'수도권 1호기'로 돌아온 100개의 투자 경험담 [진심을담아서]

[원글: 2023.02.02]

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다.

2023년 2월 2일,

오늘은 1호기 경험담을

딱 100개 째 정리한 날입니다.

그리고

'수도권' 1호기를 '월부기준'으로

계약서를 쓴 날이기도 합니다.

1호기 투자 전에

실전투자 경험담을 정리했다는

동료의 말을 듣고 벤치마킹하고자

1호기 경험담 100개 링크를 모아서

평일 매일 1개씩 꾸준히 했는데요

'100개 정리하면 1호기는 하겠지'

라는 마음으로 하기 시작한 루틴이

'수도권' 등기로 돌아올 줄 몰랐습니다.

​

자세한 내용을 모두 담기에는

내용이 길어질 것 같아서

1호기까지 연결된 사건들 위주로

내용을 정리해보겠습니다 :)

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비교평가를 최초로 경험한

새벽보기님 투자코칭

​

작년 5월 경 새벽보기님

투자코칭을 진행했습니다.

투자코칭 당시 0호기로 매수한 물건이

괜찮게 매수한 것인지 여쭤봤었는데요.

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'진담님 단지와 A,B,C 단지가

비슷하거나 나은 수준인데,

진담님이 매수한 시점의 물건이

비교 단지보다 가치가 낮은걸 감안해도

조금 더 싼 시점이기에 괜찮아요'

라는 답변을 받았습니다.

​

월부에 온지 3개월 밖에 안되었기에

새벽보기님이 말씀해주시는 생활권이

'왜' 비교 대상인지 궁금했습니다.

코칭 이후 1달 간

해당 생활권을 모두 발로 밟고

부족하더라도 정리를 했습니다.

​

월부에 온지 3개월 밖에 안 된 상황이었고,

임장보고서도 1개만 겨우 쓴 상황이었기에

당시 적용한 방법론에 확신은 없었습니다.

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그러나 강의에서 배운 입지요소와

생활권 별 느낌을 정리하니

'아 여기가 더 좋긴 하구나'

'같은 가격이면 여기를 골라야 했네'

등을 비교평가할 수 있었습니다.

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관심이 생기니 재미는 절로 따라왔습니다.

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'방2개 20평대 / 방3개 20평대 / 전용84'

평형도 나눈 후 제 실거주 집을 기준으로

비교평가를 꾸준하게 해봤습니다.

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꾸준하게 비교하다보니

비교군이 인접지까지 확장되서

비교 단지들의 가격흐름이 조금씩 조금씩

눈에 들어오기 시작했습니다.

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정리 후에는 열반기초반에서 배운대로

관심단지들 알람을 설정하며

해당 생활권의 단지들을

7개월동안 꾸준히 보고 있었습니다.

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거인을 통한 성장,

자유를향하여님 매물코칭

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수도권 시세트래킹과는 별개로

앞마당도 꾸준히 만들려고 노력했습니다.

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지난 두 달 광역시를 임장하며

열심히 부동산을 방문 했는데요.

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매물임장이 힘든 곳이어서

약속 전날 오지 말라는 통보를 받기도하고

현장에서 무시도 많이 받았습니다.

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그래도 계속 두드리니

정말 저렴한 장부물건을 발견했고,

저평가 보는 눈이 부족한 제가 보기에도

저렴한 것을 확신할 수 있었습니다.

집오는 기차 안에서

바로 매물코칭을 넣었고

결론적으로 YES 싸인을 받았습니다.

​

그러나

매물 코칭을 기다리는 중

부동산 사장님으로부터

다른 투자자 분이 매수하셨다는

이야기를 듣습니다.

​

초보자인 제가 보기에도

좋은 물건이었는데,

저보다 더 큰 확신을 가진

투자자 분이 계셨나봅니다.

(역시 급매는 실력자가 가져간다...)

​

하지만

저는 전혀 아쉽지 않았습니다.

​

이 매물코칭으로

'저평가를 보는 눈이 틀리진 않았구나'

라는 자신감을 얻을 수 있었거든요.

​

그리고 이 경험은

수도권 1호기를 계약하는 데에

결정적인 자신감을 주게 됩니다.

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1호기를 만나다

​

네이버 알람을 보던 어느날

매물코칭 때 봤던 느낌만큼

강렬한 물건을 보게됩니다.

​

지금보다 더 초보시절부터

관심을 갖고 트래킹을 하던

강남 1시간 내&주요업무지구 30분 내

접근 가능한 수도권 단지였습니다.​

​

절대가격 자체가 저렴하다는 것을

7개월 동안 보면서 느끼고 있었는데,

투자 범위에 아슬아슬하게 들어오는

투자 가능한 물건이었습니다.

​

평소에 비교하던 생활권/단지와

가격을 비교해도 저렴한 편이었고

광고에 노출된 상태나 상황은

네이버 부동산에 있는 매물들 중

단연 1등이었습니다.

​

협상을 하면 확실한 투자범위에 들어오게

만들 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

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바로 사장님께 전화드리면서

물건을 볼 수 있는지 여쭤봤습니다.

해당일은 금요일이었습니다.

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[부사님]

"이 물건은 신혼부부 세입자가 거주하는데,

1달 전에 계약을 연장했어요.

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집 상태는 정말 좋아요.

2년 전 외부샷시 포함 올수리거든요.

​

그런데 다음 주에 아이를 출산해야해서

주말부터 집 보여주기가 쉽지 않을 거 같아요.

​

세입자가 오늘은 7시부터 7시 30분까지만

집 보여줄 수 있다고 했는데,

벌써 3팀이나 예약해서 힘들 것 같고

앞으로 2주정도는 보기 힘들 것 같아요."

​

단호하고도 친절한 브리핑이었습니다.

물건 정보는 아래와 같았습니다.

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리스크가 걱정되긴 했지만,

그보다는 상황이나 가격이

더 좋다는 생각도 들었습니다.

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리스크를 감안해도

가격이 가벼워보였고

충분히 감당가능하다는

생각이 들었습니다.

​

주요업무지구 접근이 용이한

역세권 단지였기 때문에

1인가구/신혼부부 수요가

풍부한 곳이었습니다.

​

아쉬운 것은

5천만원이라는

꽉찬 투자금이었습니다.

​

이미 저렴하지만

'안 되면 다른 것 찾아보지!'

라는 마음으로 협상을 시작합니다.

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[진담]

"사장님 저 이거 1천만원 깎아주시면

바로 계약하고 싶거든요.

매도인분께 여쭤봐주실 수 있어요?"

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[부사님]

"어휴 안됩니다.

이 분 제가 1.2억이나 비싸게 사드린 거에요.

지금도 미안해 죽겠어요."

​

[진담]

"사장님! 간 보는 게 아니고

정말 투자하려는 마음으로 여쭤보는 거에요.

계약날에 잔금도 같이 진행해서

속전속결로 해드릴게요."

​

[부사님]

"아 그래도 힘들 거 같은데...

지금도 가장 저렴한 게 나온건데..."

​

[진담]

"물건 보지 않고 바로 가계약금 쏠게요!

물건을 보지 않는 리스크로

1,000만원인데 괜찮지 않나요?

한번만 물어봐 주세요."

​

[부사님]

'아...그러면 일단 물어볼게요 휴...'

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꾸준하게 전화임장을 하면서

해당 단지는 투자범위에 들어오면

투자자들이 물건을 생각보다 금방

매수하는 것을 알고 있었습니다.

​

그.러.나.

매물을 보지 않고 가계약금 쏘는 게

굉장히 위험하다는 생각을 했기에

가계약금을 무조건 적게 주고

매물은 꼭 보겠다는 다짐을 합니다.

​

그렇게 통화를 끊고

2시간 뒤 전화가 다시 옵니다.

​

2시간 동안 치열하게

매도인 분과 통화하셨 던 것 같아요.

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[부사님]

'매도인 분이 파시겠다네요.

가계약금은 5백만원 어떠세요?'

​

[진담]

'제 명의가 아닌 아내 명의로 해야하는 상황이라

아내에게 보고하고 바로 말씀드릴게요'

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사실 중간에 아내에게는 보고한 상황이고

아내도 투자에 동의한 상황이었습니다.

(0호기 실거주집이 제 명의 보금자리론 상태)

​

다만 주도권이 제게 넘어왔으니,

저는 '뜸'을 들이고 싶었습니다.

​

제가 원하는 매수 조건으로

바로 매도인과 협상하신 걸로 봤을 때,

매도인이 수용 가능한 가격범위에서

이 계약을 빨리 마무리하고 싶은 마음이

크다는 것을 느꼈거든요.

​

투자니즈는 강하지만

불안한 매수인 컨셉으로

가계약금 목표를 꼭 달성하고 싶었습니다.

​

엄청난 하자가 있을지

혹시 모를 일이니까요!

​

그리고 이 뜸을 들이는 동안

매물코칭도 바로 신청합니다.

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[진담]

'사장님, 아내가 물건도 안 보고

5백만원 보내는 게 말이 되냐고 해요 ㅠ

아내도 아는 단지라서

투자는 동의하는데 너무 불안하다네요ㅠ

​

설득은 제가 할 수 있을 거 같은데

아내도 갑작스러워서 당황하는 거 같아요.

​

일단 50만원 보내드려도 될까요?'

​

[부사님]

'매도인과 말하고 답변드릴게요'

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잠시 후...

50만원에 동의를 해주셨습니다!

(야호!)

​

매물코칭에서 반려될 수 있겠지만,

저는 이 50만원이 결코

아깝다고 생각하지 않았습니다.

​

저평가라는 믿음

​

다음 투자를 이어갈 수 있는

투자금액

​

감당 가능한 물건​

​

이 3가지 생각을 시험해보는

시험응시료라고 생각했습니다.

(그래도 매물코칭에선 혼날 각오하자)

​

그렇게 저는

가계약금을 보냈고

앞선 3팀을 넘어

우선협상 대상자가 됩니다.

구축이었음에도

결로나 누수 흔적은 없었고,

2년 전 올수리 된 매물답게

깔끔했습니다.

​

조망도 잘 나오는 좋은 층이었습니다.

​

그리고 세입자 분과 대화를 통해

제가 입주할 건 아닌지 걱정하는

세입자를 보면서 상황도 좋다고 느꼈습니다.

​

협상의 시작을 2천만원이 아닌

1천만원부터 시작한 게 아쉬웠지만,

비교군 매물 대비 가장 저렴하게

매수하는 가격이라고 생각하고

아쉬운 마음을 달랬습니다.

/

다시 한번 풀임장

그리고 매물코칭

​

금요일 오후에 코칭 신청해서 월요일까지,

약 2일의 시간이 있었습니다.

​

매물 코칭을 기다리며

투자 지역을 다시 돌아보기로 합니다.

​

정말 감사하게도,

투자지역에 거주하시는 선배님이

기꺼이 동행해주셨습니다.

(밥까지 사주신 세바나님 정말 감사합니다ㅠ)

​

선배님과 임장하고

지역에 대한 관점과 생각을 들으며

다시 한번 싸게 샀다는 느낌을 받았고,

단지 별 선호도를 더 선명히 그렸습니다.

​

그리고 초보 시절 정리한 내용을

밤새 다 갈아엎고 임보를 다시 쓰면서

매물코칭 준비를 마쳤습니다.

​

유독 길다고 느꼈던

대기 시간을 지나 드디어 월요일.

​

3주 전 매물코칭을 해주신

자유를향하여 멘토님을

다시 한번 만나게 됩니다.

'진담님, 또 만났네요 ㅎㅎ

얼른 계약하러 가세요!'

​

투자 매물을 찾기 힘든

수도권 시장에서 좋은 매물을 잘 찾았다고

용기와 칭찬을 듬뿍 주셨습니다.

​

제가 걱정했던 것은

요즘 시장에서 자주 보이는

역전세와 공실 리스크였는데요.

​

해당 물건은 환금성 좋은 물건이라

새롭게 전세를 맞추는 과정에서도

비교적 쉽게 맞출수 있을 거라 하시면서,

​

절대 가격 자체가

비싼 게 아니기 때문에

역전세가 나더라도 대응 가능할 거라

말씀해주셨습니다.

혼날 거라고 걱정했던

가계약금 50만원 선납도

잘 했다고 하셨습니다.

(휴...)

​

반쪽짜리 확신이 멘토님 응원으로

하나의 온전한 확신이 되었고,

매도인과 계약가능한 날인

오늘, 계약을 진행했습니다

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이번 1호기를 하면서

정말 많은 도움을 받았습니다.

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가계약금을 보낸 매물임장 날

개인적으로 힘든 일이 많아서

동료의 따뜻한 응원에는

눈물이 핑 돌기도 했었는데요.​

​

아내와 수많은 동료 분들의 응원,

멘토, 튜터, 강사님들의

가르침과 동기부여가 없었다면

오늘의 계약은 없었을 것 같습니다.​

​

독립적 의지력이 약한 사람이거든요.

​

요즘들어 제 주변에서는

'이린 시장에서 투자는 할 수 있는걸까"

고민하는 동료님들이 많은 것 같습니다.

​

'기회가 오고있다'는 것을

이번 경험으로 강하게 느꼈는데요.

​

우당탕탕 초보의 부족한 글을 통해

지금 시장에 마음 흔들리는 분들께

용기와 희망이 생기면 좋겠습니다.

​

그리고 1호기 계약까지의 모든 과정이

온전히 제 것이 될 수 있는 그 날까지

복기하고 또 복기하겠습니다.

​

그렇게 쌓은 실력으로

받은 만큼, 아니 그 이상을

돌려드릴 수 있는 그런 사람이 되겠습니다.​

​

긴 글 읽어주셔서 고맙습니다 :)