는지를 파악합니다.

(지역마다 다를 수 있습니다.)

점점 커지는 범어 학원가

3. 앞으로 전고점이 바뀔 수 있는

여지를 고민해 봅니다.

환경이 좋아지면서

또는 연식이 낡아지면서

입지와 선호도가 바뀔 수 있습니다.

'전고점 그 이상의 상승을

할 수 있을 것인가'

아니면

'전고점을 영영

회복하지 못할 것인가'

를 고민해보세요.

앞에서 말씀드렸던 푸른마을 청구와

메트로팔레스3단지처럼 충분히

가격이 뒤바뀔 수 있는 곳들이 많습니다.

그리고 이런 곳의 투자를 통해

앞으로 우리는

더 많은 수익을 얻을 수 있습니다.

그래프를 보면서 빠지지 말아야 할 오류와

더 의미있는 비교법에 대해서

나눠보았는데요.

단순 그래프 비교가 아닌

투자와 연결시켜서 바라보면서

더 좋은 투자를 하시기를 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!