서울 랜드마크로 보는 저평가방법 [용용맘맘맘]

안녕하세요

꾸준한 열정 용용맘맘맘입니다.

최근 서울 수도권 투자에 대한

관심이 매우 많으신것같습니다.

(다들 그러시죠?^^)

지난 번

서울 저평가 가격에 대한 감잡기에

대한 글을 올렸었는데

많은 분들이 봐주셔서 감사했어요^^

https://cafe.naver.com/wecando7/10587064

서울가격 감 제대로 익히는 법 [ 용용맘맘맘]

그래서 이번에는

좀더 세밀하게 들어가

우리가 맨날 하는

서울 랜드마크를

기준으로 해서

도대체 가격을 어떻게 봐야할지?

랜드마크를 통해서 뭐를 남겨야 하는지?

제가 하는 방법을 말씀드려보려고 합니다.

먼저 서울이 익숙하지 않는

분들의 경우에는

84 기준이 아닌 59를 기준으로해서

가격에 대한 감을 세우시는게 좋습니다.

가장 큰 이유는

저희가 추후에도 투자로 접근할수있는

가격밴드가 59일 가능성이 더 높고

추후 임대사업자로 묶을 단지에 대한

평형의 기준도 59일 부분이 높다보니

서울이 익숙하지 않는 분들은

처음에는 59부터 시작하시고

익숙해진 다음은 84로 가격으로

늘려 나가시면 되십니다.

그럼 한번 본격적으로 들어가 볼까요?^^

저희가 임보를 쓸때 보통 이렇게

지도위에 대표단지들의 가격을

표시를 하고

나름 매매가가 어떻다 전세가가 어떻다

라고들 쓰실겁니다.

아래 표는

각 군별로 색깔을 다르게 해서

1군에 해당되는 구는

빨간색. 2군은 주황색 3군은 파란색등으로

구분해 둔것입니다.

이렇게 쓰시죠?^^

이렇게 쓰긴 쓰는데....

막상 우리는 여기서

머리속에 무엇을 남기고 있을까요?

제가 처음 서울을 임장다니면서

랜드마크를 정리할때는

가보지도 않은지역에

금액만 넣다보니

여기서 뭘 봐야 할지를 잘 모르겠더라구요^^

(그러신분도 계시죠?ㅎㅎ)

먼저 랜드마크를 지도에

올려두고 볼수 있는부분은 크게 2가지 입니다.

이렇게 표를 정리해두면

각 군별로 현재 가격이 어느정도 형성이 되어있는지

를 알수있습니다.

그리고

상대적으로 같은 군에서도

어디가 현재 랜드마크 기준으로

싸구나가 먼저 보입니다.

예를 들어 볼까요?

먼저 2군(주황색)을 먼저 보겠습니다.

옥수리버젠(14.5억) 광진구(15.2억)

마포래미안(13.6억) 강동 그라시움(11.8억)

을 보고나면

" 아!서울에서 2군 20평대 랜드마크는 현재

15억 전후에 가격이 형성되어 있구나"

" 그중에서도 상대적으로

마포구 마래푸(13억대) 나 강동 그라시움(11억대)은

상대적으로 저렴하구나"

를 알수있습니다.

또한 매매가만 보는게 아닌

현재의 전세가 수준도

같은 군끼리 한번 더 보는겁니다.

" 2군의 현재전세가는

옥수리버젠(8억) 광진구 힐스테이트 (9억)

마포래미안(7억) 강동 그라시움(6억) 이네"

"2군내에서도 광진구는 역시나 학군지처럼

전세가도 높고 매물도 없구나"

"반면 마포구 마래푸나 강동구 그라시움은

매매가도 상대적으로 낮지만

전세가도 상대적으로 낮낮구나"

라고 한번더 머리에 가격을 긁어 둡니다!^^

그리고 2번째 스텝으로

군별로 세로로 다시 나열을 해보는겁니다.

랜드마크를

세로로 금액대 별로 다시 나열해보았습니다.

그리고

현재 13억대의 랜드마크는 어디가 있지?

10억대의 아파트는 어디가 있지? 등을

가격대 별로 랜드마크끼리

좀더 직관적으로 보는거에요

이걸보면서 저는 어떻게 표시를 했는지

좀더 자세히 볼께요

억대를 먼저 한번 보겠습니다.

13억대로 볼수있는 랜드마크로는

마포구의 마래푸와

영등포구에 있는 당산 아이파크가

현재 가격이 같습니다.

그럼 2군과 3군의

위상을 비교할때

현재 2군에서 마래푸가

랜드마크로는 현재 조금 저렴한 편이구나

라고 생각하며 표시를 해두는거죠^^

(별표 빡!!)

10억대를 한번더 들어가볼까요?

동대문구의 래미안 크레시티가 현재 10억인데

위례센트럴자이도 같은 가격입니다.

여기서부터는 개인적인 생각이 들어가는데

저의 경우는

강남에서의 접근성과 지리적위치.

상대적인 현재의 택지 균일성을 보고

위례가 좀더 위상이 좋다고 보아 같은 랜드마크

가격이면 위례도 현재 싸다고 보았던 겁니다

(현재 이가격은

역시 현장에 이미 거래가..되어버렸네요..ㅎㅎㅎ)

1) 내가 생각하는 서울

랜드마크를 기준으로 해서

2) 다시 한번 그중에서도

상대적으로 입지대비

저렴한 구는 어딜까를 정리해보고

3) 그 단지의 위치와 위상을 보고

대표되는 가격에 대한 한번

머리에 익혀놓고 가신다면

서울임장하실때도

비교가 더 잘됩니다.

※ 물론 이 비교평가는

현재 임장지에 충실히 온전히

몰입한뒤

추후 가격비교 하실때 하시는게 순서가

맞아요^^※

※ 가격만 비교하다가는

본임장지에 제대로 집중을 하지 못하기 때문이죠!!※

한단계를 더 들어가보려고 합니다!^^

여기서 한단계 들어가면

전세가도 정리를 똑같은 방식으로 정리를 해봅니다.

매가만 저희가

정리는 하고 있지만

결국 저희는 전세투자자이기때문에

현재 서울에서 전세가가

어느정도에 분포가 되어있는지도 알아야 하기 때문이죠^^

이렇게 전세가가 까지 정리를 해두면

이런 결과가 나옵니다.

" 랜드마크 기준으로 상대적으로 저렴했던

용산구 한가람의 경우는

확실히 전세가가 4군 동대문 크레시티와 같은 가격이구나"

" 역시 아무리 2군이라고 하더라도,

구축 복도식의경우에는

전세가가 올라가는 힘이 상대적으로 받쳐주지 못하기에

상대적으로 투자로서는 힘들수있겠구나"

라는것을 볼수있습니다.

반면 실거주자 입장에서는

또 다르게 생각해 볼수있겠죠.

" 또 5군으로 내려오면

20평 전세가가 5억대 정도인데

이는 경기도의 대표하는 단지와의 전세가도 동일하구나"

도 알수가 있게 됩니다.

이렇게 서울 랜드마크를

매매와와 전세가로 나눠서

정리를 해두면

항상 의례적으로 "가격"만 쓰던

25개구 랜드마크정리에서

좀더 의미있게 연결해서 정리를 남겨 볼수 있습니다^^

매달 이렇게 정리를 해나가면서

추후 내가 레이더에 걸어둔 단지의 랜드마크가

상대적으로 싸고, 전세가가 받쳐주는 상황이라면

그때는 눈에불을 키고

그 구에 개별 단지를

샅샅히 찾아가면

저희도 꼭 서울에 투자할수 있을꺼라 믿습니다.

지금 당장 종잣돈이 부족한 분들이라도

너무 걱정하시마십시오!^^

(저 또한 똑같습니다 )

실제 저희가 투자할수있는 투자금내로

들어오기까지는

시간이 얼마나 걸릴지도 모르기때문에

중요한것은

지금 임장지에 집중하면서

앞마당을 만들고,

꾸준히 서울수도권앞마당도

같이 만들어가면서

들어갈수있는 체력을 차곡차곡쌓고

그 가운데에서

매달 쓰는 임보에 좀더 의미를 부여하면서

준비를 하면

우리 월부 가족분들 모두

서울에 등기 칠수있을거라 굳게 믿습니다^^

결국 해보고 행동하는 사람에게

기회가 온다고 믿으니깐요!!