아파트 투자경험 : 3년전 수도권 외곽 구축투자는 지금 어떻게 되었을까?

안녕하세요

요 몇달 간 서울 수도권이 '핫'한 것 같습니다.

특히나 지역에서 모두가 좋다고 하는 아파트들은 더욱 그랬던 것 같고, 그 다음 선호를 가지는 일부 아파트들은 어느정도 선의 가격을 다지고 있는 것 같습니다.(아직 비교적 잠잠한 곳도 있습니다)





높은 청약경쟁률, 전고점을 넘은 신고가, 국지적인 불장의 모습 등...이런 시장속에서 노력의 결실을 맺으신 분도, 놓친 투자에 아쉬움을 느끼시는 분도, 마치 딴 세상 이야기인 것처럼 느껴지시는 분도 계실 것 같습니다. 그리고 열심히 기회를 찾고 있는 분도요.

오늘 이야기는 제가 3년 전 수도권 투자를 했던 것을 떠올리면서, 지금 시장과 어떤 것들이 다르다고 생각하는지 그리고 앞으로는 어떻게 해야하는지에 대한 생각을 적어보려합니다.

제가 투자했던 단지는 수도권 외곽의 구축이었습니다.





상승과 하락을 겪으면서, 투자에 있어 많은 배움을 주었던 경험입니다. 아직 싸다고 생각하고, 지금도 보유하고 있습니다.

[투자기준에 대한 필요성]

[보유에 대한 배움]

[수도권의 큰 수요]

개인적으로는 이런 점들을 배울 수 있었던 투자입니다.

[투자기준에 대한 필요성] : 강의듣고, 임장과 임보 쓰는 것들에 따라 투자와 수익이 달라진다.

[보유에 대한 배움] : 매수와 매도가 전부가 아니라, 보유하는 것이 투자에서 중요하다.

[수도권의 큰 수요] : 수도권은 수요가 크고 넓다는 것과 그만큼 투자기회는 늘 있다는 것과 그만큼 배움과 경험, 기준과 실력이 중요하다.





[2021년] 수도권 투자(매수)

수도권 외곽에 위치한 구축 20평대를 21년도 상반기에 투자했었습니다. 그 당시 시장분위기는 이미 상승장이고 그 불이 흘러흘러 외곽까지 다다르는 시장이었습니다. (하루가 다르게 수천단위의 실거래가 찍히는 그런 모습이었어요)

가수요가 붙은 것도 있고, 규제에 따른 과한 움직임들도 있었지만 이런 흐름은 결국 오른 것들보다는 덜 좋지만 가치대비 싼 것들(투자가치가 있는 것들)을 찾아 나서는 움직임이기도 했습니다. 지난 주에 애매했던 물건이 이번 주에는 가장 좋은 물건이 되었다는 걸 받아들인 사람은 돈을 벌었고, 지난 주의 물건을 잊지 못하는 사람은 아쉬움과 함께 경험을 쌓는 시기였습니다. (*지금도 마찬가지의 모습들이 있는 것 같습니다)

그리고 그 당시에 저는 투자에 대한 지식이나 경험 그리고 기준 등이 많이 부족한 상태였고, 사실 조급한 마음에 행동이 앞선 투자를 하긴 했었습니다. 여러가지 실수를 하기도 했고, 아쉬운 복기들도 많이 했습니다.



※가만보면 좋은 곳부터 그 다음 곳으로 흐름이 흘러가는 것을 볼 수 있는데, 흐름에 맡기는 투자를 하라는 것보다는 그 시기에 맞게 가치 대비 "싼" 물건을 알고 투자할 수 있느냐 없느냐를 생각해볼 수 있습니다.



서울 경기 인천이 모두 붉은 모습이네요

제가 느꼈던 상승장의 특징 첫번째는 가격의 급격한 상승이었고, 두번째는 현장에서 물건이 귀하다는 것이었습니다. 가격이 오르는데 살 물건이 없으니 어제에 비해 오늘 천만원이 높지만 이 하나라도 건져야겠다라는 생각이 절로 드는 현장이었습니다. (*경험이 있는 투자자가 아니라면, 마음이 크게 흔들릴 수 있는 것 같습니다)

지금 시장도 일부 지역은 이런 상승장의 모습을 보여주는 것 같습니다. 국지적으로 첫번째와 두번째 모습을 함께 보여주는 곳도 있었고, 첫번째의 모습. 가격의 상승은 있지만 매물의 여유가 있어서 매수자들에게도 여유를 주는 곳도 있습니다. 그래서 이런 지역적인 모습들을 느끼고, 조급함이 실수로 이어지지 않게 받아들이는 것도 필요한 것 같습니다.

그래서 지금은 달아오르는 곳에서는 선호도에 따라서 빠르게 다음 곳으로 움직일 필요가 있고 다소 잠잠한 곳에서는 좋은 것부터 좋은 조건과 좋은 협상을 통해서 좋은 매물을 찾을 필요가 있다고 생각합니다.

*

아직 제대로 지역을 익히는 것이 필요하시다면 그런 부분들부터 차근차근 쌓아가시는 걸 추천합니다. 조급한 투자를 돌아보면 같은 투자금으로 더 좋은 것들을 할 수 있었습니다. 그 때는 그저 몰랐었습니다. 지금도 아주 급하지는 않아도 된다고 생각하고, 궁극적으로는 어떤 상황이건 투자할 수 있는 실력이 필요하기에 제가 겪은 아쉬움을 발판삼아 강의든 임장이든 독서든 필요한 것들을 꾸준히 해나가시길 응원합니다.





[2022년-23년] 보유

투자 후 1~2년은 보유의 시간입니다. 처음에는 마냥 기분이 좋았습니다. 뭔가 부자가 된 기분이기도 하고, 이렇게 2년 뒤에 팔고 또 사고 하면 되는 줄 알았습니다. 그리고 가격이 상승하는 것을 보고 더 욕심이 들기도 했었습니다. 다음 시점에 다른 아파트들과 비교를 하면서 매도를 고민하는게 아니라, 마냥 그래 더 갈거야. 이런 기준이 부족한 생각들을 이어갔던 것 같습니다.

그리고 23년도는 전국적인 하락장이 찾아왔던 시기입니다. 상승장의 여파, 임대차2법으로 인한 높은 전세가, 급격하게 올랐던 금리 등 수많은 시장의 변화와 함께 서울이건 지방이건 너나할것 없이 하락하면서 투자자들은 버티는 구간을 맞이했습니다. 제 물건도 마찬가지였구요.





보유한 자산에 따라, 매월 만들어내는 현금흐름에 따라서 그리고 시장의 상황에 따라 보유의 관점도 중요하게 생각할 것들이 많다는 것을 배울 수 있었습니다. 상승장 후에는 조심해야한다는 것과 우리의 리스크인 전세를 관리하기 위해서는 어떻게 해야하는지, 그리고 내 자산의 가치를 냉철하게 판단하고 계획하는 면이 필요하다는 것까지요.

*기본적으로 서울 수도권의 가치있는 아파트는 지속적인 전세상승분을 기대하고 (중)장기 보유하는 것이고, 상황에 따라서 전세를 너무 높게 하지 않으면서 자산의 부채관리를 하는 것이 중요한 것 같습니다.

최근 급격한 시장을 바라봤던 우리들에게는 기다리는 관점, 보유라는 점들을 더 생각해볼 필요도 있는 것 같습니다. 수익률 200%라는 것도 그 사이에 10년이라는 기간이 필요할 수 있다는 것까지도요.





[2024년] 보유와 계획

24년 지금 3년 전 투자물건을 살펴보면, 상승과 하락을 맞이했기에 가격 자체는 여전히 싼 구간이라고 생각합니다. 다만, 저평가와 함께 시장의 상황이나 저의 상황적인 것들을 고려해서 향후 일정 수익 구간 후에는 매도를 계획 할 것 같습니다. 그리고 그 때 더 좋은 투자를 하기 위해서 지금도 부단히 임장도 가고 임보도 쓰고 있습니다. 매달 강의도 듣고요.

저 같은 경우는 성장가치투자보다는 소액투자로 방향을 잡고 있고, 시간을 더 들이더라도 투자의 크기를 넓히기 위해서 서울도 보고 지방도 보고 있습니다. 그리고 지난 과거(14~18년)처럼 적은 투자금은 아니지만, 지금에 맞게 적정 소액투자금으로 할 수 있는 투자처들을 찾고 있습니다. 서울, 경기도, 인천, 광역시, 중소도시 모두 투자할 수 있는 아파트들은 꽤 있다고 생각합니다.





매일 시세를 보고, 투자물건들을 찾으며 또 주기적으로 기버분들과 시세 얘기와 투자에 대한 이야기를 합니다. 그러면서 느끼는 점들은 어떤 시장의 상황이던지 투자자들은 행동을 했다는 것입니다. 시기별로 투자의 빈도는 달랐겠지만, 투자할 물건들을 찾고 투자를 하기도 하고 또는 투자를 잠시 보류하는 투자선택을 합니다. 그리고 그런 사람들이 투자로 원하는 자산을 쌓았습니다.

가끔 그런 생각을 하기도 합니다. '16~18년도에는 그래도 돈이 있었는데, 그 때 투자했으면 좋았을텐데...' 운이 조금만 따라줬더라면 투자해서 돈을 벌었을 수 있겠다는 생각에 아쉽기도 합니다. 그런 운이 있었다면 단발성의 부를 이룰 수 있었겠지만, 아마도 이어지는 학습이 없었다면 또 보유의 기간에서 잃거나 멈춰있었을거라 생각합니다. 결국 중요한건 시간과 노력을 들여서, 배우고 경험하고 또 배워나가는 것 같습니다.



다시 돌아와서 과거 투자물건을 돌아보면... 21년도에는 다소 조급했고, 22년~23년도에는 상승과 하락을 경험하며 보유의 의미를 배웠으며, 24년도에는 보합과 회복을 보면서 수도권의 큰 수요를 느낄 수 있었습니다. 그리고 가장 중요한 건 역시 아는 지역을 늘리는 것과 그 아는 지역을 제대로 늘리는 것이라는 걸 글을 쓰는 지금도 느낍니다.



[마치며]

월말이 다가오니, 많은 강의들을 신청하는 시기가 왔습니다. 오늘 실전반 수강신청 하신 분들 축하드리고, 이어있을 다양한 기초반 수업을 계획하시는 분들도 응원드립니다 :)

독서, 강의, 임장, 투자 그리고 투자동료들....이 시간들을 치열하게 그리고 즐겁게 보내시고 많이 배우는 시간이 되시길 바라겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 되세요!

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