안녕하세요 :)
정석대로 배우고, 행동하는 마그온 입니다 :)
전세 세입자가 잘 구해지지 않는 시장에서
운이 좋게 매수 전 대기하고 있는 세입자를
만날 수 있었습니다 ~!
하지만...
매매, 전세 동시 계약시
거래방법과, 주의 해야 할 점을
몰랐던 저는..
물건을 한번 날리게 되었는데요.. ㅠㅠ
다행이 부동산 사장님의 도움으로
물건을 살려서 거래를 마칠 수 있었습니다 :)
매매, 전세 동시 계약을 하면서
제가 생각을 잘 못한 부분을 복기 하고자
글을 써보려 합니다 :)
매매, 전세 동시 계약~!
그냥 매매 계약하고! 그 다음 전세 계약 하면 된다!
모르면 물어보자!
라는 생각으로 정말 쉬운 것이라고 생각 했습니다.
맞습니다!
쉽지만, 과정의 순서를 알지 못하면
어려워 지더라구요.. ㅎㅎ
매매, 전세 동시계약에 크게 두가지 방법이 있습니다.
방법1
1. 매도인 과 매수인 매매계약서 작성.
2. 매수인과 세입자와 전세 계약서 작성.
방법2.
1. 매도인 과 세입자 전세계약서 작성.
2. 매도인 과 매수인 매매 계약서 작성. (전세 승계 조건)
크게 보면 두 가지 방법이 있습니다.
이때 언제 가계약금을 받고, 누구에게 줘야 하는지, 받아야 하는지...
잘 몰랐었습니다.
혹시나 저와 같은 분이 계시지 않을까? 생각이 들어
두 가지 방법의 거래 과정을 풀어 보려고 합니다 :)
방법1.
1. 매수인은 매도인에게 구매의사를 밝히고,
목적물 / 매매가격 / 가계약금(계약금의 일부) / 계약금 / 계약일시 / 특약사항 을 기입 후
확인이 되면 매수 가계약금(계약금의 일부) 을 매수인에게 보냅니다.
계약이 일부 체결이 되었습니다.
2. 매수인은 세입자에게
목적물 / 전세가격 / 가계약금(계약금의 일부) / 계약금 / 계약일시 / 특약사항 을 기입 후
확인이 되면 전세 가계약금(계약금의 일부) 을 세입자에게 받습니다.
이렇게 거래가 되면 아무 문제 없습니다.
하지만, 항상 제 생각대로 되지 않을때가 많은데요 ~
Q. 혹시나 매수 가계약금을 넣었는데, 갑자기 세입자가 잠수를 타면 어떻하나요!?
그럴 수 있습니다.
최악의 상황은 잔금 이후, 전세를 새로 내놓는 방법이 있습니다.
하지만, 세입자가 없는 시장에서는 리스크가 될 수 있습니다.
투자금이 더 들수 있는 상황인데요~
이럴 경우, 특약을 생각 해 볼 수 있는데요~
전세 거래가 되지 않을시 매수를 중단 한다 와 같은 이야기를 써볼 수 있지만,
이 또한 들어줄 매수자는 많지 않습니다..
하지만, 시장 상황에 따라 달라 질 수 있기에 충분히 리스크를 대비 하는것은 투자자가 해야 할 최소한의 행동이라
생각 됩니다 :)
Q. 혹시 세입자 측에서 집주인(매도인) 과 거래 하고 싶다고 하면 어떻게 해야 하나요?
이럴 경우, 부동산 사장님을 통해 집주인과 협의를 해야 되는데요~
집주인(매도인) 과 전세 계약서를 작성 할 경우
가계약금(계약금의일부) 를 집주인(매도인)이 받아야 합니다.
이때 순서 또한 중요합니다.
여기서 또 다시 궁금증이 생깁니다~
Q. 계약 하는 사람이 매도인 인데 왜 매도인이 매수인에게 세입자에게 받은 전세 가계약 금을 받는거죠!?
위에서는 계약서를 쓰는 사람과 가계약금의 일부를 오가는 것으로 이야기 했는데,
왜 다른 소리를 하는지 이해야 안되실 수 있습니다.
정확하게 이해 하셨습니다.
거래 과정을 보면 세입자와 매도인간의 거래이기에 매수인이 낄 필요는 없습니다.
혹시 모를 상황에 대비해서 받는 것이 좋으며, 세입자의 변심에 따른 안전장치로 쓸 수 있습니다.
통상적으로 매도인이 세입자의 가계약금을 가지고 있고,
매수인은 세입자의 가계약금을 뺀 나머지 차액을 잔금 하면 됩니다.
/
과정이 굉장히 복잡한것 처럼 느껴질 수 있습니다.
가계약금을 넣기 전 부동산사장님과 매수자와 거래 과정에 대해
명확하게 이야기 하고 가계약금을 넣는것이 좋습니다.
방법2.
1. 매도인 과 세입자 전세계약서 작성.
2. 매도인 과 매수인 매매 계약서 작성. (전세 승계 조건)
방법2는 방법1과 달리 어렵지 않습니다.
매도인과 세입자가 전세계약을 체결 후
매도인은 세입자에게 주인이 바뀐다는 것을 알리고,
매수인은 전세 승계 조건으로 매수를 진행 하면 됩니다.
이 과정에서 매도인이 들어주지 않을 수 있습니다.
매도인에게 리스크가 있기 때문인데요.
매도인이 세입자에게 전세를 주고,
매수인이 나타나지 않을 경우가 있기 때문입니다.
이럴 경우 매수자가 매도인에게 가계약금(계약금의 일부) 을 드리고,
계약의사를 밝히는게 중요합니다.
쉬울 것만 같았던 매매, 전세 동시 계약..
과정을 이해 하지 못해 어려움만 가득 했었습니다 :)
가장 중요 한것은
계약서를 쓰는 사람에게 가계약금(계약금의 일부) 들어 가야 된다는 것입니다.
그리고 거래 이전,
충분히 거래 과정을 부동산 사장님과 매도자와 상의 후
진행 되어야 서로간의 오해 없이 거래가 안전하게 진행 된다는 것을
매수 과정을 통해 알 게 되었습니다.
배운대로 과정이 손쉽게 흘러 가지 않았지만,
매수과정을 배웠기 때문에,
그 매수과정을 지키려고 노력했고,
그 덕분에 사고 없이 매수를 마무리 할 수 있었습니다.
생략 한 부분이 많지만,
거래 방법에 대해 봐주셨으면 합니다.
긴글 읽어 주셔서 감사합니다 :)
