[파이어고고] 다음 지방투자를 위한 지난 지방투자 복기 ②

안녕하세요. 

2035년에 파이어를 꿈꾸는 

파이어고고입니다.

지난 글에서는 

과거 두번의 지방 투자를 복기하면서

‘공급’과 ‘타이밍’에 대해서 얘기했다면

오늘은 ‘실수요’에 대해서 얘기해보려합니다. 

그 중에서도 ‘학군’에 의한 거주 수요를 얘기하려 합니다.

강의에서 입지를 분석할 때 학군을 보는 이유는

외부수요가 있는지를 보기 위해서라고 배웠는데요.

흔히 말하는 학군지가 아닌 지역에서도

외부 수요를 이끄는 

즉, 학군수요를 이끄는 단지들이 있는데

보통 학업성취도 90% 이상을 보이는 학교로 배정되는 단지들이 

이런 학군 수요가 몰리는 단지들입니다. 

저는 이 부분이 지방, 특히나 학업성취도 90%가 거의 없는 

중소도시에서도 유의미할까?라고 생각했습니다.

이번에 지방 투자를 복기하면서

지방에도 유명한 학군지는 아니지만 

구축임에도 교육을 이유로 

사람들이 꾸준히 찾아오는 단지가 있다는 걸 알았습니다.

앞선 복기글에서 말했듯이 지난 두번의 지방 투자에서 

투자 지역을 선정할 때 제가 중요하게 본게 ‘공급’이었다면

지역에서 투자 우선순위로는 ‘연식’을 중요하게 봤습니다.

그런데 전주 투자를 복기하면서 후순위로 뒀던 단지와

울산 투자 당시에 고려했던 창원 단지들을 보면서

구축이지만 ‘학군’에 의한 실수요가 탄탄한 단지는

더 높은 수익률을 볼 수도 있다는 거였습니다.

이 단지는 제가 전주 투자 당시 연식이 아쉽다는 이유로 

학군 수요가 있는 단지였지만 제가 제대로 매물도 안 털었던 단지인데요.

이 때 당시 저와 비슷한 시기에 투자한 사람이 있었는데

이 분은 저보다 더 적은 투자금으로 투자해 

실질적인 수익률은 더 높은 결과를 얻었습니다.

제가 지방투자를 하면서 연식을 더 중요하게 봤던 

다른 이유 중 또 하나는 바로  ‘투자금’ 때문이기도 했습니다.

보통 학군수요가 있는 단지들은 구축인 경우가 많아

투자할 때 수리를 생각하지 않을 수 없었습니다.

수리비까지 포함하면 예상 투자금보다 더 많이 든다 생각하니

자연히 후순위로 두게 되었죠.

하지만 울산 투자 당시 같이 투자를 고민했던

창원의 한 단지를 매임하면서 알게 된 사실은

해당 단지를 찾는 사람은 학교가 배정되기 전에 

전입신고가 되어야 한다는 거였습니다.

그렇다보니 이사 시즌인 1-2월에는 

전세도 부족하고 전세 대기자도 많다보니

전세가도 높게 받을 수 있고

집상태가 그리 중요한 요인을 아니었다는 걸 알게되었습니다.

실제로  제가 매물을 본 집은

전등도 나가고 마루 상태가 너무 안좋아

세입자한테 수리가 안되어 있는데도 들어오신거냐고 여쭤봤더니

당시에 전세 매물이 없어서 수리가 중요한게 아니었다고 말씀해주시기도 했습니다.

이 당시 집주인은 23.2월 하락장에 

기존에 전세가 높게 낀 매물을 1200만원 주고 매수해

그 다음해에 또 이사시즌에 맞춰 전세 매물이 없을 때

수리도 안해주고 또 높은 전세를 맞췄습니다.

그렇게 투자금을 적게 들여 이분은

매매가는 1억 이상 올라 500%의 수익률 봤습니다.

결국 이번에 두 지방 투자를 복기하면서 

실수요가 꾸준한 단지는 구축이라는 단점도 충분히 극복할 수 있다는 것을 말입니다.

이번 두 번의 지방투자를 복기하면서 얻은 마지막 기준은 이것입니다.

예전에는 공급만 봤습니다.

그다음에는 타이밍의 중요성을 알게 되었습니다.

그리고 이제 마지막으로 하나를 더 확인하려고 합니다.

"이 단지는 사람들이 계속 살고 싶어 하는 이유가 있는가?"

그 이유가 교육일 수도 있고, 생활환경일 수도 있습니다.

하지만 제가 복기 한 사례에서는 모두 교육을 기반으로 한 실거주 수요가 있었습니다.

이번 복기를 통해 알게 된 것은 단순히 학군이 중요하다는 사실이 아니었습니다.

결국 가격을 만드는 것은 실수요였습니다.

그리고 그 실수요가 꾸준한 단지가 같은 지역에서도 높은 수익률을 만들어냈습니다.

2편에 걸쳐서 지난 지방 투자를 복기해봤는데요.

튜터님이 지방투자에 대한 인사이트와

복기에 대한 중요성을 말씀해주셔서

이번에 각 잡고 투자복기를 진행했는데

제대로 한지는 잘모르겠네요.

어쨌든 꾸준히 복기해나가면서 저만의 기준을 쌓아가도록 하겠습니다.

많은 인사이트를 주시는 인턴 튜터님 항상 감사합니다!