수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
지난 주말,
수강생분들과 비교임장지를 걷는 중이었습니다.
“매도를 진행중인데 진도가 잘 안나가요. 뭐가 문제일까요?”
“만기까지 시간이 많이 남긴 했지만, 뭘 미리 준비해두면 좋을까요?”
단지를 콕 찝어 여쭤보시는 게 아닌 매도 과정 자체를 물어봐주셔서 다른 조원분들과도 함께 고민하며 이야기할 수 있었습니다.
만기가 다가오는 물건을 두고 많은 분들이 매도를 마음먹지만, 막상 시작하려고 하면 막막해집니다.
매도 방법을 모르거나 손님이 없어서라기 보다는
어떤 매듭을 먼저 풀어야 할지 헷갈리기 때문입니다.
지금부터
물건을 내놓기 전 해야 할 3가지와
물건을 광고하기 시작한 뒤 3가지로 나누어 설명드리겠습니다.
1. 매도의 조건 3가지
- 목표한 수익을 달성했을 경우
- 더 가치있는 자산으로 갈아탈 경우
- 보유하는 것이 오히려 리스크일 경우
강의에서 매도의 조건을 배운 적 있으실 겁니다.
이 세 가지 중 하나라도 의미있게 다가오는 시기가 온다면 매도를 결정하셔도 됩니다.
- 목표한 수익을 달성했을 경우
목표 수익률 또는 목표 수익금을 달성했을 때 매도를 고민할 수 있습니다.
이 때 주의 할 것은,
무작정 비과세 기간에 얽매여 2년 보유를 고집하는 등
세금 중과 부담으로 매도를 미루면 안 된다는 것입니다.
부산의 경우 조정대상지역으로 지정되었던 2016년 11월부터 2019년 11월까지 3년간 부동산 침체기를 겪었습니다.
거래량이 반토막 나고 100주 이상 하락이 지속됐는데,
이미 이전에 충분한 수익이 났다면 매도 후 더 가치 있는 자산으로 갈아타는 것이 더 나은 선택일 수 있었습니다.
- 더 가치있는 자산으로 갈아탈 경우
투자 물건은 일정한 보유시간을 거치며 가치를 드러내는 경우가 많습니다.
우리가 그동안 배운대로 행동했다면,
가지고 있는 앞마당 중에서 가장 저평가를 받고 있는 단지를 투자했을 가능성이 크기 때문입니다.
하지만 제 가치를 찾길 기다리며 보유하는 와중에도
더 좋은 물건을 발견했다면 갈아탈 수 있어야 합니다.
- 보유하는 것이 오히려 리스크일 경우
매수할 당시 예상하지 못했던 공급이나 다른 리스크가 생겼다면
이 때도 매도를 고민해야 합니다.
예를들어 오피스텔이나 빌라는 감가상각 속도가 빨라 ‘신축’으로 인지되는 시기가 굉장히 짧습니다.
그래서 매수와 동시에 매도 전략을 잘 짜야 하는데,
전세상승분 조차 나오지 않고 되려 보유하는 것이 손해를 키우는 일이라면
더욱 손실을 키우기 전에 매도해야 합니다.
다만 아직 본인의 실력이 높지 않아서
시장이나 물건의 가치를 제대로 보지 못하고 조급하게 결정하는 것일 수도 있으니
이 때의 매도는 특히나 더욱 코칭 등을 통해 결정하는 것을 추천드립니다.
2. 자산 현황 파악과 매도 하한선 정하기
내가 투자할 수 있는 규모를 파악한다는 의미라서
내 자산과 매도 금액 확정을 하나로 묶었습니다.
투자금액의 규모가 대략적으로라도 확정되면 의외로 매도 난이도를 낮아집니다.
나의 자산 현황은
- 감당할 수 있는(저축액의 약 60%) 대출액 확인
- 운용 가능한 금융자산 파악
등으로 간략히 정리할 수 있는데요.
최근 KB은행을 시작으로 시중 은행의 가계대출이 3억으로 한정되며
대출 가능 규모가 줄어들기도 했습니다.
이마저도 보류되는 사례가 늘었다고 하니 미리 서류준비 후 빠르게 접수하고,
월 초에 대출을 신청하거나, 여러 상담사에게 알아보는 등의 노력이 필요합니다.
매도 하한선 또한 ‘내가 어느 금액까지 감당이 가능한가’의 결심이 필요합니다.
천안 서북구의 두정역효성해링턴플레이스의 중층기준 최저 호가는 3억1800만원부터 시작합니다.
이 단지는 동/층/향이 가격에 영향을 많이 미치는 편이라
최저가로 나온 동을 파악해 최근 실거래를 확인해보았습니다.
인테리어와 층이 좋았는지 좀더 높은 가격에 거래된 세대도 있지만
중층임에도 최저 호가의 가격으로 거래된 세대도 있습니다.
즉, 가격 기준은 물건 주인에게 있는 것입니다.
내가 감당할 수 있는 하한 금액이 어디까지인지 고민하고
경쟁물건과의 비교를 통해 세심하게 1등 물건, 1등 가격으로 만드는 것은
오롯이 나의 결정에 달려 있습니다.
감당할 수 있는 보수적인 수준의 대출을 파악하고
최대한 욕심을 버리는 매도가가 결정된다면
이후의 과정은 정말 빠르게 진행될 것입니다.
3. 갈아탈 물건 확보
사실 위의 모든 설명을 뛰어넘는 조건이 있습니다.
바로 갈아탈 물건을 찾는 것입니다.
순서 상 매도의 3가지 조건 파악과
자산 현황 및 매도 하한선을 앞에 배치했지만,
내가 가진 물건보다 훨씬 가치가 높은 물건으로 갈아탈 수 있는 기회를 발견했다면
많은 고민들을 한꺼번에 뛰어넘을 수 있습니다.
결국 매도가 먼저가 아니라,
매수 고민이 우선인 것입니다.
저평가된 좋은 물건으로 1호기, 2호기, 3호기.. 투자를 했더라도
매달 쌓아가는 앞마당과 임보 속에서
끊임없이 더 좋은 물건을 찾는 과정을 반복하는 것이 중요합니다.
우리의 종착지가 지금 여러분이 갖고 있는 물건이 아니라
강남 한강변의 A단지, 비전보드 속 OO억의 자산이라면
그 목표까지 징검다리를 놓으며 갈아타는 과정을 반복해야 합니다.
꾸준히 다음을 준비하는 반복 속에서
매번 더 좋은 물건으로 갈아끼우는 선택을 하는 것입니다.
이제서야 우리는 단 몇 개의 돌을 바닥에 잘 고정했을 뿐이니
목적지를 향해 바른 방향으로 그 다음 돌을 놓을 고민을 해야 합니다.
반드시 직선일 필요는 없습니다.
물길과 바닥면의 상태에 따라 길이 다소 휠 수도 있습니다.
다만 목적지를 향하기만 하면 됩니다.
매도를 통해 더 가치있는 자산으로 갈아타기 위해서는
원칙을 지키고, 내 상황을 바로 알고, 조금이라도 더 나은 방향으로 나아갈 자산을 찾으면 되는 것입니다.
다음에는
내 물건을 광고하기 시작한 뒤 할 수 있는 행동 3가지를 알아보겠습니다.
