투자자라면 반드시 알아야 할 지금 전세시장

안녕하세요. 양파링 입니다.

부동산 투자를 앞두고 어떤 고민을 가장 많이 하시나요?

‘지금 사도 될까요?’

‘여기 사도 될까요?’

방금 두 가지가 가장 대표적인 질문입니다.

언제, 어떤 집을 사야 하는지는 치열히 따져보지만

집을 산 이후 어떻게 투자를 마무리해야 하는지는

크게 관심두지 않습니다.

이처럼 간과하기 쉽지만

집을 사서 전세를 놓는 전세레버리지 투자자가

아냐 모르냐에 따라

투자 기회를 잡을 수도 혹은 놓칠 수도 있는 것

내 투자의 수익,수익률을 바꿔놓을 수 있는 것

부동산 투자를 한다면 반드시 체크해야 할 것이

바로 ‘전세시장’입니다.

 / 투자자로 주목해야 하는 지금 전세시장의 모습

첫째, 서울 수도권아파트 입주물량이 급격하게 줄어듭니다.

수요와 입주물량(수급), 대출금리와 유동성, 정부정책, 임차 및 매매심리 등

전세시장에 영향을 주는 요인들은 다양합니다.

이 중 ‘수급’이 가장 본질적이고 강하게 전세시장에 영향을 미치는데

올 11월 올림픽파크포레온 입주를 시작으로

잠원동, 이문동, 장위동 등을 제외하고는

서울아파트 입주물량이 올해와 내년 급격히 줄어들게 됩니다.

게다가 물량 부족을 해결해오던 아파트의 대체재

빌라,오피스텔 마져도 전세사기 사건으로

역대급으로 공급이 감소한 상황입니다.

둘째, 매수 대기자들이 매수보다는 임차를 선택함에 따라 전세물량이 더 줄어들게 됩니다.

하반기 서울아파트 매매시장이

2021년~2022년 세운 전고가의 평균 93.9%까지 도달했습니다.

단기간 급등으로 인한 가격상승 피로감에

전방위적인 대출 축소까지 더해져

매매 거래 급감으로 나타나고 있습니다.

올해 1월 2636건에서 7월 8884건까지

매달 증가했던 서울아파트 거래량이

8월 6114건, 지난달 1941건으로 급감했고

거래 신고 기한이 이달 말까지 남았지만

9월 거래량은 연초 수준에 그칠 것으로 전망하고 있습니다.

집을 사려고 고민했던 사람들이 관망한다는 건

매수 대기자들이 다시 임차수요로 돌아선다는 이야기 입니다

안그래도 적은 물량에 수요를 더 보태

전세물량이 더 줄어들게 되는 것입니다.

셋째, 전세대출 규제로 임대시장에 들어올 전세물량이 줄어들게 됩니다.

대출규제는 매매에 그치지 않았습니다.

투자에 이용될 만한 일부 전세자금대출 판매를 중단하며

전세시장까지 손을 뻗쳤습니다.

주택구입과 동시에 전세를 준다면

전세대출에 제약이 따르는 은행이 생겼고

투자자의 매수심리가 위축되는 환경을 만든 것입니다.

부동산 시장은 실수요자만으로 만들어질 수 없는 시장입니다.

내가 살지 않는 대신, 임대물량으로 공급해주는 투자수요도 공존해야

부족한 집이 채워지는 겁니다.

조건부 전세대출규제로 투자자의 매수심리가 위축된다면

투자에서 나오는 전세매물이 감소할 수 밖에 없을 것입니다.

 / 투자자에게 유리한 환경이 될 수 밖에 없습니다 

서울아파트 전세가가 73가 연속 오름세를 이어가고 있습니다.

지역 상황에 따라 차이는 있겠지만

전국적으로도 68주 연속 상승세를 이어가는 상황입니다.

앞으로 펼쳐질 공급이 부족한 상황

안정적인 전세물량이 나오지 않는 상황은

전세 가격이 오를 수 밖에 없는 환경을 또 만들게 됩니다.

여기에 대출 규제의 영향으로

매매가는 여전히 눌려있다면 어떤 일이 벌어질까요?

투자금이 줄어드는

투자자에게는 유리한 환경이 만들어 지게 되는 것입니다.

 / 그래서 지금 중요한 건  

첫째, 제대로 아는 것

‘투자자’를 사전적으로 정의하면

이익을 얻기 위하여

어떤 일이나 사업에 자본을 대거나

시간이나 정성을 쏟는 사람 입니다. 

투자를 한다는 것은

부동산으로 자산을 만드는 과정이고

자연스럽게 시장의 파도를 타게 될 것입니다.

상승과 하락이라는 파도

규제와 완화라는 파도를 타면서

원하는 자산이 만들어지는 때까지 가는 것입니다.

그래서 중요한 건 막연한 두려워하지 말고

눈 앞에 펼쳐진 일들을

투자자로서 어떤 해석을 해야 하는지

정확히 아는 것입니다.

둘째, 안다면 대응하는 것 

어쨌든 지금이 투자자에게 나쁜 환경,

피해야 하는 상황이 아니라는 걸 알았다면

아는 것으로 그쳐선 안 됩니다.

안다면 이제 대응해야 합니다.

• 현재 시장에서 투자로 집을 산 다음에는 어떤 과정이 기다릴지?
• 지금과 같은 시장에서 어떻게 전세 셋팅을 해야 할지?
• 전세 셋팅을 위해 미리미리 챙겨야 할 것들은 없는지?

등등 걱정되는 것들을 

현장에 나가기 전에 미리 배우고 준비해야 합니다.

알고 대응할 수 있는 투자자만이

기회의 시간으로 만들게 될 것 입니다.

정책은 변합니다.

지금 투자할 때

전세셋팅에 제약이 따른다고 계속 같진 않습니다.

투자를 해나가며 중요한 건

할 수 있는 것과 없는 것을 구별하는 것입니다.

지금 할 수 있는 것은 무엇일까요?

현재 상황에서 할 수 있는 전세셋팅 방법을 배우고 준비하는 것

그렇게 장착한 무기를 바탕으로

묵묵히 내 자산을 만들어 가는 것입니다.

/

지금 시기의 투자에서

매수 이후 전세를 셋팅하는 과정이

투자를 하기 힘들게 만드는

‘리스크’처럼 느껴질 수도 있을 겁니다.

혼자 공부해 나가는 것이 어렵고 막막하다면

여러분이 이 시장에서도

흔들림없이 투자를 이어나갈 수 있도록

열반스쿨 중급반에서 제가 도와드리겠습니다.

투자는 정확히 한 가지로 이루어진다.

바로 미래를 상대하는 일이다.

문제는 우리 누구도 미래에 대해 확실히 알지 못하므로

리스크를 피할 수 없다는 것이다.

따라서 리스크에 대처하는 것은 투자의 필수 요소다.

첫 번째로 해야 할 일은 리스크를 이해하는 것이며,

두 번째는 리스크가 높을 때 그것을 인지하는 것이고,

가장 중요한 세 번째는 리스크를 제어하는 것이다.

 

-투자에 대한 생각(하워드막스) 中-

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