수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
2035년에 파이어를 꿈꾸는
파이어고고입니다.
지난 반임장시 튜터님이 해주신 말씀이 기억이 나
이렇게 복기를 해봤습니다.
지방투자시 중요한 건 공급과 타이밍이라고 말씀해주셨는데요.
사실 저는 지방 투자를 할 때
가장 중요한 것이 공급이라고 믿었습니다.
그래서 공급이 가장 적은 지역을 찾아 투자했었는데요.
그런데 복기를 해보니 봐야 했던 것은 공급뿐만이 아니었습니다.
전주 투자를 복기해보니 그 이유를 알 수 있었는데요.
전주를 투자 할 때 저의 기준은 저환수원리의 ‘저’도 중요했지만
당시 제 투자 기준의 상단에 있었던 부분은
"공급이 가장 적은 곳을 찾자." 였습니다.
당시 지방 투자 역전세로 떠나는 동료들이 많았고
투자하자마자 떠나고 싶지 않았던 저는
당시 천안, 청주와 비교하여 공급이 제일 없는 전주를 선택했습니다.
그리고 바로 다음해 투자를 했더라면 좋았을텐데
2년을 해메다 다시 또 공급이 없는 울산에 투자를 했습니다.
결과는 어떻게 됐을까요??
둘 다 공급이 없는 곳이었는데
한곳은 2년만에 1억의 수익이
한곳은 1년이 지난 지금도 여전히 심정지 상태죠.
그 이유는 바로 오늘 메인 복기 포인트인 ‘타이밍’이었습니다.
아래 단지들은 제가 전주 투자시 고민했던 단지들인데요.
공급이 많아 여전히 매매가가 오르지 못하고
보합세를 유지하고 있긴 한데요.
여기서 중요한건 이 시기는
절대적으로 싼 구간이었다는 겁니다.
예정된 공급보다도 더 많은 공급이 진행되어
전주처럼 짧은 기간만에 수익을 낼 순 없었지만
공급이 마무리되면 이제 상승할 일만 남은거죠.
반면 제가 두번째로 투자했던 울산 시장은
2023년 대비 125% 2024년 대비해서도 110%로
이미 매매가가 상승했던 시기였습니다.
공급이 없었어도 타이밍상
앞선 투자자들이 팔고 나오는 시장이었던거죠.
당시 저는 공급이 적으면 아직 기회가 남아 있다고 생각했습니다.
하지만 이미 먼저 투자했던 사람들이 수익을 실현하며 빠져나오는 시장이었습니다.
공급은 적었지만 시장의 에너지는 이미 한 번 사용된 뒤였습니다.
이때 당시 함께 고려했던 창원같은 경우는
입주 물량으로 매매, 전세 모두 보합세를 유지하다
2025년 초부터 실거주자들이 막 움직이던 시기였는데요.
(보통 실거주자들이 움직일 때가 쌀 때죠)
입주 물량 소진되어 공급 없고, 가격이 싼 구간이었던지라
1년 만에 벌써 120%의 수익이 났네요.
공급이 없었다는 건 같았지만
결국 두 지방 투자의 차이는 ‘타이밍’이었습니다.
천안, 청주에서 보듯이
절대가가 싼 시기에 매수하면 하락장이 와도 버틸 수 있지만
울산처럼 이미 절대가가 싸지 않은 시기에 투자하면
아무리 공급이 없어도 수익이 나기 힘들다는걸
제 두 번의 지방 투자를 통해서 알 수 있었습니다.
이번 복기를 통해 제 투자 기준은 하나 더 늘어났습니다.
예전에는 공급만 봤다면
이제는 ‘지금 이 지역은 절대적으로 싼 구간인가?도 함께 봅니다.
이번 복기는 과거를 돌아본 시간이 아니라,
다음 지방투자를 위한 기준을 정리한 시간이었습니다.
그래서 다음 투자를 또 지방으로 생각해야할 수도 있는 관계로
다음의 2가지를 투자전 확인하도록 하겠습니다.
☑️ 타이밍 상 가격이 싼 구간인지 확인
☑️ 인허가 물량까지 확인하여 잠재 공급을 확인
