안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
연일 이어지는 뜨거운 날씨만큼 최근에 부동산에 핫했던 일이 있었는데요, 혹시 뭔지 짐작이 가시나요? 바로 동탄 롯데캐슬 무순위 청약이었습니다.
해당 단지의 호가가 15억이라는 점을 본다면 2017년전 가격이 약 5억대에 청약이 진행되었으니 시세차익이 무려 10억! ㅎㅎㅎ 물론 시세차익의 적지 않았다는 점도 크게 작용했지만 294만대 1 이라는 경쟁률은 현재 사람들의 심리를 잘 보여주는 것 같습니다.
이미 다들 많이 느끼시겠지만 선호 지역들을 중심으로 가격이 많이 상승했으며 이제는 상대적으로 선호도가 떨어지는 지역까지도 이런 분위기가 이어지고 있는 것이 부정하고 싶지만 현재 상황입니다.
그렇다보니 지금 시기에 투자와 내집마련을 하는데 있어서 더욱 고민이 되실거라고 생각됩니다. 그리고 고민 끝에 결정을 했지만 혹여나 후회를 남기지 않을까라는 걱정도 역시나 많으실 것 같구요. 그래서 오늘은 지금 시장에서 놓치지 않았으면 하는 내용들에 대해서 이야기해보려고 합니다.
#30평대는 비싸다는 생각으로 지나치지 마세요!
서울에 위치한 다양한 아파트들이 가격을 거의 매일 확인하는데 최근 1-2개월동안 가격 변화를 지켜보면 이상한?! 광경이 자주 보이는 것 같습니다. 잘못본건가 싶을 정도로 20평대와 30평대의 가격차이가 거의 없는 단지들이 많이 늘어났습니다.
정말이냐구요? 아래 단지 2호선 이용이 가능하며 입주한지 10년이 지나지 않는 단지입니다. 현재 입주 가능한 매물을 기준으로 전용 59의 호가는 11억이며 전용 84의 호가는 11.7억입니다.
10억이 넘어가는 돈이 부담스러우시다구요? 아래 단지는 역까지 거리가 있긴 하지만 충분히 이용할 수 있고 주요업무지구까지의 접근성이 괜찮은 단지입니다. 여기에 5년 이내인 신축이라는 장점도 가지고 있죠. 역시나 현재 입주 가능 매물을 기준으로 전용 59와 84의 호가 차이가 1억 정도 수준으로 그 차이가 매우 적은 상황입니다.
꼭 동일한 단지내에서만 해당되는 건 아닙니다. 아래 두 단지는 물리적으로 도보 5분 이내 인접해 있는 단지입니다. 위치나 주변 환경은 전용 59에 해당하는 단지가 더 좋긴 하지만 그렇다고 해도 가격차이는 호가 기준으로 살펴보면 거의 비슷합니다.
아무래도 30평대는 20평대에 비해 가격이 높을 수밖에 없습니다. 다만, 수요자 입장에서 신혼부부 혹은 아이가 1명 정도 있는 상황이라면 부담스러운 가격대의 30평대보다는 거주하기 나쁘지 않고 그래도 가격이 괜찮다고 느껴지는 20평대를 우선하게 됩니다. 그렇다보니 20평대는 관심을 갖지만 30평대는 어차피 비쌀거라는 생각에 후순위로 밀리는 경우가 많습니다.
물론 모든 지역과 단지가 위와 같은 흐름을 보인다고 이야기할 수는 없습니다. 하지만 종종 이렇게 20평대로 수요가 몰리고 거래가 되면서 호가는 점점 올라가게 되지만 30평대는 거래가 멈춰져 있기에 호가가 멈춰져 있고 20평대와 30평대의 가격 차이가 크지 않은 상황이 생깁니다.
그렇기에 20평대가 더 싸다고 생각해서 20평대만 보고 계시다면 살짝 눈을 넓혀서 30평대까지도 살펴보셔야 합니다. 투자라는 관점에 있어서도 전세 가격은 30평대가 높은데 매매가격이 비슷하다면 더 적은 돈으로 더 싼 30평대를 충분히 매수할 수 있을테니까요.
내집마련 혹은 갈아타기에도 다를 건 없습니다. 아무리 소가족이라고 적은 평수의 선호도가 올라갔다고 하지만 20평대보다는 30평대에 더 살고 싶은게 사람 마음입니다. 그런데 가격이 비슷하다면? 최고의 선택이라고 이야기할 순 없지만 적어도 나중에 후회는 되지 않을 거라 생각됩니다.
물론 싸고 비싸고의 가격 수준에 대한 판단은 반드시 필요하지만 충분히 싼 상황에서 어떤 선택이 더 좋은 선택일지 한번 생각하는게 필요하다는 건 가장 먼저 챙기셔야합니다!
#전세 가격도 꼭 챙겨서 보세요!
내집마련을 하건 투자를 하건 부동산에 대한 이해도가 있다면 어느 정도 비교를 통해서 싸고 더 좋은 것을 살 수 있습니다. 이때 비교를 하기 위해 필요하건 가격과 가치겠죠? 여기서 이야기하는 가격은 네이버 부동산을 통해서 볼 수 있는 매매가격을 말합니다.
하지만 종종 어려운 상황이 찾아옵니다.....ㅎㅎ
예를 들어 A와 B라는 단지를 비교한다고 가정해볼게요. 내가 볼땐 A라는 단지가 B라는 단지보다 더 좋은 것 같은데 실제 가격을 보면 B단지의 가격이 더 비싼가격에 올라왔습니다. 그래서 혼란에 빠집니다. 납득이 가진 않는데 정말 A단지가 더 좋은 것 같은데.. 내가 잘못 본걸까요?
답은 두가지입니다.
하나는 말그대로 잘못본 경우가 될거예요. 내눈에는 A단지가 더좋다고 생각되었지만 실제로 하나하나 비교해봤을때 B단지가 다수가 좋아하는 조건을 더 많이 갖추고 있은 경우입니다. 다른 경우는 가격이 왜곡되어있고 A라는 단지가 저평가 되어있는 경우겠죠.
다만, 확신이라는 것을 갖는다는게 굉장히 어려운 일이기에 스스로를 믿지 못하게 되는 것 같습니다. 이때 할 수 있는 건 바로 전세가격을 비교해보는 것입니다.
일반적으로 전세가격은 사람들의 실사용가치를 담고 있습니다. 물론 과거, 임대차법으로 인하여 전세 가격에도 거품이 생긴다는 것을 경험했지만 이미 큰 폭으로 조정된 현 시점에서 전세가격에 거품이 있다고 보기에는 어렵습니다.
그렇기에 지금과 같은 상황에서 전세가격을 비교하는 것으로 내 생각에 대해서 제대로 잘본건지 아니면 정말 놓치고 있는게 있는지를 어느 정도 확인해볼 수 있습니다.
하지만 이때도 주의해야할게 있습니다.
전세가격 = 가치가 더 높은 곳 생각하는 것입니다. 참고해서 확인할 수 있는 것들 중 하나인 것은 맞지만 무조건은 조심해야 합니다.
구축과 신축을 비교하면 신축의 전세가격이 전세가격이 대체로 높습니다. 특히나 급지차이가 크지 않는 상황이라면 상급지의 입지가 좋은 구축의 전세가격보다 하급지일지라도 전세가격이 더 높은 경우가 있습니다. 사용가치라는 안에 상품성이 포함되어 있는게 그 이유입니다.
그리고 전세가격 자체가 저평가될 수 있습니다.
송파구의 전세가격은 다른 구와 비교할때 현재 낮은 수준이라고 볼 수 있습니다. 개포 입주의 영향이 아무래도 크게 미치지 않았나 싶습니다. 반면 마포구와 최근 전세가격이 크게 상승한 강서구의 경우는 상대적으로 전세가격이 높습니다. 지역내 직장을 보유하거나 직장에 바로 인접해있다는 점이 전세가격을 높게 유지하는 이유입니다.
그럼에도 불구하고 전세가격을 비교해보는건 꽤나 의미가 있다고 생각합니다.
여러가지 다양한 이유로 가수요가 붙는 매매가격과는 다르게 조금 더 쉽게 실거주자들이 생각하는 선호도를 어느정도 확인해볼 수 있기 때문입니다.
구축임에도 신축에 버금가는 전세가격이라면 구축이 가진 선호요인이 무엇인지 생각하면서 사람들이 좋아하는 이유를 찾을 수 있고 이를 투자를 하거나 내집마련을 할때 충분히 적용할 수 있을 거구요.
혹은 비슷한 연식이고 업무지구까지의 접근성이 큰 차이가 없는데 매매나 전세가격에 차이가 있다면 그 차이가 무엇인지 고민해보고 놓치거나 보지 못한 것을 배워갈 수 있습니다.
매매 가격을 확인하는 건 물론 중요해요. 하지만 전세 가격도 같이 확인하면 분명 도움이 되실거라 생각됩니다.
#과거에 더 비쌌다고 앞으로도 계속 비쌀거란 착각은 위험해요!
마지막으로 투자에 대한 의사결정과정에서 흔히 하는 실수 혹은 놓치는 것이 한가지 있습니다.
(뭐 사실 한가지는 아니겠지만..ㅎㅎ)
과거에 혹은 현재 더 비싸다고해서 앞으로도 계속 더 비쌀거란 생각입니다.
다양한 지역과 단지들에 대해서 비교 평가를 하고 투자 혹은 내집마련을 위해 단지를 선택 하는 과정은 어렵습니다. 이런 이유로 쉽게 판단하기 위해서 전고점이나 그래프를 참고하면서 도움을 받고 내 생각에 대한 확신을 어느정도 갖는 경우가 많습니다.
하지만 이렇게 전고점이나 그래프로 판단하다보면 이런 경우가 생길 수 있습니다.
A와 B라는 두개의 단지를 비교를 하는 과정에서 분명 A단지가 B단지보다 입지가 더 좋은것 같은데 B단지의 가격이 과거에도 비쌌고 현재도 비싼 상황입니다.
과거나 현재 비싼게 결국 가치가 좋은건가? 가치가 높으니까 비싼거 아닐까? 라는 생각이 들고 그러면서 B단지의 가격이 비싼 이유를 찾습니다.
'아...이런 혹은 저런 이유로 B단지의 가격이 더 비싼건가....?'
결국 과거와 현재의 높은 가격으로 가치를 판단하게 되는 상황이 됩니다. 특히 처음 비교평가를 하거나 아직 비교평가가 익숙하지 않은 상황일수록 이렇게 생각하고 판단하는 경우가 많구요.
이런 상황에서 올바르게 판단하기 위해서는 다음과 같이 생각하는 것이 필요합니다.
첫번째 입지라는 것은 고정되는게 아닌 시간을 두고 점차 변해간다는 것이며, 두번째 보유를 하는 과정은 과거나 현재가 아닌 미래에 해당하고 일정 기간 이상을 거쳐야한다는 것입니다.
수도권과 지방에서 어떻게 적용할 수 있을까요?
수도권의 경우는 입지가 변하기는 하지만 지방에 비해서 생각보다 많은 시간이 필요합니다. 수도권에서 입지를 변화시키는 요소는 크게 두가지가 있는데 뉴타운 등의 재개발로 인한 거주 환경개선과 교통 호재 등으로 인해 직주근접이 개선되는 경우입니다.
위 경우 모두 단기간에 이뤄질 수 있는 것은 절대 아니기 때문에 시간이 필요합니다. 하지만 일정 단계 이상이 진행된다면 결국 시간이 걸리더라도 완성이 됩니다. 뉴타운 재개발등이라면 최소 사업시행인가 (보수적으로 본다면 관리처분인가) 교통 호재의 경우는 착공이 그 기준이 될 것 같습니다.
바로 이런 요소들이 있는 곳이라면 과거와 현재의 가격으로만 판단할 수 없습니다. 해당 지역과 단지 주변이 더 좋아지면서 입지가 변화하게 되고 다가오는 미래에 갖게되는 위상은 달라지기 때문입니다.
그리고 수도권에서는 한가지 더 알아야 하는게 있어요. 수도권은 지방과 다르게 땅의 가치가 크다는 점입니다.
단기 혹은 중기 보유 관점에서 신축의 상품성이 유지되는 기간내에는 입지 좋은 구축보다 외곽 신축이 수익 측면에서 더 좋은 결과를 줄 수 있습니다. 실제로도 보면 과거 상승장에 그리고 현재까지도 높은 가격을 보입니다.
하지만 장기적으로 보유하는 관점에서는 땅의 가치가 높은 곳의 경우 가격은 꾸준히 우상향하는 반면, 땅의 가치가 떨어지지만 상품성이 좋았던 외곽 신축들은 상품성이 점점 낮아지면서 땅의 가치를 따라가지 못하게 됩니다.
즉, 결국엔 입지가 좋은, 땅이 좋은 곳을 이기기 어렵게 되는거죠.
위의 예시를 단적으로 보여주는 경우입니다. 과거 동탄1은 서울의 성동구내 구축 단지보다 훨씬 더 비싼 가격을 보였습니다. 하지만 시간이 점차 흐르면서 결국엔 상품성이 떨어지게 되고 땅을 이길 수 없다는 것을 직접 보여줬습니다.
그렇기에 수도권에서 단순히 과거 혹은 현재 가격이 비싸다고 해서 앞으로도 비쌀거라고 생각하는 건 항상 정답이 아닙니다.
지방에서는 단순합니다. 지방에서는 입지를 갖춘 지역이 많지 않습니다.
이말은 곧 신축 = 입지라고 말할 수 있고 기존의 신축들이 시간이 지나 구축이 되고 주변에 혹은 다른 곳에 신축이 들어오면 그쪽으로 사람들은 이동하게 됩니다.
물론, 처음에 신축이 들어올때는 기존 신축들이 모여있는 곳에 갖춰진 인프라나 상권을 갖추지 않았고 눈에 보이는 변화가 큰지 않기 때문에 관심을 두지 않을 수 있습니다. 하지만 시간이 지나면서 사람들이 이동하고 커뮤니티가 만들어지면서 인프라나 상권 등이 새로 갖춰지게 되고 사람들이 살고 싶어하는 곳으로 바뀝니다.
그렇기에 지금 내가 보고 있는 단지가 단순히 비싸다고해서 앞으로도 계속 비쌀거라고 지금 싸다고 해서 앞으로도 쌀거라고 생각하는 것을 주의 해야합니다.
그리고 한가지 더 인근에 공급이 지속되는 경우, 가치가 있음에도 전세가격에 영향을 받고 매매가격까지 영향을 주면서 가격이 눌려있는 경우도 있을 수 있습니다. 잘 따져봐야 하는 이유입니다.
위 경우들을 통해서 알 수 있는 건 결국 가치를 판단하는 것이 중요하다는 것이며 그 가치에는 현재의 가치도 있지만 앞으로 일어나는 변화 그리고 내가 오랜 기간 보유한다는 점도 고려하여 생각하는 것이 필요합니다.
가치 = 가격일 수 있습니다. 하지만 투자의 주체는 사람이기에 온전한 가치에 어울리는 가격으로 거래되는건 실상 어렵다는 것을 기억하며 가치를 판단하는 것에 대한 중요성을 놓치지 마세요.
투자와 내집마련의 선택에 있어서 후회가 없는 선택을 하시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
P.S 팔로우를 하시면 더 많은 정보와 이야기를 매일 놓치지 않고 바로 보실 수 있습니다 :)
P.S 좋아요와 댓글로 응원해주시는 분들이 글을 쓰는 사람에게는 정말 큰 힘이 됩니다 :)
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
댓글
