내 투자 물건이 확신이 안들 때 해야하는 행동 [국송이]

안녕하세요.

국과 송의 비전보드를 이룰 국송입니다.

이번 1호기를 하는 과정에서

밥잘 튜터님의 가르침 덕분에 

부동산 사장님 말씀에만 의존하지 않고

스스로 확신을 찾아가는 투자를 배웠습니다.

아직 무딘 칼이지만

투자라는 목표를 베어냈기에

저와 비슷한 경험을 가져서 답답했던 분들에게

이 글을 읽으면서 조금이라도 도움이 되었으면 합니다. 

입주영향이 있는 단지의 적정 전세가 알아보는 방법

입주물량이 많은 곳이거나

투자대상 주변에 인접한 공급이 있는 경우에

전세를 못맞추는 경험해보진 않았지만

강의에서 엄청나게 들었던터라 

어디까지 보수적으로 

생각해야하는가 의문이 있었습니다.

강의에서

전세에서 가장 중요한 것은

‘가격’이라고 했습니다.

압도적인 공급으로 인해 

전세물량이 쌓이면서

전세를 빨리 빼야하는 임대인들이 

서로 가격경쟁을 펼치면서

가격을 내리기 때문입니다.

그렇게 신축이지만 저렴해진 가격이 

임차인이 본인이 살고 있는 지역에서

이사갈 만큼의 매력적인 가격이 되어

거주 수요가 옮겨지고 

주변 단지의 전세가에 

영향을 퍼뜨리는 것이었습니다.

여기서 집중해야하는 것은

‘이사갈 만큼의 매력적인 가격’입니다.

공급아파트의 전세가가 싸더라도

대부분의 사람들은 살고 있는 지역에서 벗어나

다른 곳으로 이사간다는 것에 부담이 있습니다.

그렇기에 내가 살고 있는 전세집이 또는

주변 인접한 단지의 전세집이 

충분히 저렴한 가격이라면

굳이 떨어져있는 신축단지를 찾아가지 않고

살고 있는 생활권에서 전세를 구합니다.

<가격이 떨어졌을 뿐이지 전세거래가 뚝 끊긴 것은 아니다!!!>

그렇기 때문에 

현장에서 받아주는 전세가가 얼마인지

다양한 각도에 알아보는 과정이 필요했습니다.

이때 필요한 것은 바로 

‘무한반복의 전화임장’

이었습니다.

그 과정에서

높은 전세가를 브리핑해주는 한명의 사장님을 만난다면

이런 말만 듣고 가격만 덜컥 싸다고 투자를 해야할까요?

그 가격에 될거라고 바로 확신을 가지면 절대 안됩니다!! 

특히 전세물량이 많고 전세가 안나가는 시장에서는요!!

우리는 독립적인 투자자가될 월부인이니까요~~

저는 주변 부동산 단지의 리스트를 뽑았고

내가 투자하려는 단지의 상위 ,하위 선호도의 단지까지도

전화임장을 돌려보았습니다.

(부동산 리스트는 루시퍼홍님의 아래 나눔글을 참고했습니다.)

https://cafe.naver.com/wecando7/11356083

<어떤부동산에 어떤 단지를 물었는지 헷갈리지않기 위해 시트를 만들었습니다.>

그렇게 계속되는 전화임장을 통해

‘내가 보는 단지와 함께 윗단과 아랫단에서

 전세수요자가 바라는 가격’을 어림잡아 볼 수 있었습니다.

그렇게 저는 보수적인 전세가를 고려해서

보수적인 목표매수가를 선정할 수 있었습니다.

이제는 사장님께서 그 가격을 만들어주시길 바라야합니다.

'나는 투자는 하고싶은데 전세가 걱정된다'는 

마음을 표현하면서 사장님의 프라이드를 지켜주면서

설득할 필요가 있었습니다.

(간혹가다 이러한 걱정을 

전세를 못빼는 실력없는 사장님으로 본다고 

오해하실 수 있기 때문입니다.)

그렇기에 

내가 ‘알아낸 보수적인 전세가’를 얘기하기 보다는

‘실제 주변의 전세물량과 가격대’를 설명하면서

내가 아는 보수적인 전세가를 고려한 

목표매수가를 사장님에게 설득하였습니다.

아쉽게도 해당 물건은

목표매수가에 들어오지는 못했습니다.ㅎㅎㅎ

충분히 저렴한 가격까지 깎였지만

안정적인 투자를 선택했기에 덜 아쉽다고 생각했습니다.

이 과정을 통해 

시장에서 생각하는 보수적인 전세가를 파악하면서

안정적인 투자를 위한 목표매수가를 선정하는 법을 배웠고,

무엇보다 내가 투자하는 단지에서의 확신을 쌓아가는 과정을 거칠 수 있었습니다.

그리고 전화임장이 정말정말 중요하다는 것을 또 다시 느꼈습니다.

(내용이 너무 길어질거 같아서 2편에서 다시 또 쓰겠습니다..😭😭😭)