월급쟁이 부자로 은퇴하라!

안녕하세요. 월부에서 인플루언서, 강사, 멘토로 활동하고 있는 너나위입니다. 2015년 월부에서 투자를 시작했고, 2020년 경제적 자유를 얻어 은퇴했습니다. 은퇴 이후 2년간 본격적으로 유튜버로 활동해왔고, 그 기회를 통해 많은 사람들을 만나며 ‘평범한 직장인의 FIRE’에 대한 제 경험과 노하우를 나누고 있습니다.

Q1. 한국은행이 사상 처음 빅스텝(0.5%p 기준금리 인상)을 단행했습니다. 금리뿐 아니라, 급격한 인플레이션과 경기침체 우려까지 있는 상황인데요. 그래서인지 주변에 집을 사려고 하는 사람은 거의 없어요. 이대로 집값이 떨어지는 건가요?

일단 결론부터 말하자면, 이대로 집값이 떨어질지, 아니면 갑자기 우리가 예상하지 못하는 어떤 일로 다시 집값이 상승할지는 정확히 예측할 수는 없습니다. 제게 영감을 주었던 위대한 투자자들과 마찬가지로 미래 예측은 인간이 가능한 영역이 아니라고 믿기 때문이죠. 

투자 경험이 없는 사람들은, 성공한 투자자들은 일반 사람들이 보지 못하는 미래를 내다보는 천리안을 가진 것처럼 생각하지만, 그들 역시 오늘 아침 집을 나서면서 오후에 비가 올지 안 올지를 알 수 없는 인간입니다. 그렇기에 집값이 오른다, 떨어진다를 예단할 순 없습니다. 따라서 평범한 우리들에게 중요한 것은, 오르는 상황이 와도, 반대로 내리는 상황이 와도 그에 맞게 잘 대응해 나갈 수 있는 힘을 기르는 것입니다. 이 대응력의 핵심은 현재의 가격 수준을 판별할 수 있는 능력을 기르는 것입니다. 

즉, 지금 집값이 싼지 비싼지는 내가 판단할 수 있지만, 앞으로 집값이 오를지 떨어질지는 내가 미리 알 수 없다는 것입니다. 그리고 그 관점으로 보았을 때, 현재 수도권 집값은 인천의 일부 지역을 제외하고는 비싸다고 생각합니다. 그래서 저는 지금 시점을 ‘언제든지 하락장으로 접어들 수 있는 상황’이라고 진단하고 있습니다. 

물론, 앞서 말했듯이, 이러다가 갑자기 다시 올라도 저는 놀라지 않을 것입니다. 왜냐하면 시장은 원래 그런 것이니까요. 만약 여러분들이 주식에도 관심이 있으시다면, 제가 지금까지 드린 말씀이 더더욱 공감되실 것입니다. 장밋빛으로 계속 오를 것 같던 주식 시장도 내리막길을 걸은지 벌써 1년이 되었으니 말입니다. 

예측보다는 현재의 가격수준을 판단하기 위해 노력하시는 게 현실적으로 개개인에겐 가장 득이 되는 행동이라 생각합니다. 이 생각은 앞으로도 변치 않을 것이고, 전문가가 아닌 실전투자자가 되겠다는 마음을 가지고 있는 사람들에겐 계속해서 이 생각을 전파하고 싶습니다. 이것이야말로 ‘현실에서 직장인이 투자로 부자 되는 법에 있어 핵심적인 사항’이기 때문입니다.

Q2. 집값이 만약 이대로 떨어진다면, 어떤 타이밍에 투자하는 게 좋을까요? 

앞서 적은 바와 같이 집값이 떨어질지 아니면 다시 턴해서 올라갈지는 정확히 알 수 없습니다. 그러나, 질문처럼 가정해볼 순 있겠지요. 그러므로 ‘만약 집값이 떨어진다면, 어떤 타이밍에 부동산에 투자해야 하느냐’라는 질문은 꽤 의미 있다고 여겨집니다.

일단, 투자를 한다고 하면 비싼 것을 사는 것은 첫 단추를 잘못 꿰는 것과 마찬가지로 투자자를 매우 위태롭게 할 수 있는 위험한 행동이라고 생각합니다. 그러므로 비싸면 투자하지 않는 것이 맞습니다. 물론 그게 더 올라갈 수도 있습니다. 그러나 만에 하나 떨어지기 시작하면, 비싸게 산 사람들은 답이 없습니다(이 부분은 최근 주식시장을 보면 아주 잘 와닿으시지 않을까 싶습니다) 지금 10억까지 오른 집을 4억에 산 사람은 하락이 오더라도 큰 동요 없이 버틸 수 있지만, 9억에 산 사람은 매우 초조하고 힘들 것을 생각해보셔도 잘 이해가 되시리라 생각합니다.

이 정도까지 읽으셨다면, 아마 조금은 혼란스러우시거나 난감하실 것입니다. ‘수도권 집값은 지금 비싸고, 결국 최적의 타이밍은 그것이 다시 싸지는 시기가 올 때가 될텐데, 그럼 그건 언제야?’란 생각이 드시겠지요. 여기서 선택지는 두 가지입니다. 하나는 ‘수도권 집값이 저렴해질 때까지 기다린다’, 나머지 하나는 ‘지금 당장 집값이 싼 곳에 투자한다’가 되지요. 저는 타이밍을 기다리기보단, 적극적으로 최적의 타이밍인 지역을 찾아 나서는 것이 현명하다고 생각합니다. 왜냐하면, 우리나라의 부동산 시장은 모두가 다른 시간을 지나고 있기 때문입니다. 즉, ‘지금 싼 지역에 투자하는 것이 최적의 투자타이밍을 잡는 법’이라는 것입니다.

Q3. 그 지역이 어디인가요? 그리고 그 곳이 싸다는 것은 무엇을 보고 알 수 있을까요?

지역을 바로 언급하긴 어렵습니다(ㅎㅎ) 다만, 싼지 비싼지를 판단하는 Tip을 드릴 테니 잘 보시고 활용해보시면 좋겠습니다.

우선, 저는 2가지 방법을 통해 현재 가격의 적정성을 판단합니다. 하나는 절대적 기준이고, 또 다른 하나는 상대적 기준입니다. 절대적 기준은 바로 전세가율입니다. 전세가율은 전세가를 매매가로 나눈 것인데, 그 비율이 높을수록 전세가와 매매가의 차이가 적어지게 됩니다. 이것은 전세가에 조금의 돈만 보태면 매매할 수 있다는 뜻과도 같습니다. 그러니 당연히 가격 즉, 매매가가 저렴한 상황인 것이지요. 그런데 이상하게도, 이렇게 조금의 돈만 보태면 임대가 아닌 내집에서 살 수 있음에도 사람들이 집을 사지 않는다는 것은, 현재 그 시장의 참여자들이 앞으로 시장을 비관적으로 보고 있다는 뜻이 됩니다. 즉, 대중은 집을 사고 싶어 하지 않는 상황이라는 뜻이지요. 투자 격언 중에 이런 말 들어보셨죠? ‘공포에 사서 탐욕에 팔라’ 완전히 일반화할 순 없지만, 대부분 상황에서 ‘전세가율이 높다 = 전세가와 매매가의 차이가 적다 = 매매가가 전세가 대비 저렴한 상황이다 = 그럼에도 거래가 안 된다면, 시장 분위기가 좋지 않다 = 역설적으로 투자의 적기이다’의 논리와 흐름이 성립합니다.

다음으로 상대적 기준입니다. 부동산도 하나의 상품이기 때문에 비교해볼 수 있습니다. 서울이 부산보다 비싼 게 정상이고, 대전이 원주보다 비싼 게 정상입니다. 그런데 각각의 시장이 서로 다른 시간을 지나다 보니, 가끔 이런 당연한 명제가 성립하지 않을 때가 있습니다. 예컨대, 대전이 원주보다 저렴한 때도 나타난다는 것이죠. 그러면 그건 어떤 의미일까요? 대전이 저평가되었다는 뜻입니다.

Q4. 결국 다양한 지역과 단지, 그리고 전세가율과 같은 세부적인 사항을 알고 있어야 한다는 의미 같습니다. 하지만 직장인으로 여러 지역을 두루 안다는 것이 쉽지 않게 여겨집니다. 직장인으로서 투자 역량을 길러나갈 수 있는 좋은 방법이 있을까요? 낮엔 직장생활, 밤엔 투자자로의 생활을 오래 해 온 분이기에 뭔가 비법이 있을 것 같습니다.

투자로 은퇴할 만큼의 돈을 번다는 것은 쉬운 일이 아님을 많은 분들이 당연히 이해하실 겁니다. 10억, 20억. 우스운 돈 같지만, 10억을 다 쓰려면 그대로 쌓아놓고 한 달에 300만 원씩 써도 무려 30년이 걸리니까요. 그런 돈을 투자를 통해 벌겠다는 건 우선 내가 이전과는 다른 삶을 살아야 함을 의미합니다. 그러나 올바른 방법으로 꾸준히 한다면 결코 불가능한 일도 아닙니다. 그리고 그 비결은 평일 저녁과 토요일 하루에 있습니다. 그 시간을 어떻게 보내느냐가 핵심입니다.

제 경험을 말씀드리겠습니다. 저는 우선 평일 퇴근 후 적게는 2시간에서 많게는 5시간까지 지역의 입지를 분석하고, 시세를 조사하는 것에 시간을 보냈습니다. 그 때 그 때 하고 싶은 지역을 마구잡이로 조사하기보다는, 부동산 가격에 영향을 주는 요소(교통, 환경, 학군, 직장 등)를 구분하고 체계적으로 확인해나가는 방식으로 접근했지요. 직장생활을 하시는 분들이라면 공감하시겠지만, 회사의 프로젝트를 내가 개인적으로 수행한다는 마음으로 했다고 보시면 될 것 같습니다.

그리고 토요일 하루는 현장을 방문하는 것입니다. 내가 조사한 내용이 맞는지를 확인하는 마음으로 현장을 방문한다고 생각하시면 적절할 것으로 보입니다. 이런 시간을 꾸준히 보내다 보면, 차츰차츰 가격의 움직임이 이해되고, ‘저렴하다’는 느낌을 받을 수 있을 것입니다. 제가 애정을 가지고 있는 강의 중 <저평가 아파트 찾는 법>이 있습니다. 그 강의에서 앞서 말씀드린 내용 외에, 실제 제 투자사례를 통해 어떻게 ‘저렴한 가격’인지를 판단하는지 그 구체적인 방법을 말씀드리고 있습니다.

Q5. 너나위님은 유튜브나 책, 강연 등을 통해 직장인들의 재테크와 부동산 투자 방법을 알려주는 일을 하고 있습니다. 그런데 은퇴한 이후에도 일을 한다는 게 좀처럼 이해가 되지 않아요. 왜 이런 일들을 하시는지, 다음 목표는 무엇인지 궁금합니다.

저도 처음엔 충분히 돈을 벌면 은퇴하고, 은퇴 이후엔 그저 인생을 즐기며 살아가길 바랐었습니다. 그런데 그런 ‘상상 속 은퇴 생활’은 실제론 저를 설레고 행복하게 하지 못했습니다. 바쁘게 돌아가는 세상 속에 혼자서만 멈춰버린 기분이 들었던 것이지요. 은퇴한 이후 저는 처음으로 삶 자체가 저에게 선물임을 깨닫게 되었습니다. 누군가가 나에게 준 선물. 그리고 그 선물은 쿠폰과 같이 기한이 다다르면 전혀 쓸모가 없게 되는 것이었습니다. 단 한 번 밖에 제게 주어지지 않는 40대 이후의 삶에 대한 진지한 고민이 시작되었습니다. 어떤 성취나 결과물, 보람이 없는 평온함은 제게 더 이상 원하는 것이 아님을 알게 되었습니다. 그리고 무엇을 하며 살지를 고민해보았습니다. 

저는 월급쟁이였습니다. 그리고 그 시기를 힘겹게 보냈습니다. 그래서 지금 이 순간 힘겨운 월급쟁이들은 남이 아닌 과거의 저와 같다고 생각했습니다. ‘사람들에게 내가 경험한 것을 나누고, 그들이 더 나은 삶을 살 수 있도록 가르쳐주는 삶은 어떨까?’란 생각이 드는 순간, 망설이지 않게 되었습니다. 

‘월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후준비를 돕습니다’는 저희 월부의 미션입니다. 이 미션은 이런 것들을 배경으로 탄생했습니다. 그리고 그렇기에 지금 제 목표는 만족스러운 내집마련과 행복한 노후준비를 해낸 월급쟁이들의 숫자가 제가 이 일을 하기 이전보다 늘어나는 것입니다.

너나위님이 꼭 지키는 투자 기준이 알고 싶다면?