#137 짚고 넘어가야하는 상급지

1.

보통 시장의 흐름을 크게 봤을때

좋은 곳들이 먼저 오르기 시작하고

선호도가 낮은 곳으로 상승의 흐름이

이어지는 모습을 보입니다.

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그리고 이미 좋은 곳들은

다 올랐다라는 생각이 뿌리내리게 되면서

그 좋은 지역에 대한 관심도는 낮아지게 됩니다.

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상승 이후 찾아오는 조정 혹은 하락장에서도

이런 생각은 관성처럼 이어지게 되는데

다소 분위기가 많이 달라지 현재 시점에서

상급지의 가격을 한번쯤 짚고 넘어가는게 필요합니다.

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2.

상황에 따라 달라지겠지만

상급지 중에서 월급쟁이 포지션으로

현실적으로 투자를 고려해볼 수 있는 지역이

개인적으로 송파구라고 생각되며

그런 이유로 송파구의 가격을

일부 단지들을 중심으로 전체적으로 확인해보겠습니다.

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3.

가장 선호하는 생활권인 잠실부터 살펴보면

잠실 엘스 가격은 다음과 같습니다.

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전용84 매매 26억, 전세 10.5억

전용59 매매 21.4억, 전세 8억

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저층을 제외한 중층 이상 기준으로

보통 직전 실거래 대비 호가가 높게 나오곤 하는데

현재 가격은 직전 실거래가격들과 비교했을때

비슷하거나 낮은 가격을 보이고 있습니다.

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매매 가격이 많이 오른 것도 사실이지만

개인적으로는 전세가격이 아쉽다는 생각을

가격을 볼때마다 하게 되는 것 같네요.

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4.

다음은 헬리오시티입니다.

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전용84 매매 22.3억, 전세 9.8억

전용59 매매 19.5억, 전세 8.5억

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여기서부터는 투자로 생각해볼 수 있긴 하지만

기본적으로 필요한 투자금이 10억 이상은 필요합니다.

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10억이라는 돈으로 투자를 하기에는

강남과 서초에서도 찾아볼 수 있고

송파가 좋은 곳은 맞지만

기본적으로 땅의 가치 자체가 나른 지역들이기에

우선 순위를 잘 정해서 선택하는 것이 필요합니다.

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5.

다음은 상대적으로 위치는 아쉽지만

그래도 신축 대단지라는 메리트가 있는

마천/거여 쪽의 송파시그니처롯데캐슬

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전용84 매매 15.9억, 전세 7.5억

전용59 매매 14.3억, 전세 6.5억

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해당 단지의 경우 전용 84는 직전 실거래 가격보다 낮게

반면 전용 59는 직전 실거래보다(직거래 제외)

높은 가격을 보이고 있습니다.

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개인적으로는 고덕쪽 신축과

비슷한 레벨로 볼 수 있다고 생각하는데

그런면에서 안전마진이 남아있는

가격적으로 매력도가 있다고 느껴지지는 않습니다.

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상반기에 기록해 놓은 가격을 보면

전용 84가 13.5억/7억, 전용 59가 11.4억/6억 수준으로

지금과 비교하면 전세가 보다 매매가 더 급격하게 올랐고

자연스레 투자금은 수준고 5~6억대에서

현재는 8억 정도까지로 늘어났습니다.

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가격도 비싸졌고 투자금도 더 늘어났다는 점에서

투자로 고려하기에는 아쉬워 보입니다.

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6.

다음은 위치와 연식이 애매하거나 송파레미니스,

위치는 좋지만 연식이 애매한 문정 래미안의 가격입니다.

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송파레미스는 전용84 기준 매매 15억, 전세 7억

문정래미안은 전용84 기준 매매 15.3억, 전세 7.1억으로

투자금은 8억 정도가 필요합니다.

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거래가 많지 않다보니 동일한 지역내

선호도가 높은 단지는 직전 실거래 가격보다

상대적으로 낮은 가격에 나오는 모습과 달리

해당 두 단지는 직전 실거래보다

더 높은 가격을 보이고 있습니다.

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문정래미안의 경우 올해 상반기

매매가격 기준으로 14억 정도 가격을 보였고

7억후반~8억정도까지 전세가 나갔고

6억 정도로 투자를 해볼 수 있는 단지였는데

전세가격은 오히려 떨어지고

매매 가격은 올라가면서 투자금이 더 늘어났습니다.

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03년식 신도림4차e편한세상의 가격이

현재 호가 기준으로 15억 정도 나오는 것을 감안하면

상대적으로 나쁜 가격이라고 보기는 어렵지만

가격 수준 자체가 낮다고 보기에도 어려워 보입니다.

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7.

구축들은 어떨까요?

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가락 쌍용1차의 가격을 살펴보면

전용84 매매 14.3억, 전세 6.5억

전용59 매매 12.3억, 전세 5.0억으로

앞서 살펴본 단지들과 유사하게

현재 필요한 투자금은 7~8억 수준입니다.

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현재 호가는 직전 실거래와 비슷한 수준을 보이며

리모델링의 이유로 인해 전고점이 높았던 부분은 고려해야하지만

송파구내에서 상대적으로 다른 단지들 대비해서 덜 오른 단지입니다.

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상반기 전용 가격을 보면 전용 59가 10.8억, 전세 5.5억,

전용 84 13억, 6.3억 정도로 20평대의 경우

5억대의 투자금으로 접근이 가능하기도 했습니다.

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더불어 전세가격의 수준 자체가

보통 서울의 4급지 구축 84의 전세가격이 5억대 임을 감안하면

아무래도 가치대비 전세가격 자체가 매우 낮다는 것을

어느정도 가늠해 볼 수 있습니다.

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8.

현재까지 살펴본 단지들의 투자금은

최소 7억 이상은 필요합니다.

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물론, 송파 내에서 단지별로 살펴보면

상대적으로 선호도가 떨어지는

구축 복도식의 경우 4억대 전후 또는

세대수가 적은 신축도 4억 이내로

투자가 가능한 단지들을 찾아볼 수 있습니다.

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다만 송파구 자체가 1군에 속하지만

이를 대표하는 건 잠실이고

잠실을 제외한 송파의 모든 단지가

1군이라고 보기는 어렵기 때문에

개별 단지들을 비교하는 것은 필요합니다.

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9.

정리해보자면 현재 송파구의 가격은

전체적으로 많이 오른 것을 확인할 수 있고

개포의 입주 영향에 최근 올파포 입주까지 더해지면서

전세가격의 수준 자체가 매우 낮은 것을 알 수 있습니다.

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그렇기에 당장 투자로 생각하기에는

전체적인 관점에서는 가격 수준이나

투자금에 대한 매력이 아쉽다라고 정리할 수 있지만

그 안에서 아직 오르지 않는 단지들을 발라내야하고

가격 조정을 통해서 만든다면 좋은 투자가 될 수 있을겁니다.

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다만, 전체적으로 상승세로 보이기에는 어려우며

공급으로 인해 전세가격이 따라가는 속도가

빨라지기 어렵다는 관점에서

조급하게 바라봐야할 지역은 아니라는 생각이 드네요.

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하지만 전세가격이 회복하는 모습을 보인다면

꼭 전고점 대비 -20%가 조정된 가격이 아니더라도

적극적으로 투자를 검토하는 것을 필요할 것 같습니다.



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