지방에 거주하고 계신 분들은 꼭 봐야하는 글

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

지금 이 글은 서울&수도권에 거주하시는 분들을 위한 글이 아닙니다. 대한민국 전체 인구의 50% 이상이 거주하고 있는 지방 거주민들을 위한 글입니다.

(지방 부동산에 관심이 없으신 분들은 바로 나가셔도 좋습니다)

많은 사람들, 아니 대부분의 사람들이 지방은 인구 소멸로 인해 앞으로 집값이 안 오를 것이라 말합니다.

그리고 일부 극단적인 분들은 지방 집값은 지금 가격보다 더 떨어져야 정상이라고 표현하십니다.

그냥 단도직입적으로 말씀드리겠습니다.

만약 당신께서 현재 지방에 거주하고 계시다면 지금 집을 매수하시길 추천드립니다.

(투자가 아니라 실거주를 말씀드리는 겁니다)

만약 무주택자라면 전/월세를 살지 마시고

본인이 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 사세요

만약 1주택자라면 조금 무리하더라도

최대한 상급지로 갈아타세요

만약 다주택자라면(지방에 여러 개를 가지고 계시다면)

조금만 더 버티세요. 이제 다 왔습니다.

물론 지역에 따라 저평가된 정도가 다르고, 미래 가치가 다르고, 매수 타이밍 또한 다 다릅니다.

하지만 상당히 많은 지역이 현재 저평가되어 있고 지금 사면 4~5년 뒤 웃고 있을 확률이 매우 높습니다.

물론 지방 내에서도 양극화가 진행되기에 절대 아무거나 사시면 안 됩니다.

끝까지 읽으시면 어떤 걸 사야 하는지도 아주 쉬운 방법으로 알려드리겠습니다.

지금부터 제가 이렇게 생각하는 이유를 차근차근 하나씩 풀어보죠. 아마 글이 길어져 2편으로 나눠서 업로드가 될 것 같습니다.

1. 가격

가격은 크게 '절대적 가격'과 '상대적 가격'으로 나눌 수 있습니다.

'절대적 가격은 물가 상승 대비 아파트값이 적정하냐'로 판단하면 되는데, 아파트는 이를 분양원가에 대입해서 계산해 볼 수 있습니다.

다들 아시다시피 원자재 가격과 인건비가 많이 오르면서 분양원가가 굉장히 높아졌습니다. 이는 서울&수도권만 해당이 되는 것이 아니라 지방에 아파트를 지을 때도 똑같이 해당이 됩니다. 서울과 대구의 아파트 가격 차이는 토지 가격의 차이에서 비롯한 것이지 시멘트값이나 인건비는 큰 차이가 나지 않습니다.

지금 서울의 국평 분양가는 대략 12억 정도부터 시작을 합니다. 여기에서 이 가격이 싸다 비싸다를 논하는 것은 의미가 없습니다. 건설사는 이윤을 추구하는 기업이고 분양이 되지 않으면 손해를 보기 때문에 우리가 생각하는 것 이상으로 분양가 책정에 신중할 수밖에 없습니다.

건설사 입장에서 가장 좋은 청약 경쟁률은 10대 1, 20대 1이 아닙니다. 1.x대 1이 가장 좋습니다. 미분양이 안 날 정도로 간당간당한 경쟁률이 가장 좋은 겁니다.

경쟁률이 높다는 것은 소비자가 입지 대비 가격이 그만큼 싸다고 느꼈다는 것이기에 건설사 입장에서는 '조금 더 비싸게 분양했어도 완판됐겠는데?'라는 생각을 할 수 있습니다.

반대로 1:1 경쟁률이 안 나와도 건설사 입장에서는 분양가 책정을 잘못한 겁니다. 가격을 비싸게 설정했기에 분양이 안 되는 것이고 미분양이 나면 그 손해를 건설사가 떠안을 수밖에 없기 때문입니다.

말이 길어졌는데 평균 분양가가 12억 정도로 계속 나온다는 것은 소비자가 이 가격에 적응을 했다는 뜻입니다. 이 가격으로 분양을 해도 충분히 완판시킬 자신이 있다는 것이죠.

그렇다면 지방 국평의 분양가는 어느 정도로 형성이 되어 있을까요? 광역시 기준으로는 대략 7~9억 수준이고, 중소도시는 4~6억 수준입니다. (이 역시 입지에 따라 차이는 있지만 평균적인 가격이 이렇다는 겁니다)

건설업계 이야기를 들어보면 국평 기준 건설원가만 3~3.5억 수준입니다. 위에서 말씀드렸던 것처럼 건설사는 이윤을 추구하는 사기업이기에 당연히 마진을 붙여서 팔아야 하고 이것저것 계산하면 중소도시 국평도 5억 정도는 돼야 마진이 남는 구조가 됩니다. 그래야 건설사가 또 다른 신축 아파트를 분양할 수 있는 거죠.

반대로 이야기하면 지방이라고 하더라도 입지가 괜찮고 신축급에 가깝다면 가격이 5억은 돼야 정상이라는 이야기입니다.

인구가 줄어 지방이 줄어든다고 하더라도 그 지역에서 가장 선호하는 지역이 있을 것이고 그곳에는 수요가 있습니다. 지방의 모든 아파트가 5억을 넘어야 한다는 당위를 주장하는 것이 아니라, 건설원가에 기반한 팩트를 말씀드리는 것입니다.

그런데 현재 인구 15만이 넘는 지방 중소도시 국평 가격이 3억 대인 지역도 있습니다. 광역시 신축급도 7억 대면 살 수가 있습니다.

앞으로 인플레를 생각하면 더 떨어지기 어려운 가격대라고 생각합니다. 수요가 없는 외곽의 신축이 아니라 그 지역 내에서 인기가 있는 지역이라고 한다면요.

즉, '절대적 가격' 측면에서 봤을 때 지금 가격보다 더 떨어질 확률보다는 올라갈 확률이 훨씬 높다는 것입니다.

'상대적 가격'은 어떨까요?

많은 분들이 벌써 잊으셨지만 대한민국의 부동산은 역사적으로 커플링이 된 기간보다 디 커플링이 된 기간이 길었습니다.

서울과 지방의 양극화가 심해져 가격의 격차가 더 벌어질 것이란 것에는 그 어떤 전문가도 이견이 없을 것입니다.

그런데 양극화가 되는 것과 지방의 가격이 더 이상 오르지 않는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

저는 앞으로 지방 또한 오를 것이라 확신하고 있고, 지방 내에서도 양극화가 심해질 것이라고 생각합니다.

기존에는 지방의 4~5급지까지 다 오르는 시장이었다면 이제는 지방에서도 똘똘한 녀석들만 물가 상승률 이상으로 오르고 못난이들은 10년째 가격이 그대로일 수도 있다는 것이죠. (못난이라는 표현을 써서 죄송합니다)

위 사진을 보시면 최근 10년 동안 서울이 66% 오를 때 대전은 32%, 부산은 22%, 대구는 11%가 올랐습니다. 이 수치는 기준점을 어디로 잡느냐에 따라 달라지기에 숫자 자체가 의미가 있는 것은 아닙니다.

하지만 지방이라도 다 똑같은 지방은 아니라는 것을 확인할 수 있습니다. 어느 지역은 비교 도시에 비해 덜 올랐다는 것을 확인할 수 있는 것이죠.

그런데 만약 덜 오른 이유가 인구수나 일자리 같은 본질적인 문제가 아니라, 입주물량이나 미분양 같은 가변적인 이유라면? 언제든 상황은 역전될 수 있습니다.

2. 수요와 공급

제가 대구무새인건 제 글을 오랫동안 읽으신 분들은 다 아실 겁니다. 그런데 제가 아무 근거 없이 뇌피셜로 대구가 좋다고 하는 게 아닙니다.

저는 21년까지 계속해서 대구는 비교 군에 비해 고평가가 되어 있기 때문에 매수하면 안 되는 지역으로 말씀드렸었고 21년 7월에 수성구 미분양이 터진 것을 보고 아직 걱정할 수준은 아니지만 미분양이 이대로 늘어난다면 대구는 위험할 수 있다는 이야기를 했었습니다. 수많은 지역 중 굳이 대구를 매수할 필요가 없다고 말씀드렸던 것이죠.

그러다 23년부터 대구 매수를 적극적으로 추천드렸었고 실거주라면 지금이 좋은 타이밍 같다고 여러 차례 말씀드렸었습니다.

팩트체크를 안 하고 지수 데이터만 보시는 분들은 여전히 대구가 떨어지고 있다고 생각하시지만 대구 또한 23년 초반부터 반등했고, 선호도가 있는 아파트는 20%가 넘게 올랐습니다. (참고로 수성구에 있는 아파트도 아닙니다)

물론 전세가율이 낮기 때문에 투자로 들어가기엔 애매하지만 실거주자 입장에서는 더 떨어지기 어려운 가격대라고 여러 번 말씀드렸습니다. 대구 내에서도 선호도가 높은 아파트인데도 5억도 안 되는 가격이었거든요.

대구의 가격이 이렇게 무너진 이유는

인구의 감소도, 일자리가 부족해서도 아닙니다.

가격이 비쌌고, 입주 물량이 너무 많았기 때문입니다.

인구가 감소하는 것도 많고 대구가 타 광역시에 비해 일자리가 부족한 것도 맞지만, 이 이유 때문에 가격이 하락한 거라면 09년부터의 상승을 설명할 수가 없습니다. 인구는 20년 전부터 감소하고 있었고, 대구의 고용자 수는 10년 전에 비해 20% 넘게 증가했으니까요.

다시 한번 말씀드리면 대구가 하락한 이유는 타 광역시 대비 가격이 비쌌고, 입주 물량이 많았기 때문입니다.

대구는 09년부터 15년까지 타 광역시 대비 과도하게 상승했는데 16,17년 과공급 기간에도 많이 떨어지지 않았습니다. 이때 한 번 가격이 꺾였었다면 고평가가 덜했을 텐데 이때 가격이 별로 떨어지지 않았기 때문에 더더욱 고평가가 되었던 것이죠.

그러다 20년 코로나 버블로 전국이 불장이 되면서 대구는 고평가임에도 불구하고 그 불꽃을 1~2년 더 태웠던 것입니다.

그런데 누적 공급(누적 3년 공급)은 18년부터 증가하기 시작해 22년까지 무려 5년 동안 증가했습니다. 역사적으로 가장 많은 물량 폭탄이 떨어진 것이죠.

그래서 위 그래프처럼 21년 말부터 미분양이 터지기 시작했고 가격이 폭락했던 것입니다.

그런데 24년 10월인 지금의 대구는 어떨까요?

가격은 타 광역시 대비 싸고,

입주물량은 급격히 줄어듭니다.

마치 09년의 대구처럼요.

예시를 대구로 들었지만, 수요와 공급에 의해서 이미 상승을 많이 한 지방 지역들도 있습니다. 계속해서 말씀드리지만 지방은 유동성보다는 수요와 공급에 의해서 가격이 결정되는 경우가 많습니다.

대표적으로 전주는 미분양도 거의 없고 입주물량도 부족한 지역입니다. 그래프에서 보시는 것처럼 지수가 23년 중반부터 반등을 했고 전세지수의 상승은 매매 지수보다 무섭습니다.

지수가 이 정도 반등했으면 대장 아파트는 더 상승했다는 거겠죠? 대장급 아파트를 보니 거의 전고점을 회복했습니다. 이미 호가는 전고점 이상 나오고 있고요.

개인적으로 고평가라고 생각하지만 이미 전고점 뚫고 마이웨이로 계속 가는 춘천과 같은 지역도 있습니다. 지방이라고 해서 무조건 떨어지기만 하는 것은 아니란 것이죠.

섣불리 투자로 접근해서는 안 되지만 경북 상주와 안동 같은 도시는 상승률이 무서울 정도입니다.

'모든 지방은 안돼'가 아니라,

지금 이 순간도 갈 놈은 가고 있습니다.

09~12년처럼 서울은 떨어지고 지방만 올라가는 시장이 또다시 재현될지는 모르겠습니다. 그때는 취득세, 양도세 완화 등을 지방에만 풀어줘서 인위적으로 지방을 살려준 이유가 컸으니까요.

하지만 보여드렸던 것처럼 이미 지방도 갈 놈은 가고 있습니다. 정부가 이걸 아는지 모르는지 모르겠지만 여기에 완화 정책까지 나온다면 투자자들의 돈은 지방으로 흘러갈 확률이 높습니다. 이미 많은 투자자가 가격이 저렴해진 지방에 군침을 흘리고 있으니까요.

기사에서 지방이라고 퉁쳐서 떨어지고 있다는 기사는 그냥 무시하시는 게 좋습니다. 지방도 지방 나름입니다. 그리고 그 지역 내에서도 입지에 따라 다 다르게 움직이고 있습니다. 내가 그것을 모를 뿐입니다.

향후 입주 물량(공급)이 드라마틱 하게 줄어드는 지역

미분양(수요)이 없거나 확실하게 줄어드는 지역

그리고 타 지역 대비 가격이 오르지 않았거나

여전히 떨어지고 있는 지역

이 3가지 조건에 부합한다면 실거주자 입장에서는 지금 바로 들어가셔도 됩니다. 기간이 얼마나 걸릴지는 모르겠으나 손해 볼 확률은 매우 낮으니까요.

글이 길어져 다음 이야기는 2편에서..

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

Make a good choice ~♡

대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사

" 시크릿브라더 "

[월부 X 시크릿브라더 2번째 강의]

(3번째 강의 Coming soon…!!!)

[시크릿브라더의 2번째 베스트셀러]





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