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주우이, 자음과모음
안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
이번부터는 Twin View라는 이름으로 지역과 시장을 함께 살펴보고, 같이 고민해보려 합니다. 제가 보고 느낀 것들을 나누고, 여러분의 생각도 함께 들어보고 싶습니다.
첫 번째 이야기는 ‘GTX-C 호재’입니다.
얼마 전 GTX-C가 착공했다는 기사를 보면서 2021년 인덕원이 떠올랐습니다. 그때도 GTX-C 이야기로 시장이 정말 뜨거웠습니다. 저도 그때는 GTX라는 말만 나오면 무조건 좋은 줄 알았습니다. 그런데 결과는 어땠을까요.
오늘은 그때와 지금이 어떻게 다른지, 그리고 이 호재를 어떻게 바라봐야 하는지 제 생각을 나눠보겠습니다.
드디어 첫 삽을 떴습니다
GTX-C 노선이 올해 4월 30일 실착공에 들어갔습니다. 사실 2024년 1월에 이미 착공식이 있었습니다. 그런데 착공식을 하고도 2년 넘게 첫 삽을 못 떴습니다. 공사비를 두고 건설사와 정부가 갈등을 빚으면서 현장이 멈춰있었기 때문입니다. 올해 중재 결과로 공사비 일부 증액이 확정되면서 비로소 현장 작업이 시작됐습니다.
노선은 양주 덕정역에서 수원역까지 수도권을 남북으로 관통하는 86.46km 노선입니다. 자세한 정차역과 노선 경로는 아래 지도를 참고하시면 됩니다. 개통 목표는 2031년입니다.
착공 소식이 전해지자 노선 인근 시장이 빠르게 반응했습니다. 광운대, 창동, 과천 등 주요 정차 예정 지역을 중심으로 기대감이 실거래가에 반영되기 시작했고, 인덕원센트럴푸르지오 전용 84㎡는 올해 5월 지난해 같은 달 대비 37.2% 오른 가격에 거래됐습니다.
교통 호재가 진짜 호재가 되려면
실제로 GTX-A는 이미 시장이 어떻게 반응하는지를 보여줬습니다. 국토연구원 분석에 따르면 GTX-A 건설계획 발표 이후 동탄역 인근 아파트는 비교 지역 대비 29.2%, 구성역 인근은 26.9% 더 올랐습니다. 같은 수도권 외곽이라도 GTX 하나로 지역의 위상이 완전히 달라진 겁니다.
하지만 모든 교통 호재가 같은 효과를 내지는 않습니다. 핵심은 하나입니다. 주요 업무지구 접근성이 좋아지느냐 아니냐입니다. GTX-C가 강력한 호재로 평가받는 이유가 여기에 있습니다. 삼성역, 양재역 등 강남권 핵심 업무지구를 관통하고, 의왕역에서 삼성역까지 약 20분이면 닿을 수 있습니다. 지금까지 강남권 접근이 쉽지 않았던 지역들이 출퇴근 기준으로 완전히 다른 생활권이 되는 것입니다.
반면 아무리 새 노선이 생겨도 주요 업무지구와 연결되지 않으면 기대만큼의 효과를 내기 어렵습니다. 교통 호재를 볼 때 가장 먼저 봐야 할 것은 그 노선이 어디와 연결되느냐입니다.
호재라고 무조건 사면 안 되는 이유
다시 2021년 인덕원 이야기로 돌아가겠습니다.
그해 6월 GTX-C 노선 인덕원 추가 정차가 확정되면서 일대 아파트 가격이 급등했습니다. 2019년 5억 원대에 거래되던 푸른마을 인덕원 대우는 2021년 12억 4,000만 원까지 올랐습니다. 그리고 금리 인상으로 시장이 냉각되면서 6억 원대로 반토막이 났습니다.
호재가 확정됐음에도 반토막이 난 이유는 단순합니다. 호재에 대한 기대감이 가격에 과도하게 선반영됐고, 금리라는 외부 변수가 겹쳤습니다. 저도 그때 GTX라는 말만 믿고 가격을 제대로 보지 못했던 기억이 있습니다. 시장은 그렇게 단순하지 않았습니다.
물론 호재가 있는 지역이 없는 지역보다 유리한 건 맞습니다. 하지만 호재는 좋은 단지를 고르는 이유 중 하나여야지, 그 자체가 투자의 이유가 되어서는 안 됩니다.
지금 GTX-C는 그때와 다릅니다.
2021년과 지금은 분명히 다릅니다. 그때는 정차 확정 소식만으로 기대감이 폭발했지만 실제 공사는 몇 년이 지나도 시작되지 않았습니다. 지금은 실제로 현장에 인력과 장비가 투입됐습니다. 이 정도면 확정된 호재라고 봐도 무리가 없습니다.
다만 다른 교통 호재들은 얘기가 다릅니다. 지금도 수도권 곳곳에는 철도 계획이 넘쳐납니다. 하지만 계획 발표와 착공은 전혀 다른 이야기입니다. GTX-C도 착공식을 열고 2년 넘게 표류했다는 것을 기억해야 합니다. 착공이 되지 않은 호재는 아직 호재가 아닙니다.
GTX-C가 지난다고 노선 위 모든 단지가 같은 방향으로 움직이지는 않습니다. 역과 얼마나 가까운지, 어떤 사람들이 찾는 단지인지, 이미 가격에 얼마나 반영됐는지. 결국 이런 것들이 더 큰 차이를 만든다고 생각합니다.
다음 Twin View에서는 더 다양한 주제로 지역과 시장을 함께 살펴보고, 같이 고민해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
