분위기임장 단지임장을 하면서
시세를 대략 외우고 감을 잡습니다.
이런 감잡기는 밑그림 그리기 정도에 해당됩니다.
밑그림을 그렸으면 다음은 묘사를 해야하는데욥.
묘사는 매물임장을 하면서
디테일을 채워나갑니다.
일단은 어떤 매물을 볼 것인지 선정하는 것이
중요 오브 중요입니다.
라떼는 말입니다….(?)
온 생활권의 매물을 보곤 했었습니다.
내가 뭘 아는지 모르는지 몰라서 다 본다 ㅎㅎ
또 매물임장이라는 게 너무 낯설어서
벽을 깨기 위해 그랬던 것 같기도 합니다.
몇개를 보든 뭐를 보든 중요하지만
그보다 더 앞서서 더 중요한 것은
왜 하필 그 물건을 보냐.. 그 목적이라고 생각합니다.
투자일수도 있고 앞마당 만들기일수도 있지만
이 두 목적을 달성하기 위해서는
또렷한 앞마당 만들기,
가격 외우기는 필수 오브 필수겠죠
그런 측면에서 모든 물건을 보고 모든 물건의
가격을 외우는 것은 불가능에 가깝습니다…ㅎㅎ
제가 이전에 썼던 글 중에
잘 하는 사람들은 표본을 잘 뽑는다고 썼었는데
역시나 가격 외우기도 좋은 표본을 선정하고
그 매물을 보는 것이
아주아주아주 중요합니다.
https://weolbu.com/community/1460222
그렇다면 가격을 외우기 위한
표본은 우째 뽑냐???
이렇게 뽑습니다.
비슷한 가치를 가진 생활권 묶음에서
한개의 단지는 꼭 보려고 노력합니다.
(위 표에 대한 설명은 여기!!)
https://weolbu.com/community/1477361
A-b-c 단지 하나씩 보면 가치가 비슷한데
유난히 싼 단지가 판단이 되고
그 과정에서 가격을 외우려고
필사적으로 노력합니다.
가격을 외우기 위해서는
저는 엄청 가격이야기를 많이 합니다.
수소문기법을 아시나요 ㅎㅎㅎ
무려 워렌버핏도 이용하는 방법.
버핏의 다섯가지 투자조언 중에 하나입니다.
가치를 바르게 판단하는 방법이죠…
수소문을 하는 이유는 2가지입니다.
- 이 가격이 진짜 적정한거 맞나?
- 수소문을 하면서 가격얘기를 계속 하면서 외운다.
- 수소문 준비: 부동샨에 들어가기 전에 A단지의 실거래도 보고 매물 호가도 달달 외운다. 달달 외우거 사장님에게 뭐라 말하지 혼잣말도 해본다. 사장님 오늘 보는거 10억 맞조?? 이정도면 전세 6억 거뜬히 받겠는데요???
- 수소문 기법 적용
- 매물 보기 전: 부동산에 들어가서 외운 내용들을 근거로 자연스럽게 대화한다. 오늘 보는거 10억이죠?? 로얄동은 얼마에요? 12억요??? 대박이네… 그럼 저층은요?? 9.5억요? 그럼 10억이 싸긴 하네… 수리 잘된거 전세 한 6억에 나가요? 오 그래요? 기본이면 어때요?? 아 수리 잘된거 다 나갔어요? 그럼 기본도 6억이면 좀 기다리면 될까요??? 하면서 가격 얘기만 하면서 계속계속계속계속 리리리리리리리리마인드….(단지 내의 선호도 파악과 가격 파악을 위한 전략)
- 매물 본 후: A단지에 가면 주변의 A' , A'', A''' 단지릍 함께 물어본다. 아니 사장님 옆 단지 9.8 있던데여?? 그건 어때여? 아고.. 그거 쓰레기집이구나.. 사장님 그럼 주변에 투자할만한거 있어요? 8억? 싸긴싸네.. 근데 거기 복도식이자나여…. 흠.. 사장님 아얘 저기 b단지는 어때여? 그래 맞지.. 거긴 좀 새건데 좀 동네가 그렇긴 하지…. 여기가 동네가 훨 좋긴 하더라고요… (A단지에 가서 B단지 물어봤을 때 공부하냐는 눈빛 많이 받았었음. 생활권 하나 마스터한다는 생각으로 수소문.. 다른 생활권의 더 압도적으로 좋은 단지.. 사장님이 인정할만한 단지는OK. 사장님이 무슨 말을 하든 거의 반박하지 않음이 포인트. 내 의견을 말하러 간 게 아니라 수소문을 하러 간 것이기 때문!!!!!! )(단지간의 비교와 계속 가격 외우기 전략)
- 매물 최종 정리: 아고 사장님 말하다보니까 아까 본거 다 까먹었네~~~~~ 아까 101동 503호 맞나여??(적으며) 그게 10억에 6억정도 조명 해야되고… 맞져??? 그담 뭐였져??? 하면서 줄줄 적는다. 어우 사장님 오늘 본 것 중에 전 두번째 본게 제일 조으네여~~~~~ 사장님은 어때여???? 아 사장님은 세번째가 조아여?? 왜요? 아 맞네맞네 수리 잘돼서 전세 잘 들어오겠네.. 그것도 중요하네요.. 근데 전 2번이 싸서 좋기도 하고.. 근데 사장님 생각에 더 많아 깎일만한건 머에여??? 오 3번여?? (외우기 굳히기)
- 수소문 암기: a단지에서의 1등을 뽑고 외운다. 그 외에 수소문들도 외우면 좋지만.. (그 외 수소문은 받아적으면 절대 안됨!!!! 그렇구나 하고 느낌만 알아도 충분) 초보자라면 그냥 매물 표본 하나만 외워도 진짜 큰 수확입니다.
이런 방법으로 부동산 10개만 봐도
머리가 터지는데요………ㅎㅎㅎㅎ
정말 신기한건 하다보면 늘더라는겁니다…
그럼 다음 글에는… 시세암기와 앞마당 관리에 대해
써보게씁니다… 미리 어려움주의☆
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