360개의 매물, 그리고 마침내 서울투자 [집심마니]

"마니님!

어려운 시장에 매도도 정말 잘 하고

물건도 잘 고르셨어요

​

이 경험을 꼭 많은 사람들에게 

알려주셨으면 좋겠어요

권유디 튜터님"

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안녕하세요 집 찾는 심마니, 집심마니 입니다.

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이런 표현을 하게될 줄은 몰랐는데

서울 투자에 '성공'했습니다.

세입자가 끼어있던 0호기 평택 물건을 매도하구요

(서킬스 보고있나?)

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저에게는 정말 기분 좋은 성공담이지만

제 이야기는

조금은 덜 자극적일 수 있어요

​

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초신축도 아니고

역세권도 아니고

상위 급지도 아닌 곳에

투자를 했거든요

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​

하지만 저는

지난 6개월간 360여개의 매물을 보면서

‘이 정도 선호도에 이 가격이면 정말 싸다’

'적어도 N억은 충분히 벌 물건이다!'

싶은 물건을 매수했습니다.

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내가 보던 매물이 다 날아가고

앞으로 더 좋은 물건을 못 만날 것 같고

상심이 크신 분들은 부디 제 글을 꼭 읽고

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남들이 다 하려는 곳에 하지 않아도

충분히 좋은 투자일 수 있다는 것

그리고 포기만 하지 않으면 

무조건 할 수 있다는 것을 알아가셨으면 좋겠습니다.

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그리고 부디,

안된다고 생각하지 않으셨으면 좋겠습니다.

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0호기 매도, 고민만 3개월

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월부에 오기 전 분양권으로 사둔 0호기는

수도권 하급지인 평택 물건이었습니다.

약간의 대출을 안고 세입자를 맞췄었고

'언젠간 쓰일 날이 있겠지' 하며 크게 생각을 안 하고 있었어요

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그러다 24년 2월, 밥잘튜터님의 귀중한 힌트로

'이 물건을 팔고 더 좋은 물건을 사야할까?'라는

고민을 시작했습니다.

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3개월 동안 매도에 대한 고민만 하던 저에게

이런 확실한 가이드라인을 주셨는데

하지만 저는 이렇게나 자세한 피드백을 주셨음에도

'이 집을 파는게 맞을까?'라는 생각만 계속했어요

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그래서 정말 많은 선배님들, 튜터님들을 만나고 질문의 기회가 있을 때마다

'제 물건 팔아도 될까요?'를 물어보고 다녔습니다.

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그렇게 한 달 뒤, 제 자산 상황을 제대로 점검 받아야겠다 생각했고

바로 '매물 코칭'으로 빈쓰튜터님께 조언을 제대로 구했습니다

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제가 내린 결론은

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"서울 앞마당을 만들고 있으니 팔아도 되겠다"

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하지만 정말 매도는 매수처럼 뚝딱! 되진 않더라구요

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손님은 하나도 없고, 세입자는 돈을 요구해요

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물건을 내놓은 것은 4월이었는데

그 때만 해도, 아직 수도권 전역에 

바람이 불진 않았습니다.

그러다 보니 손님들이 

그 멀디 먼 평택까지 올리가 만무했죠

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게다가 24년 6월은 전세 만기에, 

갱신권까지 요구한 임차인이셨기에

협의가 정말 어려웠습니다. 정말 정말요.

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평일에 평택을 몇 번이나 내려가서 

사장님들을 뵙고 사정을 이야기하고

먼 지역까지 물건을 내놓았음에도 불구하고 

'아유 요즘 손님이 하나도 없어, 어떡해'

란 말만 돌아왔습니다.

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그렇게 6월은 지나 세입자분께서는 갱신권을 쓰셨고

26년 6월까지 꼼짝없이 임대를 제공해야 했습니다.

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저는 또 메로나 튜터님께 투자코칭을 받았고, 

다양한 회유책을 세입자분께 써봤습니다.

이사비, 복비, 추가 위로금도 제안했지만

그것도 만만치는 않았어요

​

직접 만나주지도 않으셨던 임차인 분

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그래도 할 일은 해야했기에, 꾸준히 했어요

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죽이됐든 밥이 됐든 갈아탈 준비는 해야하는거라

월부학교 겨울학기가 끝나고도

저는 계속해서 서울 앞마당을 만들어 갔습니다.

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2월의 성북구부터 시작해서

3월 동작구 (월부학교)

4월 (영등포구) 내마기 조장 + 독실

5월 (강동구) 열중 조장 + 독실

6월 (성동구) 열기 조장 + 혼자 자실

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3억 정도 돈이 생기는 제가 바라볼 수 있는 곳을

꾸준히 만들어 갔고

감사한 독서TF 환경 덕분에 매물 문의도 계속 했습니다.

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하지만 아시다시피, 할 수 있는 물건들은 사라져 갔어요

​

동작구 신축이 날아가고

영등포구 선호 물건이 멀어지고

강동구에서 보던 단지는 어림도 없어지면서

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​

6월에 혼자 만든 성동구에서는

'아 이거 서울에 할 수 있는게 맞나?'라는 

생각이 들 정도로

사실, 마음이 참 많이 힘들었습니다.

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​

설상가상으로 매물임장에 박차를 가하던 저는

집에서 혼자 아이를 보고 있는 

아내에게 뻗어야 할 손길마저

계속해서 '서울 투자'에 내미느라

힘들어진 아내 마음을 헤아리지도 못했었어요

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그래도 포기하고 싶진 않았습니다.

지금껏 그랬듯 꾸준히 하다 보면, 

기회는 오기 마련이란 생각이 있었거든요

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힘들어도 매물은 보러 갔고 7월이 되었습니다.

그리고 운 좋게, 에이스반이라는 기회도 찾아왔어요.

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변한 건 없었습니다. 그저 할 수 있는 것을 했어요

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7월은 지방 임장지로 가서 

새로워진 환경에 적응해야 했습니다.

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하지만 상반기에 많이 무너진 컨디션은 

회사에서 졸음 문제를 일으켰고

또, 위태했던 가족관계를 바로잡아야 했기에 

수면클리닉, 마음건강센터 등을 다니면서 

최대한 회복하려 애를 썼어요

(진심으로 애써주신 우리 에이스2반 정말 감사합니다)

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​

그래도 절대로 죽으라는 법은 없더라구요

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7월에는 드디어 평택까지 바람이 불어 

매수 문의가 오기 시작했고

투자자에게 집을 보여주실 수 있냐는 제 질문에

세입자분께 뜻밖의 말을 듣게 됩니다.

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"여보세요, 잘 지내셨어요?

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제가 생각을 많이 해봤는데

아무래도 사장님 앞 길을 너무 막고 있는게 아닌가

너무 이기적인게 아닌가 하는 생각에

​

마음이 조금 불편하더라구요

​

이사비나 이런건 생각하진 마시구요

제가 추석 이후에 집 비울게요

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그냥 그런걸로 아시고 부동산에 이야기 해두셔요

너무나도 뜻밖이었던 세입자분의 연락"

매도 후기는 더 자세히 글로 남기겠지만

그렇게 투자자 손님만 받을 수 있던 제 물건을

공실 상태를 확정으로 

실거주 손님까지 받을 수 있게 되었고

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​

8월 중순,

바로 옆 단지에 부모님이 살고 계시던

제 아이와 성별, 개월수도 같은 아이가 있던 신혼부부에게

제 0호기를 적당한 가격에 매도할 수 있었습니다.

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그리고 정말 더웠던 8월 여름에 배정받은 제 임장지는

또다른 눈을 키워줬습니다.

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가치가 있는데 저렴한 가격의 물건을 

'살 수 있을 때' 사는 것

우리가 배우는 투자 기준

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배정받은 제 임장지는 좋은 급지는 아니었습니다.

제 앞마당들은 죄다 2~3급지에 

4급지는 성북구 뿐이었는데

그 곳 보다 후순위인 급지였어요

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하지만 개의치 않고 동료들과 함께 그 뜨거운 여름에

정말 미친듯이(?) 앞마당을 만들었습니다.

이제 진짜로 제 0호기가 매도되었기 때문에

투자할 수 있는 물건을 눈에 불을 켜고 찾아다녔죠

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​

새 임장지 뿐만 아니라 기존 앞마당도 다시 보고

어림없을거라 생각했던 곳도 다시 보고

혹시 이런 곳은 되지 않을까? 싶던 곳도 계속 봤습니다.

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2월부터 8월의 임장지까지 제가 본 매물을 더해보니

364개 더라구요

7월 지방은 빼더라도 

매달 60개는 꾸준히 보려 했던 것 같습니다.

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그렇게 많이 본 덕분에

서울 사람들이 어떤 요소를 좋아하고

어떤 요소는 싫어하는지

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어떤 아파트가 전고점은 높이 가고

어떤 아파트는 그리 높게 가지 못하는지

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기준이 조금 잡혀있다 보니

제가 갔던 임장지에도

여전히 '싼 물건'은 있는게 보였습니다.

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동료들과 이야기하고, 멘토님과 소통하면서

임장지에서 하나, 3급지인 앞마당에서 하나를 골라 

후보 물건을 문의드렸고

코칭까지 올라간 그 두 물건에 대해

저는 드디어 이런 답을 얻게 됩니다.

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"둘 다 잘 고르셨습니다.

둘 중에 마음에 드는걸 하시면 돼요

권유디 튜터님"

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제 1등은 비교적 낮은 급지의 

준신축 84 물건이었습니다.

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이 부분은 꼭 알고 가시면 좋겠습니다.

제 수많은 2~3급지 앞마당의 OK 물건을 제치고

그보다 하위급지인 물건을 고른 이유가

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제가 정말 말씀드리고 싶었던 부분이거든요

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제가 고른 물건은 앞서 말했듯

역세권도 아니고, 초신축도 아니고, 

높은 급지도 아니지만

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생활권 내에 사람들의 수요가 중간 정도인 곳에

아이를 키우는 부모님들의 수요가 꾸준한 곳이며

주변 환경이 균질한, 

'적절한 가치를 가진' 물건이었습니다.

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​

그리고 가장 중요한 가격

​

가격이 정말 저렴했어요.

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전고점이 전부는 아니지만

전고점 대비 -28% 떨어졌고, 

약간의 수리만 하면 되는

적당한 가치의 정말 저렴한 물건이었습니다.

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​

주변에서 이런 이야기를 정말x100 많이 들었어요

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"2급지 신축을 봤었는데 

4급지를 봐야하는게 너무 힘들어요"

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"초신축만 골라 봤었는데, 

이런 구축을 하는게 납득이 안돼요"

​

"제가 놓친 물건들만 계속 보고있게 돼요ㅠㅠ"

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​

이런 상황에서 떠올렸던 말은

제가 지금껏 들었던 

수많은 멘토/튜터님들의 이야기였습니다.

​

'좋은 것에만 집착하지 말고 지금 할 수 있는 것을 하자'

​

'추격 매수는 하지 않는다'

​

'투자자는 좋은 물건을 적당한 가격에 사는게 아니라

적당한 가치의 물건을 싼 가격에 사는 것이다.'

​

​

​

급지에만 집착하고, 신축에만 집착하고

투자로 보는 제 물건을 '거주'의 시선으로 보려했다면

아마 제 물건을 고르기는 어려웠을지 모릅니다.

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​

하지만 진짜 말 그대로

할 수 있다고 생각하고 마음을 열어놓고 보니

물건이 보였어요.

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​

정말 힘들어 하는 많은 주변 동료들을 보는데

이 글이 그런 분들에게 꼭 희망이 되었으면 합니다.

그리고 진심으로, 할 수 있다고 믿고 

포기하지 않으시면 좋겠어요

결국에는 그 물건이 우리에게 나타나게 됩니다.

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​

​

피니쉬 라인에 가기 전 까진 

제대로 가고 있는지 알 수 없습니다.

​

이번 주 월요일 (09/02) 아내, 아이와 함께 

계약서를 쓰러 갔습니다.

매번 집에서 고생하고 궁금해하는 아내에게

어떤 집을 샀는지 보여주고 싶기도 하고

계약서를 쓰는 순간에 가족과 함께하고 싶었어요

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​

마지막으로 물건을 다시 꼼꼼하게 보고

수리 비용을 책정한 다음

현관문을 나와 부동산 사장님과 

이런 감탄을 스스로 했어요

​

"사장님, 저 진짜 싸게 산 것 같아요"

​

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​

계약이 조금 길어져 무인카페 앞에서 

늦은 저녁으로 김밥을 배달시켜 먹고

잠이 들 아이를 젖은 수건으로 몸을 닦아주고

아내와 함께 차를 타고 집에 오면서

이런 이야기를 나눴습니다.

​

​

​

​

지금까지 2년이 넘는 시간동안

몇 백만원 강의비를 쓰고

KTX로, SRT로, 택시비로 

엄두도 안나는 돈을 쓰면서

전국을 돌아다닌 그 모든 것들을

​

​

결과로 만들게 되었네

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그렇게 할 수 있게 도와줘서 정말 고마워

집심마니

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​

그걸 결과로 만들어준 건 오빠야

결과로 만들어줘서 고마워

정말 고생 많았어

아내

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​

처음으로 돌아와

왜 그 때 서킬스님이 서울 투자를 '성공'이라 표현했는지

어렴풋이 알 것 같습니다.

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서울 투자가 참 쉽지 않은데요

그래도 그게 또 가능하고

해 놓으니 이 물건이 결국 저에게 

돈을 벌어다 줄거란 '확신'이 

들었기 때문이 아닐까 싶어요

​

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​

끝이라는 생각이 들진 않습니다.

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저는 월부에 오기 전

경매, 빌라투자, 법인투자, 일반 아파트 매수/매도, 분양권 투자, 스마트 스토어 등

기준 없고 휩쓸리는 투자자였다면

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​

지금은 

근 3년의 기간동안 기준을 제대로 배우고

지방에 1채, 서울에 1채를 매수하고

경기도 아파트를 매도한 경험으로

더 나은 투자를 할 수 있을거란 생각이 들기 때문에

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​

지금 저는 제 다음 투자가 너무나 기대가 됩니다.

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자극적이진 않지만

저와 비슷한 어려움을 겪고 있을 동료들과

지금의 서울 시장에 너무나 혼란스러워할 분들에게

제 경험이 미약하게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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투자에 정말 많은 도움을 주신

멘토, 튜터님, 동료, 선배님들

그리고 지금까지 항상 저를 응원해준 아내와 아이에게

다시한번 감사드립니다.

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마지막으로,

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지금 걷는 그 길과 

한 페이지의 임장 보고서

그리고 시간을 쪼개며 읽는 그 책들은

결코 헛된 것이 아닙니다.

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피니쉬라인에 가기 전 까지는

내가 했던 활동들이 유의미한지 알 수 없어요

​

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그러니 부디 지금의 시간, 노력, 돈, 가족의 배려가

결실을 맺을 수 있도록

포기하지 말고 끝까지 가시기를 

진심으로 응원하겠습니다.

​

정말로 할 수 있습니다.

​

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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