안녕하세요
함께하고 싶은 투자자이호 입니다
수도권에 리모델링을 추진중인 단지를 보유하고 있는데, 최근에 전세를 빼게 되었습니다.
전세를 어떻게 세팅을 했는지 이야기 해보겠습니다
0. 나의 단지 상황 그리고 세입자 퇴거 요청
①리모델링 진행상화: 사업계획승인이 완료 되었고, 총회 그리고 이주가 남은 상황임
②세입자퇴거: 25년 12월 만기가 한첨전인 5월쯤 세입자가 급하게 퇴거 요청을 할 수 있다고 사전에 연락이 왔었는데, 7월초 12월 만기 시점에 퇴거를 요청함
전세를 신규 세팅해야 하며, 전세만기까지는 아직 시간이 많이 확보된 상황이나 리모텔링의 이슈로 전세를 맞추는데 어려움이 있지 않을까? 생각을 하였음. 생활권 그리고 해당'구'까지 보았을때 전세가 전체적으로 없는 상황이고, 보유한 단지뿐만 아니라 인근 단지들도 리모델리이슈로 이주 및 이주예정단지들이 있음
1.내 물건 파악하기(지역을 넓게 보기)
내 물건의 상황 그리고 주변을 보았습니다
①전세를 최고가로 빼고 싶은 욕심이? 없었습니다
-리모델링을 진행하는 단지로 사업계획 승인 완료 되었습니다. 이제는 분담금 총회 그리고 이주를 앞두고 있습니다. 물론 사업이 얼마나 빠르게 진행 될지는 모릅니다. 최근에는 전세/월세 신규로 계약을 하시는 분은 4년 거주를(갱신포함) 희망하는 분들이 대부분입니다. 내가 보유한 단지는 그렇지 못 한 단점이 있습니다
-단점을 가지고 있기 때문에 최고가등 욕심을 부리면 안된다는 것을 알고있음
-높은 전세가로 계약을하여도 포트폴리오 검토시 추가 투자 또는 다른 곳에 사용을 하지 못하고 상승분을 보유 해야함
②주변 전세는?
-보유한 지역의 전체 생활권에서 전세가 없음
(서울과 비슷함)
-25년 대비 1억이상 오른 호가 나오고 일부 거래가 됨
-리모델링이 진행 되는 곳들이 있기 때문에 이주 수요 있음
-나의 단지는 전세가 안빠지는 상황은 아님
나의 상황 그리고 주변을 우선 큰 틀에서 살펴보았을때, 리모델링의 이슈가 있는 단지이나 주변의 전세가 없고 가격 경쟁력이 있는 전세는 시간이 지나면 계약이 되고 있었음
2.가격 설정하기
주변단지의 가격은 어떻게 형성되어 있을까?
①주변을 단지를 살펴 보았고 현재 단지내 전세 광고 물건이 주변의 시세보다 1억이상은 싸게 설정됨
②사장님들 브리핑시 이주를 이야기 하지 않는 경우 많았음
③2층 기본집 4.5억에 광고 중으로 조금 더 높게 설정가능
④주변대비 1억이상이 저렴하기 때문에 대출을 받는 세입자라면 1억 대출시 이자비용이 연500만원(5%) 비용절감을 생각해서 찾아오는 세입자도 있을 것이라 생각함
최악을 상황을 고려하고 미리 플랜을 생각해보았습니다
전세를 빼야하는데, 리모델링때문에 거주를 안하려고 하면 어쩌지? 가장 걱정되는 부분이였습니다
-주변 가격보다 낮게 설정하고, 단지내 1등매물로 광고 하기
-최악의 상황에서는 현재 전세가 보다 낮게 뺄수도 있다는 것을 알고(역전세 대비) 협상이 필요하면 적극 협상을 하고, 전세 빼는 것이 어렵다면 이사비 등으로 협상할 준비까지함
전세잔금이 불가하기 때문에 전세를 못 빼는 상황을 스스로 시뮬레이션 했습니다
12월 말일 이사임에도, 퇴거가 확정되었기 때문에 가격을 설정하고 7월20일에 우선 광고를 시작 했습니다
3.광고 후 사전준비
광고 후 시간이 많이 있으나 지속적으로 확인
-주기적으로 모니터링 / 세입자 모드 전임을 진행 했습니다
-현황파악을 하는데, 한계가 있었는데 다른 생활권이나 같은 지역에서 전세를 뺀 동료가 있어서 많은 도움을 받았습니다. 광고를 더해야하나? 고민을 하게 되었고 9월초 인근지역 7~8곳 추가 광고 시작 했습니다
사전에 꼭 준비해 놓으세요
-매수/전세 계약을 할때 늘 준비해 놓는 것이 특약 정리 입니다. 이번에도 바로 특약을 보내고 계약할 수 있도록 금액에 날짜까지 넣어서 세팅해 놓았습니다
-그동안 경험으로 특약은 바로 조정을 하기 때문에, 미리 작성을 해놓으면 우왕자왕 하지 않을 수 있습니다
4.전세 계약
사장님에게 휘둘리지 마시고, 천천히 꼼꼼하게 챙겨야 합니다
매임을 하고 있는데 전세계약을 하자고 연락이 왔습니다.
잘되었다 생각하는 찰나, 사장님 아무런 특약 및 받아야할 자료 없이 계좌번호부터 달라고 했습니다. 뭐지?
특약도 조정을 안했고 퇴거 이사 확정도 안한 상황인데 계좌부터 달라고 하셨습니다
사전에 준비를 해놓은 특약 그리고 그동안의 투자자로써 경험으로 사장님과 소통 하면서 특약 확인, 세입자 동의등을 확인 하면서 가계약금을 받고 마무리 했습니다. 사전에 준비 해놓지 않았다면 매임하고 있는 상황에서 급하게 조율이 어렵게 되거나 답변이 어려웠을 것 입니다
세입자의 요청이 몇가지 있었으나, 작은방 한개만 도배 해주는 것으로 마무리했습니다
5.마무리하면서
우연히도 저는 단지내 최고로 전세를 세팅을 하였습니다. 물론 인근 단지 대비 1억이상은 저렴하게 전세를 뺐지만, 기존의 전세가 대비 10%이상 높게 세팅한 가격입니다. 저와 같이 광고하는 물건은 0.3억 금액을 낮춰 계약을 했고,이사비까지 지불하는 조건이였습니다. 저는 전세가 네고 없이 방1개 도배, 이주에 따른 추가 비용 요청없는 것으로 마무리가 되었습니다
최악을 미리 고민 했고, 빠른 전세를 광고하고 있었고 단지내 1등 매물이 가장 중요했습니다
가계약금 입금 후 바로 와이프에게 증액의 5% 보냈습니다. 그리고 늘 주말에 없는 저를 대신해 육아를 해주시는 부모에게 식사대접을 하려고 준비 하고 있습니다. 돈이 늘 아쉽지만, 마음이 변할까봐 가예약금 들어 오자 마자 하는 행동입니다.저보다 더 고생하는 가족들의 보상을 위해서요
전세를 다시 세팅해야 하는 분들은 이렇게 해보시면 좋을 듯 합니다
1.객관적으로 나의 물건을 파악하고 플랜 계획: 상황파악하고 준비(내물건, 최악 및 현재 시장상황)
2.리스크 관리와 준비: 특약 사항 미리 준비, 전세입자 퇴거가 확정이 되면 광고는 선제적으로 미리 하기
3.가족들의 보상 잊지 말기
보너스 입니다
전세계약을 준비 하면서 알게 된 것들 입니다
1.전세 갱신은 5% 당연히 올려 받을수 있나?
-그렇지 않습니다.
-역전세를 하면서 갱신, 0%갱신도 가능 합니다. 최대 5%라는 것을 잊지 마세요. 전세 상승분을 많은 분들이 기대 하고 있는데 놓치는 부분입니다. 세입자자와 협상의 영역입니다
2.전세 갱신권 사용후 만기전 퇴거를 요청 하면 수수료는?
저는 당당히 세입자에게 요청을 했고, 저의 세입자도 그렇게 알고 있었으나 잘못 알고 있었습니다
부동산 중개 수수료는 임대인 부담 입니다
3.신규세입자와 전세계약을 하게 되면, 기존의 세입자에게 보증금의 일부를 미리 돌려줘야 할까?
-기존의 세입자도 새로운 거주지로 이사를 해야 하기 때문에 보증금의 일부를 요청 하는 경우가 있습니다. 해당 금액은 법적으로 지급해야 하거나, 전세금의 몇% 를 지급해야 하는 것은 없습니다
-사회적 통념상 지급 되는 것입니다
-이번에 신규 전세 세팅시 기존 세입자의 요청이 있어서 전세금에 10%정도를 지급해 드렸습니다
긴글 읽어 주셔서 감사합니다
