안녕하세요. 잔쟈니입니다.

최근 건설경기 침체로 인해

많은 건설사들이 문을 닫고 있다는 소식이 들립니다.

실제 2025년 1분기(1월~3월)

3개월간 법정관리를 신청한 건설사가

무려 160개에 달하며

그 중에는 우리가 흔히 아는 브랜드인

신동아(파밀리에), 삼부(르네상스), 삼정(그린코아) 등

탄탄한 중견기업도 있어

이들의 법정관리 소식을 듣고 놀란 분들이 많으십니다.

참고로 신동아건설은

약 50여년 간 건물을 지어온 중견건설사로

63빌딩, 동탄 메타폴리스 등

굵직한 고층건물을 많이 지어온 곳인데다

우리에게는 신동아 파밀리에라는

아파트 브랜드로도 익숙한 곳입니다.

▲ 63빌딩을 짓고 있는 신동아건설

오늘은

이렇게 많은 건설사들이 대체 왜 도산하는지,

그리고 이런 시기 집을 구매하고자 할 때

어떤 부분을 유의해서 보아야 할지

말씀드리려고 합니다.

굵직한 건설회사들, 왜 망하고 있나?

이렇게 많은 건설사들이

동시다발적으로 어려워진 이유는

크게 세 가지로 정리해볼 수 있습니다.

첫째, 건설비용이 가파르게 증가했습니다.

건설을 위한 인건비를 비롯해 시멘트, 철골 등의 원자재값 상승이

건설원가를 가파르게 올렸습니다.

하지만 원가상승만큼 따박따박 값을 올리자니

시장에서 잘 팔리지 않게 되어

결국 건설사의 수익이 안좋아 졌습니다.

실제 요즘 새로지어 분양하는 아파트는

아무리 소도시라고 해도 30평대 4억대를 찾기가 어렵습니다.

예를 들어 인구 10만 소도시인 논산에서

작년 12월 분양한 아파트의 분양가가

33평기준 4.6~4.7억으로,

확장비 포함 시 거의 5억정도가 됩니다.

불과 몇 년 전만 해도 3억대의 가격도

더러 볼 수 있었지만

이제는 아무리 규모가 작은 도시여도

4억 중반 이하의 분양가는

거의 찾아보기가 어려운 상황이 되었습니다.

(그러니, 지방에서 광역시급에서 사람들이 좋아하는 신축 가격이 4~5억대라면 절대 비싼 게 아니라는 걸 알 수 있네요 ^^)

건설사들이 망하는 이유 둘째,

집을 구매하고자 하는 수요자가 줄었습니다.

서울수도권 입지 좋은 곳을 제외한

외곽지역과 지방도시들은

22년 하반기 이후 내리 침체장을 겪고 있습니다.

짓기만 하면 완판되었던 아파트는

이제 미분양 애물단지가 되어 건설사의 발목을 잡았고

큰 돈이 묶인 건설사들이

1년, 2년... 버티다가 한계에 다다랐습니다.

건설사가 이렇게 도산하게 되면

돈을 빌려준 은행은 돈을 돌려받지 못하게 됩니다.

이렇게 되면 은행들은

보수적으로 돈을 빌려주게 되고

대출 금리를 올리거나, 만기일을 잘 연장해주지 않는 등

돈을 확보하기 위한 노력을 하게 되며

결국 시장에는 돈이 잘 돌지 않습니다.

건설경기가 침체되는 시기엔 

집 사면 안 되는 것 아닌가요?

건설경기가 안 좋고

집을 짓는 회사들이 망하면

주택시장이 침체될거라 생각하는 분들이 많으십니다.

그래서 "점점 더 안 좋아질테니

좀 더 기다려보자"라고 생각하는 분위기가 만연해집니다.

물론 이것이 틀린 말은 아닙니다만

엄밀히 말하면 건설사 도산은

주택시장 침체의 원인이 아니라 결과입니다.

즉, 건설사가 망해서 시장이 안좋아지는 게 아니라

시장이 안좋기 때문에 건설사가 망하는 것입니다.

그게 무슨 차이냐구요?

건설사 도산 그 이후에 일어나는 일을 바라보는 관점에 차이가 있습니다.

집을 지어 공급하는 주체가 줄어들면

필연적으로 지을 수 있는 집이 줄어들고

그나마 살아남은 회사들도

섣불리 집을 지어 팔려고 하지 않습니다.

이것은 필연적으로 공급 감소로 이어지고

이런 현상이 누적되면

점차 신축부터 기축아파트까지

집이 부족해집니다.

여기서부터 아파트의 가격이 이분화되는데,

이런 상황에서 사람들이 좋아하는 집은

수요가 몰리기에

전세, 매매가격이 먼저 반등합니다.

반면 사람들이 먼저 구매하려고 하지 않는 집

입지나 연식 등에 약점이 있는 집은

전세가가 밑에서부터 차 올라

결국 매매가를 밀어올릴 때까지

가격이 보합하는 수준을 보이기도 합니다.

▲사람들이 좋아하는 입지의 집은 먼저 가격이 오르지만 

그렇지 않은 집을 선택하면 더 오랜 기다림을 감수해야 합니다.

서울/수도권/지방도시들을 포함하여

현재 대부분의 지역들은

모두 이런 상황 중 어딘가에 놓여 있습니다.

(공급이 한창 진행중인 일부 도시들은 조금 다른 모습을 보이기도 합니다)

즉, 공급물량이 줄어들고

점차 집이 부족해지면

사람들의 선호도에 따라 아파트들 간에도 매매/전세가격의 양상이 달라지기 시작하기에

이런 시기에 사람들이 선호하는 아파트가 어디인지 가치를 알아보는 눈이 있다면

같은 시기 비슷한 돈으로

수요가 많은 단지를 고를 수 있고

이런 집이 가격도 먼저, 많이 오르게 됩니다.

같은 돈 주고 더 가치있는 

아파트를 사는 구체적인 방법

사람들이 좋아하여 먼저 찾는 아파트를 고를 때

저는 아래의 두 가지 요소를 가장 중요하게 봅니다.

첫째, 해당지역 사람들이 좋아하는 요소를 갖춘 단지인지 확인합니다.

각 지역, 생활권별로

사람들이 선호하는 요소는 조금씩 다릅니다.

어느 지역에선 교통이,

다른 지역에선 연식이,

학군으로 유명한 지역에선 학교 학원 접근성이....

그렇기에 지역 내에서 사람들이

좋아하는 요소가 무엇인지 파악하는 것은

집을 매수할 때 가장 중요한 부분입니다.

부동산에서 수요는 곧 가격으로 연결되는데

편리한 교통을 기대하고 오는 지역이라면

역세권 단지를 찾는 수요가

비역세권의 초품아 아파트를 찾는 수요보다

훨씬 많을 것이기 때문입니다.

위 지역은 경기도 용인시 수지구의 성복역 일대로,

신분당선을 이용해 강남역에

환승없이 27분만에 도착할 수 있어

강남권 직장인들이 빠르게 출퇴근할 수 있는 장점이 있는 지역입니다.

그렇기에 교통적 장점을 갖고 있는 역세권 구축 단지가

비역세권의 초품아 단지에 비해

수요도 많고, 가격도 더 비쌉니다.

더 가치있는 단지를 찾는 두 번째 방법은

전세가가 받쳐주는 단지가 어디인지

생각해보는 것입니다.

전세 수요가 많다는 것은

기본적으로 생활하기에 편리하며

거주만족도가 있다는 것을 의미합니다.

그리고 전세 가격이 높게 형성되었다는 것은

그만큼 해당 단지에 살고자 하는 사람이 많다는 것을 의미합니다.

거듭 말씀드리지만, 부동산에서

수요의 크기는 곧 가격입니다.

더 많은 사람들이 찾아오며

살고 싶어 하는 곳일수록

선호도가 높고 가격 상승의 폭도 큽니다.

오늘은 건설사들의 연이은 도산 소식이

주택 시장에 어떤 영향을 미치는지,

나아가 이런 시기를 어떻게 바라보면서

현명한 주택구매로 연결할 수 있을지

구체적인 전략까지 말씀드렸습니다.

제가 부동산 공부를 시작하기 전까진

여러가지 사회 현상들이나 뉴스들을 보며

"그런 일이 있구나"

"요즘 경제가 어려운가(or 좋은가)보다"

정도로만 생각하곤 했습니다.

하지만 부동산 공부를 하며 투자에 관심을 갖다 보니

이런 뉴스를 볼 때마다

"이런 일들이 나에게 미치는 영향이 뭐지?"

나아가 "그래서 이런 시기에 나는 뭘 해야 하지?"로 

연결하여 생각하는 습관이 생기더라구요.

그리고 이렇게 구체적인 행동을

고민하는 시간들이 쌓이고 나니

막연한 걱정이나 두려움으로 주저하기보단

각 상황에서 현명한 의사결정을 내리는 데 도움이 많이 되었습니다.

최근 부동산에서 이슈가 되는 소식을 통해

주택 시장에 대한 막연한 걱정을 해소하는 한편

주택구매와 관련된 의사결정에 도움이 되셨길 바랍니다.

4월 중순이 넘어가는 시기가 무색하게

차가운 봄비가 내리고

추운 바람이 매섭게 불고 있습니다.

일교차가 큰 날씨이니

옷 따뜻하게 입으시고

건강 유의하세요 :)

감사합니다.

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