안녕하세요?

파란 열정의 성장하는 투자자

장으뜸입니다.

서울 25개구와 경기도 12개구가

토허제 및 투기과열지구 지정에 따라

매수 시 조금 더 신경써야 하는 부분들이

많이 생겼는데요.

그 중에서 오늘은

‘미등기 아파트’에 관련하여 

이야기해보고자 합니다.

‘미등기 아파트’란?

쉽게 말하면 재개발/재건축으로 

새 아파트를 받는 ‘조합원 자격’ 또는

청약으로 당첨된 새 아파트 ‘일반 분양권’을 말하며

두 경우 모두 등기 전까지는 원칙적으로

전매가 제한됩니다.

즉, 투기과열지구에서 원칙적으로

분양권 전매는 금지됩니다.

미등기 아파트의 경우, 

분양 후 준공 전까지 소유권이 등기되지 않아

명의 이전 = 전매로 판단될 수 있는데요.

(현재 공급 폭탄이 떨어진

광명 같은 곳에는 미등기 아파트가 많이 있습니다)

다만, 문재인 정부 시절 

대법원 판례와 국토부 유권해석에 따르면

투기과열지구 내 미등기 아파트라 하더라도

이미 분양받은 자가 준공 후 5년 이상 실거주하고

10년 이상 보유한 경우에는

투기 목적이 아닌 실수요로 인정되어

예외적으로 전매로 보지 않는 사례가 있었습니다.

준공 후 이전 - 아파트 준공 이후에 소유권 이전

5년 거주 - 분양받은 자가 준공 후 최소 5년 이상 거주

10년 보유 - 소유권 취득 후 10년 이상 보유

따라서 일반 분양권이라도

매도자가 실거주 및 장기보유 요건을 이미 충족했다면

예외적으로 인정될 수 있습니다.

(매수자의 향후 거주 의사만으로는 예외가

인정되지 않습니다.)

그럼, 조합원 입주권은 안되는 것일까요?

조합원 입주권은 사실상 전매가 거의 불가능합니다.

기존 주택을 헐고 새 아파트를 받는 권리가 조합원 입주권인데

정부는 이걸 투기 수단으로 쓰지 말라는 취지에서

사업시행인가 이후 양도 금지를 못박아놨습니다.

(예외적으로 상속, 이혼 재산분할, 해외이주 등 특수케이스만 인정된다고 하네요)

만약 미등기 상태의 신축들을 매수할 때에는

사장님들께 매도인의 조건이 갖춰졌는지 꼭 여쭤보셔야 합니다.

(실제로 현장에서도 이 확인으로 정신 없는 분위기가 형성되어 있습니다)

또한, 미등기 상태의 분양권 및 조합원 입주권은

개인 대출 진행이 불가하오니

사전에 자금여력이 되는지 확인이 필요합니다.

(기존 지정은행 집단대출로만 진행이 가능합니다)

광명시의 하안주공 10단지처럼

최근 재건축 정비구역 지정을 앞둔 단지들 중 일부는

입주권의 지위를 그대로 양도하기 위하여

정비구역이 지정되기 전 빠르게 잔금을 칠 수 있는지

물어보는 물건들이 조금씩 나오고 있는데요.

이 역시 전매 제한이 발생하기 전,

권리 이전을 마치기 위해

빠르게 움직이는 모습을 현장에서도 볼 수 있었습니다.

따라서, 투기 과열 지구에서

미등기 아파트 매수를 고민하신다면

다음 3가지는 반드시 확인하세요

★ 준공 후 이전 여부

★ 매도자의 실거주 5년, 보유 10년 충족 여부

★ 잔금 자금 여력 (개인대출 불가, 집단대출만 가능)

무엇보다도 가격이 저렴한지도 꼭 체크하신 후

매수를 하시면 좋을 듯합니다.

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