안녕하세요. 오르디입니다 !
오늘은 시세보다 7천만원 싸게 샀는데 무려 6개월 만에 전세금으로 1억 넘게 올려받은
투자경험담에 대해 말씀드려보려고 합니다.
말만 들어도 너무 행복한데
아쉽게도 실제 저의 투자사례가 아닌 모의투자 사례예요.
매달 힘들게 앞마당 만들고 투자후보물건 뽑다보면
그 물건 실제 투자했다면 어떻게 되었을지 궁금할 때가 있잖아요?
그래서 이번에 제일 마음에 남았던 단지에 대해서 만약 내가 투자했더라면…
어떻게 되었을지 투자 복기를 해보려고 합니다 !
당시 내가 뽑은 TOP3 물건
때는 24년 9월 실전반으로 노원구 앞마당을 만들고 있었습니다.
당시는 서울 전체가 상당히 싼 시기였지만 특히나 5급지인 노원구는
아예 상승 흐름이 거의 없었기 때문에 그 어느 곳 보다도 가격이 저렴했습니다.
대장인 청구3차와 신축 몇개를 제외한 대부분의 단지가
전고점 대비 -20% 이상 빠져있는 시기였습니다.
당시 저는 노원구의 20평대 평균 투자금인 2.7억 정도로 탑3를 선정하기로 하고
열심히 단지를 선정해 매물임장을 하고 후보단지를 추렸습니다.
그렇게 해서 나온 최종 탑3는 바로 아래의 그림처럼
- 1등 공릉풍림아이원 23평 6.5억/4.5억 으로 투자금 2.5억
- 2등 벽산3차 26평 5.9억/3.6억 으로 투자금 2.3억
- 3등 중계그린 25평 5.7억/3억으로 투자금 2.7억
이렇게 3가지 단지였습니다.
이렇게 탑3를 선정한 이유는 바로
내가 설정한 투자금인 2.7억으로 할 수 있는 것 중에서
가장 가치가 있는 자산을 취득한다는 관점에서 정하였고,
그랬을 때 공릉풍림아이원이 가장 가치가 좋았고,
그 다음은 노원구는 중계동 학군이 정말 중요한 선호요소라고 판단하여
중계동 내에서 선호도는 떨어지지만 그래도 학군을 이용할 수 있는 벽산3차가
초 역세권인 중계그린보다 더 가치가 있다고 생각했습니다.
하지만… 계속해서 제 마음에 걸리는 물건이 있었으니
바로 벽산3차와 마찬가지로 중계동에서 선호도는 낮지만 학원가를 이용할 수 있는
1999년식 구축단지 ‘삼성’ 아파트였습니다.
당시 제가 본 다른 물건들은 5.5억이었는데 4.9억에 나와있고, 심지어 1천만원 조정이 가능하여
다른 물건보다 7천만원이나 저렴한 물건이었습니다.
물론 기본집이라 수리를 해야했지만 필요한 것들만 해도 수리비 2500만원정도 들인다고 해도
5천만원이나 저렴한 5억에 매수할 수 있었습니다.
가장 제 마음을 끌어당겼던 이유는 2.5억에 30만원으로 월세가 껴 있었는데
6개월 뒤인 25년 5월만기였고,
당시 전세 실거래가 3.7억, 3.9억, 3.4억에 찍혀
보수적으로 본다고 하더라도 6개월 뒤 월세입자를 내보내고 전세를 맞춘다면
투자금을 최소 1억은 회수 할 수 있어
최종적으로는 투자금 1.6억 정도에 서울을 매수할 수 있다는 생각이 들었기 때문입니다.
(지금 생각하니 더 … 행복하네요ㅎㅎㅎㅎㅎ)
TOP3와 내 마음의 1등 투자결과 비교
벌써 제가 노원구에서 탑3를 선정한지 거의 2년이 지나
당시 저의 선택이 올바른 결정이었는지 한번 확인해보겠습니다.
1등. 공릉풍림아이원 23평
저의 1등이었던 공릉풍림아이원 23평은 현재 전고점을 넘어선 상태로
매수가 대비 2년만에 1.7억이 상승하였고, 투자금 대비 수익률은 70% 입니다.
2등. 벽산3차 26평
당시 저의 2등 물건인 벽산3차는 현재 아직 전고점까지 회복하지 못하였으며
8천만원 정도 상승하였고, 투자금 대비 수익률은 37%로
확실히 1등보다는 아쉬운 결과입니다.
(내심 당시의 나 1등 뽑기 잘한 것 같아 뿌듯합니다.)
3등. 중계그린 25평
당시 저의 3등은 !!!
수익 1.8억에 투자금 대비 수익률은 66.7%로 2등 물건보다도 더 높은 수익입니다.
심지어 현재 호가는 8억이고 실거래가 7.5억이라 보수적으로 계산한 것인데도
2등의 수익을 훌쩍 뛰어넘습니다.
내 마음의 1등 . 삼성 25평
저의 마음속의 1등은 … !!! 수리비 포함했을 때 현재 수익은 0.65억 정도 되고,
수익률은 확실히 투자금이 1억초반으로 줄어서 그런지 52%로
8천만원의 수익이 난 벽산3차보다 수익률 자체는 더 높습니다.
하지만 제가 그 당시 기대했던 것보다는 뭔가 아쉽습니다.
투자복기를 통해 깨달은 점
1. 이번 투자 복기를 통해서 제가 깨달은 가장 중요한 것은
투자물건을 선정할 때는
반드시 ‘내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 것을 산다’ 입니다.
결국 네가지 단지 중에서 가장 가치가 있는 단지인
공릉풍림아이원이 가장 수익이 많이 났으며 수익률도 가장 컸습니다.
튜터님들께서도 그렇고 강의에서도 그렇고
항상 하시는 말씀이 내 투자금으로 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 사면 된다고 하셨는데,
그때마다 삼성과 같은 단지들이 튀어나와
가치는 상대적으로 떨어지지만 안전마진이 더 큰 단지를 투자하는 것이 수익 측면에서 더 좋지 않을까?
혹은 투자금을 회수하면 수익률이 더 좋고, 그 돈으로 다음 투자도 할 수 있지 않을까?
라는 생각이 들면서 실제로 적용하는데 많은 고민이 되었는데
이번 복기를 통해서 정말 저 투자 원칙이 많이 와닿았습니다.
단 하나의 사례를 통해 무조건 그렇다고 말할 수는 없지만
당시 투자금을 회수해 다음 투자를 진행하기로 마음 먹고 실제로 삼성을 선택했다면
제대로 준비하지 않고 우왕좌왕 시간을 보내거나
전세 빼기로 지쳐서 좀 쉬어볼까? 하는 사이에 수도권이 규제지역으로 묶여
투자를 할 수 없게 되는 상황을 맞이할 수 있고
다른건 다 오르는데 내가 투자한 단지만 덜 오르는 것을 보면서
계속 된 후회 속에서 자산을 지켜나가기 힘들었을 수도 있습니다.
2. 이번 투자복기를 통해 깨달은 두번째는 진정한 단지의 가치 입니다.
노원구는 중계동 학군이 중요하니까
중계동 내에서 선호도가 높진 않지만 그 안에 있는 벽산3차가 더 좋다고 생각했는데
오히려 더 강남과 가깝고 역세권인 중계그린이 먼저 상승하는 것을 보면서
학군지에서도 그 가치를 갖고 있는 단지의 범위가 어디까지인지를 잘 확인해야겠다는 것을 깨달았고,
교통도 노원구 내에서 무시하지 못할 선호요소라는 것을 알게되었습니다.
많은 분들이 매달 앞마당을 만드는데 상당히 많은 시간을 투자하는데
이렇게 과거 내가 매달 뽑았던 TOP3를 복기해보면서
내가 잘 선택했는지, 놓친 것은 무엇인지 등을 얻어가는 시간 보내셨으면 좋겠습니다.
모두 화이팅 😄
