하락장 '지방 투자', 제대로 하는 3가지 방법

안녕하세요.

본질에 집중하는 투자자

경제적 자유를 향한 너와 나의 여정기 입니다.

모아둔 종자돈의 규모가 많거나

1년에 모을 수 있는 현금 규모가 큰 분들은

수도권의 입지 좋은 아파트에서

충분히 기회를 잡을 수 있는 시장이라고 생각합니다.

하지만 저는 종자돈 규모가 크지 않기 때문에

지방 아파트 투자를 이어나가며

경험과 종자돈을 쌓아가고 있는데요 :)



이러한 경험과 종자돈은

다음 수도권 상승장의 기회를 붙잡기 위한

큰 자산이 될 것이라고 생각합니다.

그런데 요즘 이런 고민을 하는 동료들이

정말 많은 것 같습니다.

"과연 나도 지방투자 할 수 있을까요?"

"지방 투자 물건 찾기 너무 어려워요...

저만 못찾는걸까요?"

지방투자에 막연한 두려움을 갖는 분들

또는

투자는 하고 싶지만

물건을 찾기 어려워 하시는 분들을 위해

하락장 지방 1호기 투자를

제대로 하는 3가지 방법에 대해

알아보겠습니다.



1. 하락장에 취해있지 않기

"어차피 하락장인데

천천히 투자해도 되지 않아?"

혹시 하락장이라는 이유만으로

천천히 투자해도 된다는 마음을 가진채

임장을 하고 계시진 않으신가요?

운명처럼 내게 오는 투자는 없습니다.

항상 투자할 수 있다는 마음으로

간절하게 지역을 누비는 사람에게

내게 맞는 투자가 보이는 것 같습니다.



"언젠가 투자하겠지~" 라는 안일한 마음이라면

바로 옆에서 기회라는 녀석이 지나가도

알아채지 못할 가능성이 높습니다.

지금은 언제든 투자할 수 있다는 마음으로

지역을 살펴봐야 하는 시장입니다.

그 이유는 지금 지방에

좋은 기회가 오고 있기 때문입니다.

지금 지방은 어떤 모습을 하고 있을까요?



지난 상승장

코로나 유동성과 임대차3법으로 인해

전국의 주요 지역들의 매매와 전세가

일제히 상승했습니다.



(좌) 서울과 광역시의 매매지수

(우) 중소도시의 매매지수

전국 대부분의 도시가 2019년 이후에

일제히 상승하는 것을 볼 수 있는데요.

수도권과 지방 할 것 없이

유례없이 전국이 상승하는 모습을

보여준 시장이었습니다.

(모든 그래프가 딱 붙어서 상승; 커플링)

하지만 그 흐름이 2022년 초부터

급하게 바뀌기 시작했습니다.



각 지역들이 개별성을

띄기 시작한 것입니다.

같이 상승하는 그래프들이

서로 다른 모습으로 하락하고 있습니다.

(디커플링)



전세 가격도 마찬가지입니다.

지역마다 서로 다른 모습으로

하락하고 있습니다.

그렇다면 지금 시장을

투자자인 우리들은

어떻게 받아들여야 할까요?

"

이전에 같이 움직이던 전국 시장이

서로 다르게 움직이고 있다.

어떤 지역은

투자기회를 줄 수도 있겠다

"

실제 현장에서는 전세가격이 오르며

투자기회를 주는 지방도시들이 있습니다.

예전 상승장에서는 넘보지 못한

상위급지 단지들에도

투자기회가 계속 스쳐지나가고 있습니다.

조급하시라는 말씀은 절대 아닙니다.

투자 직전에는 분명 신중에 신중을

기하셔야 할 것입니다.

하지만 기회라는 녀석은 항상

할 수 있다는 마음을 가진 사람에게만

그 모습을 드러내는 것 같습니다.

항상 투자할 수 있다는 마음으로

간절하게 지역을 누비시며

기회를 잡기 위해 노력하셨으면 좋겠습니다.



2. 시야를 넓게 보기

하락장에서는 입지와 가격이

왜곡되는 일이 빈번합니다.

그렇기 때문에

지역을 넓게 보는 것이

정말 중요합니다.

상급지에 투자기회가 있는데

하급지만 보고 있는건 아닌지

잘 살펴봐야 합니다.

하락장에는 말도 안되는

일들이 종종 일어나곤 합니다.

예시로 청주를 살펴보겠습니다.



청주에서도 상위급지인 복대동은

제일가는 학군지이며,

현대백화점, 롯데아울렛 등이 위치한

좋은 환경입니다.

이곳에 신축아파트

'두진하트리움 2차'이 위치하고 있습니다.

청주의 하위생활권이며 준수한 학원가와

1개의 대형마트가 위치한 개신/성화생활권에

12년차 '성화호반베르디움'가 있습니다.

생활권, 연식, 학군까지 모든 면에서

두진하트리움 2차는 성화호반베르디움을

당연히 앞서는데요.

실제 가격의 흐름도 항상

두진하트리움 2차가 높았습니다.



하지만 하락장에서는

이상한 일이 일어나곤 합니다.



성화호반베르디움이

23년 7월에 3.8억에 거래되었습니다.

그런데 단 5일 뒤에

두진하트리움 2차가

3.89억에 거래되었습니다.

(투자자가 5,900만 원으로 투자했네요^^)

아무리 성화호반베르디움이

수리가 잘 되었다고 하더라도

신축이며 상위입지인

두진하트리움과 같은 가격이라는 것은

가격이 크게 왜곡되었다고 볼 수 있습니다.

하락장에서 투자자인 우리는

항상 이런 생각을 해야 합니다.



"

같은 가격으로 살 수 있는

'더 좋은 단지'는 없을까?

"

하락장에서는 후순위 단지들이

오랫동안 투자 기회를 열어두는 경우가 있어

쉽게 유혹에 빠지곤 합니다.

하지만 항상 상위입지의 단지에

투자기회가 없는지를

꼼꼼히 확인해야 합니다.

그렇지 않으면 후일이 지나

더 좋은 단지에 투자 못한 것을

후회할 수 있습니다.



3. 모든 가능성을 열어두기

하락장에서는 모든 가능성을 열어두고

투자 물건을 찾아봐야 합니다.

그 이유는,

현장의 가격이 호가와

다를 수 있기 때문입니다.

1) 매매가격이 깎일 수 있고,

2) 전세 가격이 오를 수 있습니다



# 매매가격이 깎일 수 있다

하락장에서는 네이버부동산의 호가와

실제 현장에서의 가격이

차이가 나는 경우가 많습니다.

가격이 떨어지는 시장에서

더 낮은 가격으로 물건을 매도하면

거주민들의 질타를 받기 쉽상인데요.

그래서 매도자는 실제 희망 매도가보다

호가를 높여서 물건을 내놓는 경우가 많습니다.

즉, 현장에서 즉시 가격이

깎이는 물건이라는 건데요.

내가 가진 투자금의 범위만을 가지고

투자물건을 선별한다면

현장에서 깎일 수 있는 물건을

놓치는 실수를 범할 수 있습니다.

Tip,

투자금이 5천만 원이라면

7~8천만 원 정도로 넓게 기준을 잡고

투자 물건을 찾기

# 전세가격이 오를 수 있다

하락장에서도 수급상황이나 심리에 따라

전세가가 바닥을 찍고 상승하기도 하는데요.

이때 투자기회를 잡는다면

저렴한 매매가에 더해

상승한 전세가로 투자금을 줄일 수 있습니다.

그렇기 때문에 하락장에서도

전세의 변화를 눈여겨 봐야 합니다.

신규 분양 단지와 투자 관심 단지의

전세 개수가 얼마나 빠지는지 관찰하고,

전세 가격이 실제로 상승하는지

확인해야 합니다.

하지만 실거래가는 후행지표이기에

투자로 사용하기 늦은 정보가 될 수 있습니다.

그렇기 때문에

자주 현장을 방문하고 전화임장을 하며,

네이버 부동산을 통해 전세가 소진되는지,

실제 호가가 오르는지를

수시로 확인하시는 것이 좋습니다.



[하락장 투자 행동수칙]

1) 투자금 범위를 넓게 잡기

2) 신축 분양단지와 투자관심단지의

전세 소진 정도와 전세 상승 정도를

수시로 확인하기



지금같은 하락장에서

지방투자를 제대로 하는 방법에 대해

알아보았습니다.

급변하는 시장에서

내 조건에 맞는 투자물건을 찾지 못해

힘들어하는 동료분들이

정말 많은 것 같습니다.

생각보다 많이 드는 투자금 때문에

망설이시는 분들도 계시고,

마음에 드는 물건을 찾았는데

눈 앞에서 날아가는 경우도

허다한 것 같습니다.

그 순간들이 힘듦으로 다가올 수 있습니다.

하지만 저는 믿습니다.

한발짝 뒤로 물러서

투자를 긴 호흡으로 바라본다면

그런 순간 순간들이 분명 켜켜이 쌓여

개개인이 더 좋은 투자자로 성장하는데

큰 자양분이 될거라고 말입니다.

할 수 있다고 믿고 끝까지 도전하는 사람에게

분명 좋은 기회가 찾아올 것이라고 믿습니다.

여러분들의 1호기를 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.