[쓸] 메타인지 후 보물처럼 발견한 2호기 투자 경험담 (feat. 투자의 기준과 원칙을 지켰습니다. 그 전) -EP1. 첫번째 매물코칭

안녕하세요 :)

월부 환경에서 좋은 동료들과 함께 꾸준히 성장하고 있는 싱글투자자 쓸입니다.

제 소개를 할 때면 늘 빠지지 않는 단어가 있는 것 같습니다. 바로 “소액투자"와 "싱글투자자”인데요!

월부에는 저처럼 싱글투자자 분들도 참 많은 것 같고, 외벌이 투자자 분들도 많은 것 같아 

그분들께 제 투자 경험이 도움이 될 수도 있겠다는 생각에 이렇게 실전투자경험을 쓰게 되었습니다.

저는 현재 월부의 투자 기준에 맞게 "1년에 한 채씩 투자하기"를 목표로 하고 있습니다.

월부를 입성하고 3개월 만에 매물코칭 없이 매수한 1호기의 소중한 경험 덕분에 

2호기부터는 무조건 기본과 원칙을 지키고 조급해 하지 않겠다고 다짐하고 또 다짐하였습니다.

(그토록 원했던 자산 매수인데 기준과 원칙 없이 접근하니 막상 매수 후에는 그 물건이 너무 무섭게 느껴졌습니다.

아물론 지금은 그런 마음이 전혀 아닌 예쁜 물건이지만요!)

1호기 투자 (24년 상반기) 후 ,

“나는 이제 종잣돈이 없으니 앞마당도 더 많이 만들고 투자 공부 시간도 더 확보하면서 빡세게 저축하고 25년 상반기에 2호기를 목표로 하자!”는 마음으로 지난 해를 보냈는데요.

신기하게도 연초 계획과 연말의 제 재정 상황은 완전히 달라져 있었습니다. 

매달 나오는 월급만으로는 서울/수도권을 상상도 못했지만, 그 사이 이직을 하며 나온 퇴직금과, 

원래 살던 아파트 전세 보증금이 빠지면서 예상치 못한 목돈이 생기게 되었습니다. 

또, 제가 하는 부동산 투자를 응원하면서도 늘 걱정하던 부모님께서 

1년 동안 주말 다 반납하고 미친 듯이 몰입했던 모습을 보고 감동하셨는지 먼저 제안을 주셨습니다. 

“딸! 너가 진짜 열심히 노력하는게 보이는데, 나중에 좋은 물건을 찾는다면 그 때는 1억 정도를 투자금으로 빌려줄게!”  

이 때 쓸의 속마음: 잠깐! 근데 이거 투자 기준 맞아? 증여 아니고, 차용인데?! 몰라 은행 돈 아니고 부모님 돈이니까 히힛 

그렇게 순식간에 생겨난 2억 조금 넘는 자본금,,, ♡  그리고 순식간에 달라진 앞마당 리스트들 

(여기까지만 들으면, 투자 기준과 원칙을 지켰다는 제목이 굉장히 민망해지는 순간입니다.)

당시 부모님 투자금 지원에 관한 이슈가 있을 때 투자 코칭을 정말 받고 싶었는데 갑자기 중단된 코칭 사태로 인해 

그냥 원래 계획대로 계속 밀어붙이게 되고, 지방만 파던 저는 순식간에 서울/수도권 앞마당 부자가 되었습니다.

(투자금이 늘어 좋았지만 한편으론 엄카를 긁는 것처럼 온전히 내것이 아닌 뭔가 찝찝하고 묵직한 마음)

반성할 점: 말로는 조급해 하지 말고, 천천히 실력을 쌓으면서 시스템을 탄탄하게 갖추자! 라고 하면서도 

내 또래에서는 갖기 힘든 좋은 자산 하나 사서 빨리 파이어하고 싶다는 욕심이 가득했던 것 (진짜 위험하다..)

잘한 점: 앞마당을 지방과 서울/수도권 가리지 않고 정말 골고루 만들면서 아는 지역을 많이 드래곤볼 한 것!

그리고 비교 평가할 수 있도록 전수조사 파일이라는 무기를 갖춘 것 ★

투자금도 빵빵해졌겠다! 본격적으로 서울/경기 앞마당을 공격적으로 늘리면서 

2억 넘는 투자금으로 할 수 있는 꽤 좋은 물건들이 많이 보이기 시작했고, 그러다 보니 늘 부족한 종잣돈에 갇혀

이상하게 결론 짓던 지난 날의 임보도 이 돈으로 투자 할거니까 좋은 거 찾아야 해! 라는 마음으로 바뀌니 

많이 개선되었습니다.

잘한 점: 임보 결론이 이상하더라도 끝까지 완수하고 마침표 찍었던 점

선물처럼 찾아온 실전반 기회 (2호기 매수 플랜을 본격 가동하다!)

월부에 들어온지 만 1년 만에 가게 된 실전반이라는 경험을 통해 저는 완전히 다른 세상을 겪고, 한 달 동안

 브롬톤 튜터님과 우리 조원분들께 정말 많은 것을 배우게 되었습니다. 

제가 배정 받은 지역은 현재 공급이 조금 남아 전세가는 낮지만 그래서 좋은 투자 기회가 여전히 남아 있는 경기 4급지 A

A 지역은 사실 학군지이기 때문에 투자를 할 수 있는 우선 순위가 정해져 있었고, 학원가가 몰려 있는 (a) 생활권과

학원가는 없지만 마찬가지로 택지로 구성된 (b) 생활권이 합쳐져 1기 신도시를 구성하고 있는 곳이었습니다. 

(어딘지 딱 들어도 아시겠죠?)

이 1기 신도시에 있는 단지들을 하나하나 다 분석하며 이 단지가 A 지역에서 제일 중요한 입지 요소가 적용되는지

그게 적용되지 않는다면 그것을 뛰어 넘는 가치는 어떤 것인지 등등 선호도에 대한 집착을 하였습니다.

처음에는 너무 서툴러서 전고 대비 많이 빠지면 비선호 생활권도 좋은 투자처가 아니야?

왜 이렇게 어렵게 생각해? 라며 진짜 무식하게 생각했던 것 같습니다.

그런데 결론까지 가면서 계속 고민하고 최임 발표를 통해 깨닫게 된 사실,

현재 너무 싼 시장이기 때문에 전고에서 빠진 그 하락율에만 집착하면 가치 판단에 큰 실수를 하게 된다는 점

A지역에서 선호하는 요소는 단연 학군이기 때문에 그것을 잡을 수 있는 단지부터 접근하고,

그게 아니라면 가까운 생활권에서 입지 요소 중 하나가 빠지더라도 선호도가 높은 단지부터 봐야 한다는 점

왜 강의에서 “좋은 곳 부터 먼저 보세요!” 라고 하는지 알게 된 시점,,,

그렇게 임장지에서 1등으로 뽑힌 경기 4급지 (a) 생활권의 1번 단지

저/환/수/원/리에 맞는가? 맞는 것 같아! 다만, 조금 깎을 필요는 있어!

그사이 매일 저녁 퇴근하고 한 개씩 이라도 매물을 보러 가며 쌓은 서울/경기권 60개의 매물 임장 리스트

같은 단지의 다른 부동산에 계속 전화해도 없었는데, 사장님이 끊으려던 찰나에 브리핑 해준 매물

달려가서 확인하니 이미 전세가 맞춰지고, 사립초를 끼고 있고 역과도 가까워 구축이지만 충분히 가치 있는 단지

그렇게 서울/경기 전체 앞마당에서 1등으로 뽑힌 서울 4급지 2번 단지

저/환/수/원/리에 맞는가? 맞는 것 같아! 다만, 국민 평형이 아니라는 점에서 살짝 걸림!

브롬톤 튜터님: 쓸님! 1등으로 둘 다 잘 뽑았어요! 이거 매물 코칭 넣어봅시다!

첫 번째, 매물 코칭 (Feat. 몽부내 튜터님 ♥)

둘 다 협상에 들어가기 전, 사장님께 기다려 달라는 말과 함께 매코를 넣고 두근 거리는 마음으로 이틀을 기다렸습니다.

떨리는 마음으로 내 물건을 확인 받던 순간, 1호기에서 겪지 못한 그 과정과 감정을 2호기에서는 제대로 느꼈습니다.

 몽부내 튜터님: 쓸님! 지금 실전반하는 임장지에서 뽑은 매물이 있네요? B지역도 있으면 좋을 텐데 

(A지역과 늘 비교되는 막강한 노선이 있는 곳) 그래도 앞마당이 많으니까, 여기서 봅시다!

일단 둘 다 되게 잘 뽑아서 왔어요. 쓸님이 제출한 2번 단지는 저도 봤습니다. 

근데 이 물건을 가지고 온 사람이 아무도 없었는데, 쓸님은 어떻게 가져왔어요? 

쓸: 아, 튜터님 저는 강의에서 멘토님이 이런 시장에서 평형이 더 큰데 가격이 국민 평형과 비슷하면 수요가 있는 단지에서는 대형 평형을 골라도 된다고 배웠어요. 그리고 이 단지가 역과도 가깝고 (이 생활권은 교통이 우선임) 선호하는 생활권 내에서 대단지여서 가치 있다고 생각했습니다. 게다가 여기 사시는 분은 사립초를 보내기 위한 목적이 확실해서 이 전세금으로 오랫동안 살기를 원하는 것 같았습니다. 두 단지 모두 비슷한 투자금이 들어가니 2번 단지를 해도 괜찮겠다는 생각이 들었어요!

몽부내 튜터님: 네 좋아요 쓸님, 그런데 저는 이게 쓸님이 아니라 다른 더블 인컴의 소득이 있는 투자자 분이라면 1등으로 하라고 추천했을 것 같은데, 쓸님이라서 이걸 후순위로 추천해요. 일단 싱글투자자여서 이 물건 자체가 쓸님께 무거울 것 같고, 혹여라도 잘못되면 지키키가 어려울수도 있을 것 같아요. 그래서 1번 단지가 더 좋다고 생각합니다.

1번 단지 지금 충분히 싼데, 투자금이 좀 많이 들어가는 상황이에요. 근데 이걸 깎아서 0.0억까지 만든 다면 충분히 좋을 것 같습니다.

쓸: 네,,, 네,,,, 아,,, 네,,,, (튜터님 저는 이미 이 단지와 사랑에 빠졌고, 튜터님이 오케이 하면 오늘 당장 달려갈 준비도 다 하고 있는데 왜 튜터님은 1번 단지를 더 좋아 하세요?)

튜터님, 사실 머리로는 충분히 알겠는데 제가 2번 단지 협상도 안해보고 그냥 넘어가기에는 너무 아쉬운데 제가 한번 협상해보고 후회 없이 선택하고 싶어요! 

몽부내 튜터님: 네! 쓸님 그럼 해보세요! 단지들은 잘 갖고 왔어요. 다만, 이건 이제 쓸님 선택의 문제에요. 지키는 것까지 감안하셔야 합니다. 근데 쓸님이 후회없이 협상도 해보고 싶고 하면 그것부터 일단 진행해 보세요! 

쓸: 네 튜터님, 저 지금 자신감 뿜뿜이고 다 깎을 수 있을 것 같아요. 제가 성공해서 꼭 실전투자경험담도 쓸게요!

그리고 더 준비해간 매물도 차례로 여쭤보며 제 앞마당에서 진짜 1등 뽑기를 잘했는지 한번 더 검증했습니다.

반성할 점: 투자할 때 리스크 대비가 가장 우선인데 그럴 리 없을 것 같다며 좋은 점만 상상했던 경솔한 사고 프로세스

잘한 점: 마음의 찝찝함을 없앤 점 

호락호락하지 않은 자본주의 (서울/수도권 물건이 쉽게 네 뜻대로 될 줄 알았어?)

당일의 상황과 매물의 내용: 

매코 당일 저녁 8시쯤 달려간 2번단지 부동산, 사장님은 나의 간절함도 느끼고 진짜 할 거라는 기대감에

늦게까지 기다려주시고 계셨던 상황 그리고 이미 다른 매물에 비해 호가가 3000만원이나 싼 상황

실투자금으로는 충분히 가능했지만, 대형 평수 이슈로 취득세가 중과되어 투자금이 더 들어갔고 무조건 깎아야 한 상황

매도자는 급하게 파는 것도 아니었고, 그냥 집을 한 채 정리하고 싶어서 내놓은 물건

호가 대비 3000만원이나 싼 게 원래 주인의 의도가 아니라 이 정도까지 깎아줄 의향이 있다고 말한 걸 

부동산의 실수로 네이버에 광고됨  

저는 이번 물건을 협상하면서 진짜 많은 것을 깨달았습니다.

어느 것 하나 급한 게 없는 집주인이 심지어 호가보다 훨씬 더 싸게 내놓았는데 제가 협상이라고 가서 했던 모든 말들은

그냥 아이가 사탕 사줘!! 라며 떼쓰는 격이 되어 버렸습니다.

투자를 위해서 그동안 읽었던 협상의 기술 (협상은 서로에게 도움이 되어야 한다는 점)은 온데 간데 없고

제 편익만 얻으려는 꼴이 된 것 같았습니다. 

반성한 점: 나는 이 협상에서 뭘 주려고 했지? 아니 애초에 협상이 될 수 있는 조건이었나?

월부에서 읽은 수많은 칼럼 중에 x천만원 싸게 샀습니다. 라는 문장 하나에, 지금은 깎아도 되는 시장이라는 튜터님들의 말에 꽂혀 저는 말도 안되는 가격들을 제시했습니다.

집주인은 화가 잔뜩 났고, 깎으려고 건 전화에서 오히려 

부동산의 실수이니까 다시 광고에 3000만원을 올려달라고 하여 매물 가격이 상승 되었습니다. 

부사님: 물건을 거둬들이면 쓸님이 책임질거에요? 이것봐요 오히려 집주인 더 화나게 해서 매매가만 올렸잖아요!

이빨이 들어가야 나도 협상을 하지 서울 땅에서 이 평형을 이 가격대에 살 수 있는 줄 알아요?

쓸: 사장님, 그래도 저 이렇게 멀리서 늦게 왔고, 이 물건 하나 보고 달려 왔습니다. 저 이거 협상되면 바로 가계약금 쏘고 중도금도 원하시는 만큼 빨리 치를 수 있어요

부사님: 아니, 안된다잖아요! 협상이 안돼! 그리고 이런 말 할 줄 알았으면 오지 말라고 했을 거에요. 

일단 늦었으니 돌아가고 내일 마저 이야기 합시다.

부동산을 나와서도 괜찮을 줄 알았습니다. 부사님이 안좋은 얘기를 해도 난 씩씩할거다! 라고 몇 번을 다짐하고 갔고, 

결론 뽑기를 하는 그 프로세스에 확신이 차서 내 물건이다! 하늘도 도와줄거다! 라고 생각하며 갔기 때문일까요?

생각보다 더 단호하고 호락호락하지 않은 자본주의 시장에서 혼자 버려진 듯한 느낌이 들었고, 협상을 이렇게 했다는 

사실 자체도 너무 부끄러워서 숨고 싶었습니다. 

 브롬톤 튜터님: 쓸님! 그래도 잘했어요. 되던 안되던 이렇게 해보는 게 정말 중요해요.

그래도 쓸님은 했잖아요! 그럼 된 거에요.쉽지 않아요. 내일 우리 두 번째 물건 협상 해봅시다! 

(사실 튜터님의 따뜻한 응원과 저의 부족함 때문에 돌아오는 길에 차 안에서 진짜 펑펑 울었습니다.)

잘한 점: 다시 돌아가도 이대로 할 것 같다. 안 했으면 절대 몰랐을 협상 방법과 자본주의의 현실! 부끄럽지만 후회 없다!

이 물건은 결국 다음날 다른 사람에게 날아갔습니다 ^^ 

잊지 않았지? 난 1번 물건이 남아 있어!

2번 물건을 협상(?) 하고 나오면서 안될 것 같다는 강한 느낌에 다음날 (투자코칭 당일 1시간 전,) 아침 바로 1번 물건을 협상하기 위해 부사님께 전화를 걸었습니다.

쓸: 사장님, 제가 이 물건을 남편과 상의했는데요 (예비 부부라고 컨셉 잡은 상황)! 저희 부부가 모은 돈이 xx억이어서 투자금이 많이 모자란데 3000만원 정도만 깎아 주시면 바로 가계약금 넣어드릴 수 있을 것 같아요.

남편이 그 이상은 자금 마련이 안될 것 같다고 해서요! (제 3자를 개입시킴) 

집주인 분이 대출 내지 않고 이사 가시길 원하시니까 제가 그렇게 할 수 있게 중도금 좀 많이 드릴게요!

(이건 협상 여지가 있으니까 되겠지? 기대감!)

부사님: 안돼~ 난 그건 말 못해! 내가 이 사람들을 잘 아는데, 그 가격에 절대 팔려고 안할거야! 

지금 쓸님이 말한 그 가격은 내가 미안해서 말도 못 꺼내!

쓸: 그치만 사장님도 아시다시피 이 물건 전세가 너무 낮게 끼어있고, 올수리라 되었지만 거의 기본이나 다름 없는데 이거 실거주자는 들어가지도 못하고 투자자가 해야 하는데 이 정도 투자금이면 웬만한 투자자들이 못할걸요?

지금 여기 공급도 많아서 시장도 별로 안 좋은데 매수할 사람 나타났을 때 팔라고 하세요!

부사님: 시장 안좋지 않아! 그리고 이 사람들 대출내서 급한 불 끄고 이미 이사 가서 (그 사이에 이사 갔다고 함 ㅠㅠ) 전혀 빨리 팔 생각도 없어, 내일도 이 물건 보러 오기로 했어

어디서 느껴본 강한 기시감,,,

쓸: 사장님, 저 남편이랑 열심히 모았고, 이 물건 진짜 투자하고 싶어요! 그러니 잘 좀 말해주세요. 사장님이 안된다 하지 마시고 그냥 중간에 전달이라도 좀 해주세요! 도와주세요 사장님!!

부사님: 젊은 사람들이 그만한 투자금을 모았다는 것 자체도 대단하고, 기특해. 근데 안돼!

내가 1000만원까지는 어떻게 미친 척하고 말하겠는데, 그 이상은 진짜 욕 먹어, 하기 싫어!

그러니까 다음에 기회되면 그 때 다시 투자해요~ (확고함)

우선 코칭 시간이 다 되어 오고 사장님도 너무 강경하고 이미 협상 카드도 없다는 것을 또 한번 깨달아서 

무슨 말을 더 해야 할지 몰랐습니다. 일단 알겠다고 하고 끊고 온 몸에 힘이 다 풀렸습니다.

왜 다 사장님 선에서 안된다고 할까? 다른 동료분들은 어떻게 다 깎은걸까?

(투자 코칭 후, 사장님께 온 문자: 0.0억 이하로 매도는 전혀 생각없다고 하네요,, 한번 더 확인 사살)

지금 와서 돈독모도 하고 강의 들으면서 깨달은 점은 저렇게 협상하기 위해서는 사연있는 매물을 공략하는 게 좋다는 점

유산 정리, 가정 문제, 세금 문제 등등 그런 매물들이 꽤 많이 나와있는데 그런 좋은 물건을 찾으려면 매임을 더 많이 해야겠다고 다시 한 번 더 깨달았습니다.

반성한 점: 한 부동산에서만 협상을 계속 시도한 점 (부사님이 매도자와 더 친하면 가격 협상이 사장님 선에서 막힘)

매도자의 상황을 알아냈지만 그걸 협상으로까지 이어지기에는 카드가 너무 약했는데 그걸 간파할 시나리오가 없었던 점 그리고 이걸 대비하여 확보한 같은 단지의 비슷한 가격대, 다른 매물이 없었다는 점

잘한 점: 둘 다 협상하려고 노력하고 진행한 점 

이 물건은 아직 남아있습니다! 1호기 매도하고 종잣돈 뭉쳐서 제가 다시 사고 싶네요 ^^

그렇게 기가 막힌 타이밍으로 투자 코칭을 받고, 제 투자 방향은 완전히 달라지게 됩니다.

(EP.2편으로 진짜 2호기 투자 경험 가지고 올게요!)