'여기 아직 싸요~' 튜터님이 알려주는 수도권 저평가 지역 TOP3 (서울 1 + 경기 2)

<오늘의 저평가 추천 지역 맛보기 사진 🙂>

<이미지 출처: 네이버부동산, 아시아경제>

요즘 다른 건 몰라도 ‘어쨌든’ 부동산은 끝났다는 이야기를 주위에서 정말 많이 들었어요. 기사도 많이 봤고요. 월부에서 일하고 있지만 솔직히 요즘 부동산이라고 하면 호기심과 설렘보다는 의문과 의심이 더 많이 들더라고요.

그래서 5년 동안 20억 이상의 순자산을 벌고 경제적 자유를 이룬 튜터님 생각은 어떤지 궁금해서 단도직입적으로 여쭤봤습니다.

“아직도 부동산으로 돈을 벌 수 있나요?”

“살 만한 지역이 진짜 아직 남아있나요?”

친절하게 설명해주시는 한가해보이 튜터님

튜터님의 대답은 모두 명쾌하게 ‘YES’였습니다.

부동산으로 자산을 쌓았고, 여전히 부동산으로 자산을 만들고 계신 한가해보이 튜터님의 생각과 수도권 저평가 지역 TOP3 추천까지 모두 들어보겠습니다.

요즘 부동산 안 좋다고 하는데 어떻게 살 지역이 남아있나요?

제가 가지고 있는 흔들리지 않는 투자 원칙이 있었거든요. 원칙 내에서 믿음이 생기니까 다들 힘들 거라는 시장에도 저는 과감하게 찾아봤고 제가 배운 기준에서 저평가된 거, 원래 가치보다 싼 가격을 찾아요.

찾으면 투자를 하는 거죠. 시간이 걸리겠지만 결국은 가격은 가치를 따라서 가는 걸 아니까.

제가 열반 기초 수업만 네 번 들었거든요.

이게 열반 기초반에서 계속 알려주는 기준 중 하나예요.

이게 진짜 진리예요. 제대로 공부하고 스스로 확신을 가질 만큼 알게 됐을 때 이 원칙이 진리가 되는 거예요. 공부를 해서 기준을 세우고 확신을 가졌잖아요. 그렇게 투자해서 성공한 거죠. 그럼에도 아직 의심인 눈초리이신데(하하) 그럼 제가 말씀드린 그 기준으로 저평가된 지역을 살펴볼게요.

[서울에서 여전히 저평가된 지역]

1) 서울에서 여전히 저평가된 지역, 동대문

서울을 한 번 보죠. 강남에 사는 사람들이 일을 많이 하는 지역 여의도, 종로 쪽에 있는 일자리가 많아요. 그럼 접근이 좋아야 되잖아요. 강북 쪽에 동대문이라는 데가 있거든요. 동대문 좀 낯설 수 있는데 청량리라고 하면 아실거예요. ‘오래된 동네’라는 인식이 강한 청량리가 예전의 모습하고 많이 달라졌어요.

동대문은 1호선과 경의중앙선, 5호선이 지나고 있어서 환승이 편하기로 유명해요. 강남, 여의도, 종로까지 쉽게 갈 수 있는데요. 거주와 직장의 접근성이 좋아요. 일자리 교통편이 좋은 거죠.

그런 지역에 반듯한 아파트 보이죠. 여기에 래미안, 롯데캐슬이 들어와 있어요. 엄청 큰 평지에 이렇게 새 아파트가 들어오고 있는 거예요.

그리고 여기 청량리 롯데캐슬 보이시죠. 엄청난 주상복합이 들어와있는데요. 실제로 가보는 순간 와~ 하는 그런 모습이거든요. 엄청나요.

그리고 청량리는 GTX-C가 지나가는 역이에요. GTX가 개통되면 교통이 훨씬 좋아지겠죠. 아파트 단지, 즉 환경이 좋아진 데다가 교통까지 개선되는 조건이니까 정말 좋은 지역이라고 할 수 있어요.

새 아파트들이 들어오고 상대적으로 이렇게 좋은 위치임에도 청량리라는 동네가 오래됐다는 이미지가 있잖아요. 전농동도 개발되기 전에는 낙후된 지역이었거든요. 그 편견이 강하니까 되게 저평가되어 있었어요.

그게 작년 말, 올 초까지 그런 모습이었거든요. 물론 지금도 비싸다는 건 아닌데 정말 쌌던 시기였죠. 과거 얘기만 해서 답답하시죠. 그래서 지금 좋은 곳이 어디냐?잖아요. 바로 밑에서 알려드릴게요. 경기도 저평가지역 2곳!

[경기도 저평가 지역]

1) 경기도에서 여전히 저평가된 지역, 평촌

평촌이 1기 신도시라고 90년대 지어진 택지 중의 하나인데요. 안양이 크게 동안구, 만안구가 있고 동안구 중에 일부를 평촌이라고 불러요. 보시면 거미줄 모양이 아니라 바둑판처럼 반듯반듯하죠. 계획도시여서 그래요.

평촌 남쪽에는 2025년 5월 예정인 새 아파트가 지어지고 있어요. 위에도 2026년 6월 예정인 새 아파트들이 들어오고 있죠. 이 두 단지만 더해도 6,000세대가 넘습니다.

기존에 살던 사람이 있는 곳에 새 아파트가 들어오니까 살던 사람보다 살 수 있는 물건이 많아져서 가격이 싸지는 거예요. 그래서 평촌은 새 아파트도 싸고요. 그리고 기존에 있는 아파트는 연식이 좀 됐지만 환경이 너무 좋아요.

학교가 좋고, 북적북적한 학원가까지 있어 학군도 좋고, 교통도 좋고. 저는 개인적으로 평촌이 전국 어디보다 싸다고 생각해요.

평촌역 근처에 있는 한 아파트를 볼게요. 여기가 24평이거든요, 방 세 개짜리. 매물이 지금 6억 대 중반 매물이 있네요. 그런데 과거에 8억이 넘어갔던 아파트예요. 너무 싸다는 거죠.

물론 이 가격도 부담이 되는 분이 있겠지만, 이만큼 전국적으로 저평가되어 있는 지역이라는 거예요.

8억은 그때 부동산 거품이 낄 때고 지금은 제 자리를 찾아간 게 아닐까요?

그럼 새 아파트도 한번 보면서 비교해볼까요? 세대수를 좀 줄여서 평촌 학원가 바로 밑에 지어진지 2년 밖에 안 된 새 아파트예요. 여기에 가격을 한번 볼게요 24평. 6억 5천에 매물이 나와요. 물론 저층이지만 기준층은 7억 1천 이렇게 되거든요.

7억대 새 아파트인데 강남에 한 시간 안에 갈 수 있는 지역이에요. 가격 대비 입지가 좋다고 할 수 있죠.

얼마나 저평가된 건지 감이 잘 안 오실 텐데. 그럼 다른 지역과 비교해볼까요?

평촌에 비해 상대적으로 서울로 접근하기 조금 먼 지역, 안산과 비교해볼게요. 비교하기 전에, ‘서울과의 거리' 중심으로 살펴보는 것으로 안산이 나쁜 지역이라는 말은 절대 아닙니다. 오해 없으시길!

초지라고 사람들이 좋아하는 지역이 있는데, 여기 2019년 지은 아파트 가격이 6억 2천이에요. 평촌 새 아파트와 3천만 원 차이니까 절대적인 가격 차이가 얼마 안 나는 거죠.

오. 강남까지의 거리가 가깝고 학원가가 잘 되어 있는데 평촌이 싸다고 느껴지네요.

상대적으로 저평가되었다고 할 수 있죠. 우리가 과거의 실거래가를 기준으로 봤잖아요. 그러면 결국 가격은 우상향을 하면서 가격을 찾아가거든요. 과거의 가격 대비 20%, 30% 가격이 낮아졌다는 것은 절대적으로 가격이 싸져 있다는 거예요. 그래서 평촌은 지금 좀 싼 모습이라고 생각할 수 있을 것 같아요.

2) 경기도에서 여전히 저평가된 지역, 산본

우리가 방금 평촌을 살펴봤는데 평촌이 좀 비쌌죠? 그럼 평촌과 비슷한 모습을 보이면서 편리성을 누리는 데가 어디일까? 살짝 내려와 볼게요. 4호선을 타고 내려오면 산본 신도시가 있어요.

산본도 1기 신도시 중 하나예요. 역 바로 옆에 로데오거리와 대학 병원, 공원이 있고요. 거주지 환경으로 굉장히 잘 형성된 곳이라고 말할 수 있거든요.

규모는 평촌에 비해 작지만 신도시, 즉 계획도시라서 길도 잘 되어있고 반듯반듯하게 거주지로서 잘 형성됐거든요. 여기 가격대를 한번 볼게요. 평촌과는 가격대가 또 다르죠. 14층인데 3억 3천도 있네요. 부동산은 두 군데 냈어요. 급할 수도 있겠죠? 그럼 더 깎일 가능성도 있겠네요.

전세는 어떨까요? 전세 가격이 계속 요동치고 있지만 실제로 전세 개수가 줄어들고 있어서 전세가가 올라갈 수 있거든요. 그러면 3억 대의 물건으로도 내 집을 마련할 수 있어요. 여기는 이렇게 전세가가 올라가기를 기다리면서 기회를 볼 수 있는 지역인 거예요.

그럼 산본이 저평가되어 있는지 확인해봐야겠죠. 산본보다 더 아래에 있고 비교적 서울에서 더 먼 지역과 비교해볼게요. 의왕을 한 번 볼까요? 의왕도 안산과 마찬가지로 나쁜 곳이라는 의미는 아닙니다. 서울에서의 거리를 중심으로 살펴보는 거예요.

의왕역 역세권에 2003년 지어진 23평형을 보면 4억 2천에 매물이 올라와 있어요. 산본에서 봤던 아파트와 연식이 7년 정도 차이 나고 의왕에 있는 아파트가 1억 정도 비싸네요.

의왕역에서 위의 아파트보다 우측에 있는 2020년식 푸르지오를 살펴보면 21평형 저층 매물이 5억에 올라와있습니다. 강남이나 서울 업무지구의 접근성 기준으로 본다면 산본이 더 가깝고 가격이 비교적 싸다는 것을 볼 수 있는 거죠.

이런 이유들로 산본도 저평가된 곳이라고 생각할 수 있어요.

[그래서 앞으로 어떻게 해?]

방금 말씀해주신 지역을 유심히 봐야 한다는 거죠?

설명드렸듯이 상대적으로 비교할 수 있고 절대적으로 비교할 수 있어요. 절대적으로 봤을 때 부동산이 고점이었을 때보다 가격이 1억~2억 이상 낮아져 있는 거예요. 즉, 여러 시장 상황과 심리적인 위축으로 사지 않는 모습이잖아요. 사람들이 사지 않으니까 가치 대비 가격이 낮아져 있는 거거든요.

그런데 시간이 지나면 결국은 가치를 찾아가잖아요. 그러면 이전의 모습처럼 가격이 올라가 우상향하고, 수도권에서도 충분히 적은 돈으로 투자할 수 있는 기회가 있다는 거예요. 판단할 수 있는 눈을 키워야죠.

지금 제가 동대문과 평촌, 산본을 저평가 됐다고 말씀드렸지만, 시간이 지나면 좀 더 좋은 지역도 전세가가 올라가고 매매가가 계속 비슷한 모습을 보이면 적은 돈으로 할 수 있는 것들이 점점 늘어나게 된다는 거죠. 

그러면 이렇게 투자를 하고 수익까지 낼려면 어느 정도 시간이 걸리는 거예요?

꼭 아셔야 할 건 그게 언제가 될지는 아무도 몰라요. 그것을 예측하는 것은 잘못됐다고 보고요. 중요한 것은 가치에 따라 가격이 분명히 올라간다는 거예요.

서울은, 수도권은 점점 시간이 지나면서 입주 물량이 점점 새 아파트가 들어오는 게 줄어들고 있어요. 거대한 부동산 시장에 아파트가 줄어들면 어떻게 될까요? 살기 좋은 낡은 아파트로 사람들이 몰려들기 시작한다는 거거든요. 전세 가격이 올라가겠죠. 전세 가격이 많이 올라가면 매매 가격이 올라가겠죠. 그게 반복되는 거예요. 

그럼 지금 투자를 하면 되나요?

아니죠. 지금부터 준비를 해야죠.

그러려면 내가 조급하게 시작하는 게 아니라 준비를, 공부를 해야하는 거예요. 저도 부동산 투자를 7천만 원으로 시작해서 지금은 순자산 20억을 만들었거든요.

막연하게 부자가 되고 싶은데 준비가 안 되어 있으면 절대 부자가 될 수 없어요. 제가 들었던 열반스쿨 기초반 수업을 듣는다고 인생을 한 번에 부자로 만들어주진 않거든요? 근데 부자 될 준비를 너무 구체적으로 도와줘요. 왜냐하면 제가 그랬거든요. 이 수업으로 시작했거든요.

부자가 되기 위해서 이 수업, 딱 4번 들었습니다.

그냥 지나칠 수도 있는 기회가 여러분을 부자로 만들어드릴 수 있어요. 그러니까 여러분도 이 기회 놓치지 마시고 꼭 부자 될 준비 시작하시면 좋겠습니다.