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주우이, 자음과모음
"집주인 대출 6억"
최근 강남구 자곡동의 한 아파트 매물에 이런 문구가 붙었습니다.
은행이 아니라, 집을 파는 사람이 돈을 빌려주겠다는 뜻입니다.
무슨 거래인가
서울 강남구 자곡동 강남자곡아이파크 전용 59㎡ 매물이 지난달 19억5,000만원에 등록됐다가 최근 호가 20억원으로 조정됐습니다.
규제지역에서 20억원대 주택은 금융권 주택담보대출 한도가 최대 4억원 수준인데,
나머지 6억원을 매도인이 직접 빌려주고 이자를 받는 구조가 함께 등장한 것입니다.
매수인의 잔금 채무를 대출 채무로 전환해 매도인이 근저당권을 설정하는 방식으로,
대출 규제가 강화될수록 이런 비전통적 자금 조달 방식이 늘어나는 경향이 있습니다.
채권최고액은 통상 실제 차입금의 110~130% 수준에서 설정되며,
이는 이자·지연손해금까지 포함해 담보 여력을 넉넉히 잡아두려는 목적입니다.
이건 불법이 아닙니다
계약 자체는 민법상 완전히 합법적인 계약 형태입니다.
개인 간 자금 대여에 부동산을 담보로 근저당을 설정하는 것 역시 등기부에 정상적으로 기재되는 절차입니다.
대출 규제를 회피하는 목적으로 활용되더라도, 계약 자체를 법이 금지하고 있지는 않습니다.
다만 '불법이 아니다'와 '안전하다'는 완전히 다른 이야기입니다.
매도인이 지는 위험, 소유권 넘기고도 돈을 못 받을 수 있습니다
가장 큰 위험은 매도인 쪽에 있습니다.
매수인이 소유권을 넘겨받은 뒤 "다른 담보대출을 받아 잔금을 갚을 테니 잠시 근저당을 풀어달라"고 속이거나,
아예 잔금을 갚지 않은 채 제2·제3의 채무를 지면서 집이 경매로 넘어가는 사건이 실제로 있습니다.
이 경우 매도인이 1순위 근저당을 설정해뒀더라도 안심할 수 없습니다.
경매 대금을 나눠주는 배당 순위에서 당해세(해당 부동산 자체에 부과된 세금)가 근저당보다 앞설 수 있고,
매수인이 그사이 새로 진 다른 채무에 밀려 소유권은 이미 넘어갔는데 잔금은 끝내 받지 못하는 상황에 놓일 수 있습니다.
매수인도 안전하지 않습니다, 형사처벌까지 갈 수 있습니다
반대로 매수인 쪽 위험도 가볍지 않습니다.
처음부터 잔금을 갚을 능력이나 의사가 없으면서도 근저당 설정을 유도해 소유권만 먼저 넘겨받은 경우,
법원은 이를 단순한 채무불이행이 아니라 '기망에 의한 사기죄'로 판단해 형사처벌한 사례가 있습니다.
"일단 집부터 넘겨받고 나중에 어떻게든 해결하겠다"는 생각으로 접근했다가는,
민사 분쟁을 넘어 형사 책임까지 질 수 있다는 뜻입니다.
왜 다시 이런 거래가 늘어날까
이유는 명확합니다.
대출 규제가 강해질수록, 정상적인 금융권 대출로는 필요한 자금을 다 마련할 수 없는 사람들이 늘어나기 때문입니다.
전문가들은 매도인이 이자 수익을 얻고 매수인은 규제를 우회해 자금을 조달할 수 있다는 점에서 이런 거래가 계속 등장할 가능성이 있다고 보고 있습니다.
다만 이런 거래는 금융기관을 거치지 않는 순수한 개인 간 대출이라,
계약 조건·상환 방식·담보 설정을 꼼꼼히 확인하지 않으면 분쟁으로 이어질 가능성이 크다는 게 전문가들의 공통된 지적입니다.
은행 대출과 달리 심사 절차나 표준 약관이 없어, 문제가 생겼을 때 기댈 수 있는 안전장치도 그만큼 적습니다.
규제가 강해질수록 그 규제를 우회할 수 있는 수단을 가진 사람과 그렇지 못한 사람의 격차가 함께 드러납니다.
다만 그 수단을 손에 넣었다고 해서 위험까지 사라지는 것은 아니라는 걸 기억해두시면 좋겠습니다.
셀러 파이낸싱은 법적으로 문제없는 거래 방식이지만,
대출 규제를 피해 가기 위한 수단으로 접근하는 순간 그 자체로 위험을 키우는 선택이 됩니다.
규제가 존재하는 이유(가계부채 관리, 시장 과열 방지)를 개인이 우회하려는 시도는,
법적으로 문제가 없더라도 원칙에서 벗어난 판단일 수 있습니다.
가치 있는 자산을 저렴하게 매수하기 위해 많은 시간과 노력을 들였더라도,
자신의 감당 가능한 범위를 넘어서는 투자나 방법을 활용한다면 결국 원금을 잃을 가능성이 생길 수 있습니다.
투자의 가장 기본 원칙은 '절대 잃지 않는 것'입니다.
읽어주셔서 감사합니다.
