상승장, 하락장 모두 영원하지 않다?!

24.04 블로그에 작성한 글

일이 잘 진행될 때 사람들은 낙관이 강해진다. 투자에서는 가격이 올라 모두가 핑크빛 전망을 할 때다. 사업에서는 수요를 공급이 따라잡지 못하면서 확장하거나 가격을 올릴 때다. 이럴때 사람들은 낙관을 넘어 자신감이 생긴다. 자신감을 넘어 자만이 생긴다. 인생에서 자신감, 자만심등은 어찌보면 하나의 요소다. 하지만 이것이 너무 강해진다면?

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2. 일이 잘 진행되지 않을 때는 반대로 비관이 강해진다. 투자에서는 가격이 떨어져 모두가 암흑빛 전망을 할 때다. 잠깐 아래 표를 보자.

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서울 모 아파트의 실거래가 추이(상승장)

17년부터 거의 모든 기간 상승했다(19년 상반기 미세 조정은 있음) 이것은 무엇을 뜻하는가? 바로 이 투자자산을 구매한 모두가 해피하다는 뜻이다. 문제는 그들 마음 속에서만 해피하지 않는다는 점이다. 성공담은 언제나 전파가 빠르다. 전파하는 과정에서 쉽게 과장된다. 그리고 그런 무용담은 언제나 시기,질투를 불러들이고 욕망을 자극한다. 그렇게 새로운 매수자를 끌어들이고, 그들의 행복은 당분간 더 지속된다. 그들은 자산가치가 오른 것을 기준으로 자신의 재무상태를 파악하기 때문에 소비를 늘린다. 이런 사람들이 너무나 많아지면 물가나 임금등도 오를 확률이 높아진다. 즉 낙관은 전염성이 크다.

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서울 모 아파트 실거래가 추이 (사이클 전체)

하지만 최근까지 모두 나와있는 추이를 보자. 지금 가격은 18년 하반기 가격과 동일하다. 즉 지난 5년동안 이 물건을 산 사람중에 돈번 사람이 없다는 뜻이다. 물가, 임금, 통화량 상승을 고려하고 거기에 취득시와 보유시 비용까지 고려하면 실 소유자들은 지난 6~7년간 사실상 얻은 수익이 없다고 느낄수 있다. 이러면 비관이 강해진다. 비관도 더욱 강하게 과장된다. 비관은 낙관보다 전염성이 훨씬 더 강하다. 그래서 언제나 상승보다는 하락이 급작스럽고 가파르다. 이러면 비관이 회의나 포기로 바뀐다. 그 지점에서 포지션을 청산해서 확정하면 그걸로 모든게 끝난다.

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3. 하지만 사실은 반대의 일이 벌어진다. 지난 5년간 모두 수익을 봤다면 조금은 조심해야 할 필요성이 있다. 지난 5년간 모두가 손해를 봤다면 조금은 더 적극적일 필요성이 있다. 물론 모든 자산과 사업에 적용되지는 않는다. 다만 대수의 법칙이 작용하는 인덱스 펀드나, 공급이 제한되어서 유동성에 큰 영향을 받아 대부분 같이 움직이는 서울 부동산등은 그런 속성이 있다.

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4. 나는 작년에 인생에서 가장 큰 규모의 부동산 2채를 매입했다. 하나는 분양권인 휘자디, 하나는 등기를 친 강동구 대장 아파트. 이 투자는 적절한 것일까? 알 수 없다. 아마 지금으로 부터 5~10년은 지나야 확실한 결과를 받아볼 수 있을 것이다. 하지만 내가 당시에 머릿속에 생각한 이미지는 이렇다. 투자에서 이미지 이야기를 하니까 뭔가 이상해 보일 수 있는데, 끝까지 읽어보면 많은 도움이 될 것이라고 확신한다.

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5. 보통 겨울은 12월~2월 / 봄은 3월~5월 / 여름은 6월~8월 / 가을은 9~11월로 본다. 난 부동산 사이클을 계절에 많이 비유한다. 현재 24년 5월을 난 1월말 정도로 본다. 그리고 내가 작년에 투자를 한 것은 1월초에 두깨감이 있는 맨투맨티셔츠 하나와(가격을 고려한 휘자디), 1월 중순에 반팔티 하나(가격을 고려한 강동구 아파트)를 산 것이다.

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6. 1월은 참 애매한 시기다. 1월에 구스패딩을 사도 이상하지 않다. 하지만 1월에 백화점을 가보면 구스패딩 할인 행사를 많이한다. 왜냐하면 1월에 사면 사실상 한두달 입고 내년에나 다시 입을 수 있기 때문이다. 반면에 10월에 가면 가장 비싼 신제품들이 하나도 할인하지 않는 상태에서 진열되어 있다. 2월도 그렇다. 2월이면 봄 신상이 나온다. 한쪽 구석에 겨울 스웨터나 가디건등을 할인을 하고 있을 것이다. 하지만 봄 신상은 메인 쇼윈도에 정가로 걸려 있을 것이다.

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7. 작년에 두채나 투자한 것을 계절과 쇼핑에 비유하면, 난 1월초에 맨투맨티 하나와, 1월 중순에 반팔티 하나를 샀다. 그런데 이 두 옷은 유행을 전혀 타지 않는 폴로브랜드라고 가정해보자(서울 신축 아파트를 비유한 것) 그러면 이 쇼핑은 잘못된 것일까? 상당히 애매하다. 그러면 1월에 패딩(강한 현금 포지션)을 사는 것이 잘못된 쇼핑일까? 이것도 상당히 애매하다. 분명 1월은 12개월중 가장 춥다. 하지만 가장 춥다는 것은 곧 따뜻해질 일만 남았다는 뜻이다.

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8. 인간은 성장기를 거치면서 키가 큰다. 그렇게 최종키가 되면 다음은 어떤 것이 기다리고 있는가? 노화다. 그렇다고 최종키가 된 시점(남자20대초반, 여자10대후반)이 바로 노화하는 시기인가? 그렇지 않다. 노화에 대한 다양한 정의가 있지만 보통 성장호르몬이 멈추면서 서서히 진행된다고 본다. 하지만 최종키로 자란 청년은 아마 인생에서 가장 신체적으로 우월하다고 느낄 것이다.

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9. 즉 현실과 미래는 다르다. 특히 현실이 한가지 방향으로 진행되고, 그것이 고착화 될 수록 반대 방향의 씨앗이 지면 아래에서 자라고 있을 확률이 높다. 물론 사이클이 항상 제자리걸음하는 것은 아니다. 그러면서 우상향 하는 것이다. 인간의 기술이 발전하고, 문명이 발전하고, 생산성이 증가한다면 반드시 돈은 그에 맞처 늘어나야 하고, 그렇게 늘어난 돈은 모든 것의 가격을 올리면서 우상향을 만든다. 하지만 그 속에서 하나의 사이클은 이런식으로 교차한다. 그리고 대부분의 사람들은 현재 너무 추워서 패딩을 사기 급급하며, 현재 너무 더워서 반팔을 사기 급급하다. 하지만 한두달만 지나도 해당 옷은 상황에 맞지 않게 된다.

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10. 그렇다면 이렇게 변화하는 계절에 맞춰서 우린 어떻게 부동산 투자할 것인가?

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1) 일단 기본적으로 역사적인 가격추이와 그 가격이 임금,이자(대출과 금리), 공급량, 통화량등을 고려했을 때 어느정도 적절한지 판단할 수 있어야 한다.

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2) 가격 적정성을 판단한다고 해도, 정확한 미래는 알 수 없다. 다만 알 수 있는 것은 지금이 추이에 비해 높은지, 낮은지 알 수 있다는 정도다. 그래서 부동산 투자는 기본적으로 중기정도의 기간을 보는게 적합하다고 본다. (물론 지방은 단기로 볼 수도 있다)

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3) 그렇다면 현재 수준에서 베팅을 어느정도 할지 정해야 한다. 이때 자신이 어떤 사람인지 아는 것이 대단히 중요하다. 난 1월말에 패딩을 사는 사람인가? 반팔티를 사는 사람인가? 그리고 그것을 버틸 자신이 있는가? 1월말에 반팔티 사느라 돈을 써서, 혹시 겨울에 독감에 걸리지는 않을까? 고려해봐야 한다.

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4) 그렇다고 사이클을 맞출수는 없으니, 상승 하락을 맞추기 보다는 그 시기에 맞는 포지션을 취하면서도 적절하게 자산을 늘려가야 한다. 자산을 늘리는 기준은 언제나 일이 잘못되었을 때를 기준으로 늘려가는게 좋다고 본다. 우리는 무한대로 행복해질 수 없다. 하지만 우리는 무한대로 불행해질 수 있다.

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5) 한정된 자산은 우상향 하기 때문에 자산을 사이클에 맞춰서 모두 사들이고, 모두 매도하는 방식보다난 적절히 포트를 구성하면서 늘리는게 맞는 방향성으로 본다. 하지만 큰 틀에서 방향성이 맞다고 하더라도 언제나 실패의 위험은 도사리고 있으니, 항상 조심해야 한다.

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6) 혹시 모를 사태에 대비해서 현금 유동성도 자산에 맞게 어느정도 확보하면 좋다. 하지만 항상 그렇게 할 수는 없고, 때로는 영끌도 할 수 있다고 본다. 다만 여기서도 자기자신에 대해 잘 알아야 한다. 난 작년에 반팔을 샀다고 표현한 것처럼, 어느정도 영끌했다고 볼 수 도 있다. 그리고 이것을 원래의 건전한 상태로 돌릴려면 2년정도의 시간이 필요한 상황이다. 그 2년중 5개월이 지나가고 있다.

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원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain