[그레이스호퍼] 시세대비 1억 싼 주임사 매물 매수해도 될까?

안녕하세요 그레이스호퍼입니다.

오늘은 동료와 함께 투자가능성에 대해 이야기나눴던 주임사 매물에 대해 공부한 내용을 이야기해보려고합니다.

주임사 매물이란?

주임사는 주택임대사업자(이하 주임사)의 줄임말입니다.

주임사 매물이란 주택임대사업자의 매물을 말합니다.

주임사의 경우, 부동산사이트에 아래 예시처럼 “임대사업자 승계” “주임사 매물” “포괄양도양수” 등의 단어가 들어가게 됩니다.

위 예시 물건은 주임사 매물로 시세대비 1억정도 저렴한 호가에 올라왔는데요.

전임을 통해 의무임대기간 8년이고 올해 말 4년이 딱 채워서 매도하려고 올려놓은 매물이라고 합니다.

과연 이 매물 매수할수있을까요?

질문1) 임대사업자 매물을 주임사 아닌 
일반인이 매수할 수 있는가

민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항에 의거 일반인도 매수할 수 있습니다.

이때, 주임사 매도인은 2가지 갈림길에 놓이게 되는데요.

• 같은 주임사에게 매도시, 포괄양도양수로 진행, 기존 세제혜택은 환수조치되지만 과태료는 면제됩니다.
• 주임사 아닌 자에게 매도시, 기존 세제혜택 환수조치되고 과태료 3천만원이 부과됩니다.

다만 제 4항에 부합되려면 부도, 파산으로 매도인의 경제적 사정이 엄청 안 좋아야합니다.

이럴경우 차라리 주임사를 자진말소하는게 매도자에게 더 이득이될수있으므로 이런 경우는 매우 드문 경우입니다.

따라서 주임사 매도자는 적극적으로 같은 주임사에게 매도하기 위해 찾아나서야합니다.

하지만 찾기 쉽지는 않겠죠?  (이런 부분을 가격 협상카드로 활용할 수 있습니다.)

질문2) 지금 주임사가 될 수 있는가

주임사는 가능하지만 2020.8.18 이후론 아파트를 등록할 수 없습니다. 특정면적이하인 오피스텔과 도시형 생활주택만 등록대상입니다. 

따라서 이번 1억 싼 주임사 물건은 주임사가 아닌자는 매수하기 어려운 물건입니다.

여기서 끝~ 내면 섭섭하죠?

앞으로도 주임사에 아파트도 다시 등록대상이 될 수도 있습니다.

그때 이런 물건을 만난다면 어떻게 투자대상으로 검토해볼수있을까요?

질문3) 만약 내가 주임사라면 

어떻게 투자로 접근할 수 있을까?

매수시 협상카드를 찾기위해 매도인이 왜 파는지, 그 숨겨진 진짜 이유를 고민해보아야합니다.

매도자는 이 매물을 왜 주임사 매물로 등록했을까요?

• 주임사 등록시 가장 큰 혜택: 거주주택 비과세

일단 해당 매물은 의무임대기간 절반이 곧 지나기에 자진등록말소를 하면 양도세 중과세율을 받지 않습니다.

그럴려면 등록말소 뒤 1년안에 주택을 양도해야합니다.

지피지기면 백전불퇴!

내가 해당 매물의 매도자라는 가정하에 베스트 매도시나리오에 대해 생각해봅시다. 

(예상 매수가격 9.4억을 기준으로 계산해보았습니다)

1. 해당 매물 자진 말소한다.
2. 1년안에 매도해야하기에 전세계약 확정 되자마자 매도의사를 밝히고 매물을 부동산에 내놓는다.
   1. 전세계약이 쭉 유지 되어야만 한다. 공실6개월이면 혜택들이 사라지니까.
3. 1년안에 매도하여 비과세를 챙긴다 → 1억정도 save가능
4. 5년안에 실거주집매도하면서 실거주집 비과세도 챙긴다 → 실거주집에 따라 몇억save가능

이제 다시 매수인의 입장에서 협상카드를 생각해봅시다.

• 매도자가 예상대로 거주주택 비과세까지 원한다면? 최소 1억이상은 save되는 것이므로 그 save금액을 나눠가지는 선에서 네고를 해볼수있습니다.

오늘은 생소했던 주임사 매물에 대한 투자 고민을 해보았는데요.

해당 물건을 투자하지 못하는 매물이지만 

동료분과 함께 투자 가능성을 열어두고 고민한 시간들이 참으로 유익했습니다.

어려워보인다는 이유로, 

복잡해보인다는 이유로,

지나치지마시고 

매도인은 이 매물을 왜 주임사로 묶었는지와 

그 부분을 어떻게 협상으로 이끌 수 있을지에 대해 고민해본다면

위기속에서 기회를 발견하는 투자자로 

성장할 수 있을 것입니다.

감사합니다.

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