전문가칼럼

지방도 곧 오릅니다. 이 자료를 보세요!

시크릿브라더 24.07.12 0

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 많은 분들이 믿고 있는 [서울 불패]에 대해 이야기를 이어나가 볼까 합니다.

가장 많은 사람들이 관심 있고 가장 많은 수요가 몰려있는 도시인 서울이 본격적으로 움직이기 시작했습니다. 이 움직임이 지속되어 가파른 상승으로 갈지 숨 고르기를 하며 천천히 갈지는 알 수 없지만, 많은 분들이 생각하는 '서울만이 답이다'에 대한 대답은 드릴 수 있을 것 같아서 이번 포스팅을 준비했습니다.

이번 포스팅은 이전 포스팅을 먼저 읽고 오셔야 이해가 잘 되실 겁니다.

https://blog.naver.com/secret-brother/223492150228

3. 인구가 줄고 있는데.. 가격이 오를까?

지방의 인구는 언제부터 줄어들었나?

팩트 체크를 정확히 하고 넘어가야 합니다. 인구가 줄어서 아파트의 가격이 빠지는 것이 맞는지를 '썰'이 아니라 '팩트'로 체크를 해야 하는 것이죠.

부동산지인에는 08년부터 나와있는데 제가 궁금해서 KOSIS 자료를 조금 더 찾아봤습니다. 부산은 00년 이전에 380만 명을 넘었었는데 인구가 매년 감소해서 2023년에는 330만 명이 깨졌습니다. 즉 20년이 넘는 세월 동안 인구는 계속 줄어들었다는 겁니다.

대구의 경우 부산보다 인구가 줄어드는 속도는 더디긴 하지만 인구가 지속적으로 줄어든 것은 팩트입니다. 00년 252만에서 23년에는 237만으로 떨어졌죠.

시간 관계상 모든 지역을 다 볼 수는 없으니 이번에는 중소도시를 한 번 볼까요? 인구 감소가 심각하다는 전북 군산입니다.

군산은 15년 정도까지는 인구가 오히려 증가해서 가 27.8만까지 갔다가 16년 이후 감소가 시작되어 지금까지 9년째 인구가 감소 중입니다.

그런데 제가 항상 강조 드렸던 것처럼 부동산에서는 인구 수보다 '세대수'의 개념이 더 중요합니다. 왜냐하면 가구를 구성하는 단위는 '세대 단위'이기 때문입니다.

지금 살펴본 부산, 대구, 군산을 포함하여 지방 대부분의 도시들이 인구는 감소하고 있지만 세대수가 여전히 증가하고 있기 때문에 인구 감소로 인한 수요 감소의 영향이 크지 않다고 여러 차례 이야기를 드렸었습니다.

인구가 줄어듦에도 세대수가 증가하는 이유는 간단합니다. 세대가 분화되면서 1,2인 가구가 증가하고 있기 때문입니다. 언제가 될지는 모르겠지만 지금의 출산율 추이로 계속 간다면 세대수마저 감소하는 시기가 반드시 올 것이고 그때가 되면 인구 감소로 인한 부동산 가격의 하락이 올 수 있다고 생각합니다.

하지만 지금은 인구 감소로 인해 부동산 가격이 하락한다는 것은 팩트가 아니죠. 지금부터 그 근거 자료를 가격 그래프로 보여드리겠습니다.

인구가 감소하는데도 가격은 오른다?

광역시 3개 / 중소도시 2개의 그래프만 가지고 와봤습니다. 손품왕 사이트에 나오는 매매지수가 08년부터여서 16년간의 가격만 트래킹 했을 때 모든 지역이 업다운이 있지만 한 군데도 16년 전보다 가격이 떨어진 지역은 없었습니다(이는 지방 모든 지역이 대부분 마찬가지입니다) 가장 적게 오른 포항이 29%, 가장 많이 오른 부산이 90% 정도 상승을 했네요.

서울&수도권에 비해 상승폭이 적은 것은 분명한 사실이지만 인구가 감소했던 00년 이후에도 지방 아파트 가격은 상승을 했다는 게 팩트로 증명이 된 겁니다.

물론 시점을 달리하여 시계를 10년 전으로 돌리면 상승률이 확 낮아집니다. 하지만 군산처럼 하락이 길고 깊었던 지역도 마이너스는 아니었습니다. 물론 인플레를 감안한 실질 상승률을 계산한다면 얘기가 달라지긴 하겠지만 어쨌든 인구가 감소하면 부동산 가격이 하락한다는 명제는 틀렸다고 생각하셔도 좋을 것 같습니다.

지역의 평균을 나타내는 지수 말고, 개별 아파트의 가격은 어떻게 됐을까요? 연식이 20년 넘은 대표 단지 몇 개를 보여드리겠습니다. 가격이 비싼 아파트들을 보여드리면 그 아파트는 선호도가 높고 특별하다고 생각하실 수 있으니 중간 정도 되는 아파트로 선정을 해서 지역별로 1개 단지씩만 보여드리겠습니다.

부산 연제구 거제동에 위치한 거제1차현대홈타운입니다. 이 단지는 06년부터 24년까지 18년 동안 134%가 상승을 했네요.

울산 남구 야음동에 위치한 신정현대홈타운2단지입니다. 이 단지는 06년부터 24년까지 18년 동안 139%가 상승을 했네요.

포항 남구 대잠동에 위치한 이동현대홈타운입니다. 이 단지는 06년부터 24년까지 18년 동안 37%가 상승을 했네요. 확실히 중소도시로 오니 상승률이 확 줄어드네요.

반면에 중소도시임에도 불구하고 150%가 넘게 오른 단지도 보입니다. 강릉 시 교동에 위치한 교동주공1단지입니다. 이 단지는 06년부터 24년까지 18년 동안 154%가 상승을 했네요.

다시 광역시로 와보겠습니다. 조금 급지와 가격이 낮은 아파트를 살펴볼게요. 대구 중구 남산동에 위치한 보성황실타운입니다. 이 단지는 06년부터 24년까지 18년 동안 95%가 상승을 했습니다. 확실히 선호도가 떨어지다 보니 상승폭이 상급지에 비해 적은 걸 보실 수 있지만 가격이 떨어지지는 않았습니다.

이번에는 전라도로 와보겠습니다. 광주 광산구 운남동에 위치한 운남주공6단지입니다. 이 단지는 06년부터 24년까지 18년 동안 무려 271%가 상승을 했습니다. 광주의 인구가 15년부터 계속해서 감소했음에도 불구하고 말이죠.

마지막으로 인구감소가 급속하게 이뤄지고 있는 익산입니다. 익산시 영등동에 위치한 제일3차입니다. 06년부터 24년까지 18년 동안 59%가 상승했습니다.

자 어떤가요? 저한테 유리한 일부 단지들만 가져와서 보여드리는 것 같은가요? 만약 저를 믿지 못하시겠다면 직접 인구 15만 이상 도시들의 아파트 가격을 쭉 살펴보시면 됩니다. 물론 18년 전보다 하락한 단지도 있을 수 있겠지만 대다수의 단지들이 올랐다는 것을 확인하실 수 있을 겁니다. 인구가 급격하게 줄어들고 있는 지방 도시인데도 말이죠.

그렇다면 그때와 지금은 다른 걸까요?

예전에는 인구 감소로 인해 부동산 가격이 하락할 것이라는 기사가 나왔을까요? 안 나왔을까요?

인구 감소 -> 부동산 하락 기사는

10년 전에도, 20년 전에도 나왔다!

랜덤으로 2014년 기사를 가져왔습니다.

사실 12년, 13년, 15년 어느 해를 검색해도 똑같은 기사가 계속 나옵니다. 찾아보니 이런 책도 있었네요.

어때요? 인구 감소로 인한 부동산 가격을 주장하는 사람들의 논리와 똑같죠? 그런데 지금 보니 참 재미있지 않나요? 가장 위험한 시기가 16년부터 19년까지라니.. 이때 서울&수도권은 급등했고 지방에서도 오른 지역들이 꽤 많았는데 말이죠.

이번에는 20년 전 기사를 볼까요?

20년 전에도 똑같은 기사는 있었습니다. 대부분의 지역이 인구가 감소하고 있기 때문에 수요는 줄어들 것이고 이것이 구매력 감소로 이어져 아파트 가격이 하락할 것이라는 이야기. 그리고 인구 감소가 더 빠른 지방은 인구가 다 떠나기 때문에 더이상 비싼 돈을 주고 아파트를 사줄 사람이 없고 가격이 오를 수가 없다는 주장. 지금이나 20년 전이나 똑같이 있었다는 겁니다.

그런데 우리는 위에서 이 주장은 사실이 아님을 검증했습니다. 인구가 줄어드는 대부분의 지방 도시들이 가격이 상승했습니다. 도시의 규모와 시기에 따라 상승폭은 다르지만 인구 감소 때문에 부동산 가격이 더 이상 오르지 못할 것이라는 것은 잘못된 주장임을 팩트로 검증했죠.

이렇게 검증을 했음에도 불구하고

'앞으로는 다를 것이다'라고 이야기한다면

더 이상 제가 드릴 수 있는 말은 없습니다.

제가 주장하고 싶은 것은 '부동산 가격이 앞으로 무조건 계속 오른다'가 아니라, '인구 감소 때문에 부동산 가격이 하락할 수밖에 없다는 주장은 거짓이다'를 이야기하고 싶었던 겁니다.

집값은 인구수 외에도 수많은 변수에 의해 결정이 되는 것이니까요.

다음 편에서는 [수요가 늘고 있는 서울&수도권 vs 수요가 줄고 있는 지방] 과연 어디가 수익률이 좋았는지 과거 자료를 토대로 복기를 해보려고 합니다.

과연 많은 사람들이 생각하시는 것처럼 서울&수도권 투자만이 정답일까? 이 고민을 가지고 포스팅을 시작했는데 벌써 4편째로 넘어가네요. 마지막 하이라이트까지 끝까지 완독하셨으면 좋겠습니다~!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

오늘도 좋은 선택하는 하루되세요.

Make a good choice ~♡

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