[1호기 경험담] 파란열정의 지방러가 서울 역세권 신축에 1호기를 했습니다-1탄

안녕하세요. 달수우입니다.

제가 1호기 경험담을 쓰는 날이 오다니

믿기질 않네요.

그것도 서울 1호기로 말이죠.

코로나시기 하루 아침에 벼락거지가 된 저는

지방투자를 목표로

월부를 시작했었습니다.

제 상황에 지방만 투자가 가능한 줄 알았거든요.

서울을 내가??..

그런데 월부안에서 강의를 듣고

튜터님과 동료들의 조언을 들으며

저도 서울에 투자가 가능하다는 것을 깨닫게 됩니다.

서울투자로 방향을 변경한 후

서울에 1호기를 하기까지 딱 1년이 걸렸습니다.

사실 그 1년간 저는 빨강열정보다는

파란열정에 가까운 사람이었습니다.

아버지가 돌아가시고 깊은 우울증과 무기력함에

몇개월간 월부를 떠나있기도 했었고

처음의 마음가짐과 다르게

월부에서 배웠던 정석이 아니라

어떻게하면 쉽게 갈 수 있을까

궁리만 하던 사람이었으니깐요.

하지만 1호기에 이르기까지 초집중했던

3개월을 돌아보았을 때

파란열정으로라도 월부에서 배웠던 것들이 절대 헛되지 않았으며,

투자로 연결되었던 행동을 꾸준히 그냥 해나가고

주변의 많은 분들의 도움을 받았기에

서울 1호기라는 결실을 맺을 수 있었다고 생각합니다.

#JUST DO IT(행동을 꾸준히 이어나가다)

완벽하진 않더라도 6개월간 서울 앞마당을 만들었습니다.

올해 1월 자산재배치를 통해 투자금을 마련한 후로는

'서울에 1호기를 한다'라는 일념 하나로

3개월간 집중적으로 투자로 연결되는 행동을 계속 이어나갔습니다.

평일에는 앞마당 시세를 전수조사하고

전고대비 15%이상 하락한 저평가 단지들 중에서 비교평가를 통해 타겟단지를 선정했는데요.

그런다음 타겟단지의 투자금+5천인 매물들은 모두 엑셀에 정리해두고 전임을 하여 매물들을 예약했습니다.

평일에는 그렇게 루틴을 만들어 매물들을 정리하고 주말에는 매물을 털러 서울로 매주 올라갔습니다.

대체..급매는 어디있나요?

실전경험담을 읽어보면 임장중에 부사님으로부터 급매 연락이 온다던지,

매물털기 중 장부물건을 만난 분들을 보면서

와 나도 매물털기하면 급매를 만날 수 있겠지?라고 희망을 품었었는데요.

급매를 찾아 타겟단지들이 있는 A구와 B구를 2개월동안 주말마다 매임을 하고 그 사이사이 매물을 털었습니다.

매물털기 처음에는 부동산 문 앞에서 한참을 망설이기도 하고

기쎈 부사님에게 멘탈이 탈탈 털려 포기하고

집에 가고 싶은 마음이 굴뚝같았던 시간도 있었습니다.

( I에게 매물털기란 넘나 힘든것...)

하지만 진짜 투자하기로 마음먹었기에

부동산 문을 계속해서 열고 들어가는 행동을 멈추지 않았습니다.

눈이 오는 날에도 돌아다니며 진짜 투자할 사람처럼 보였는지

거의 모든 부사님들은 한결같이 모두 친절하게 저를 대해주셨습니다.

(전임때 쌀쌀맞았던 사장님도 직접 얼굴뵙고 인사드리니 엄청 친절하시더라구요?)

눈도장을 찍고와서 그런지 제가 다녀간 후로 부사님들이 연락을 먼저 주시곤 했는데요.

그러면 또 바로 주말에 매물을 보러 서울로 올라갔습니다. 역시 매물털기는 헛되지 않았구나...

하지만 제가 원하던 매물을 만나지도, 급매의 ㄱ자도 찾아볼 수 없었습니다.

A구의 타겟단지들은 사람들이 선호하는 단지로 매매가가 상승하며 거래가 계속 이루어지고 있었고,

B구의 타겟단지 중 한 개는 급매에 가까웠지만 근저당+전세권까지 설정된 물건으로

초보인 제가 감당하기 어려워 떠나보낼수밖에 없었습니다.

급매 찾는게 아니라 내가 만든다!

좋은 매물을 만나지 못해 마음이 지쳐갈 때 즈음

동료분의 기쁜 투자소식과 경험담을 통해 소중한 인사이트를 얻을 수 있었습니다.

이때부터 저는 수동적으로 어딘가 숨어있을 급매 찾아 삼만리를 떠나는게 아니라

적극적으로 급매가 될 만한 물건을 뒤지기 시작하게 되었습니다. 기다려라 1호기!!

우선 제 시야를 넓혀 다시 비교평가 후 타겟단지들을 선정했습니다.

A구에서 매매가가 계속 상승하여 눈 앞에서 놓친 단지 바로 옆에 위치한 신축과

동료분의 경험담과 서투기강의에 나온 C지역의 신축단지 2개로요.

더불어 아직 가격상승이 더뎠던 B지역의 타겟단지들까지 계속 매물트래킹을 했습니다.

A와 C지역 타겟단지들의 매물을 정리하며

네이버부동산 정보 및 전임으로 급하게 매도를 해야만 하는 사연있는 매물을 찾았습니다.

낮게 세가 껴있는 물건, 임차인 만기로 전세금을 돌려주려 파는 물건,

새아파트 입주로 파는 물건, 갈아타기로 파는 물건 등 가격이 깎일만한 매물을 확인했는데요.

사실 매도 사유는 전임만으로 부사님들이 잘 알려주시려고 하지 않은 경우가 많아서,

매임 전 꼭 등기부등본을 떼보고 가격협상포인트를 찾아본 다음에 부사님들을 직접 찾아뵙고

매도 사유를 한번 더 정확히 물어보았습니다.

A지역 매물의 경우 RR임에도 세가 낮게 껴있어 저층과 같은 가격에 올라와 있었습니다.

매도자는 돈이 급한 상황으로 최근에 6천만원을 내린 상황이었습니다.

등기부등본을 보니 매도자는 몇년 전에 3억정도 싸게 매수하였고,

큰 금액은 아니지만 최근에 대출을 받은 것을 확인할 수 있었습니다.

매도자가 정말 급하다면 협상의 여지가 더 있어보여

저는 목표 매수가에 따른 제 자금계획을 다시 점검하고 바로 부동산을 방문했습니다.

신축이라그런지 매물 상태는 너무나 좋았습니다. 층도 좋구요.

매물을 본 뒤 부동산에 다시 돌아와 앉아 저의 투자금을 솔직하게 말씀드리며

금액조정을 해주시면 바로 계약을 하겠다고 하였습니다.

처음에 사장님은 이것도 싼 거다 그렇게 가격조정 많이는 힘들다라고 난색을 표하셨는데요.

그럼에도 제가 보인 적극적인 태도와 방문시 사들고간 커피 한잔에

부사님은 제 앞에서 매도인께 직접 전화를 걸어주셨습니다.

결과는....

천원한장 깎지 못했습니다.

최근에 이미 6천만원을 내린 상태고

매도자는 최근 토허제해제로 서울시장에 상승흐름이 퍼지고 있으며

바로 옆 단지도 상승거래되고 있기에 더 내릴 생각이 없다며 상한 감정을 드러내셨습니다.

그런데 사실 부사님은 제 앞에서 통화를 했지만

제가 말씀드린 협상금액과 조건(중도금)을 제대로 전달해주지 않으셨습니다.

매도자가 물건을 걷어갈까 염려하셔서요..

그렇게 저는 남편과 다시 상의해본다고 말씀드리며

물건 보여주심에 다시 한 번 감사의 인사를 드리고 C지역으로 향했습니다.

대안이 있어야한다

만약 저에게 B와 C라는 대안이 없었더라면 계속되는 허탕에 정말 지치고 기운이 빠졌을 겁니다.

부사님과의 대화에서도 다른 지역도 보고 있다고 말씀드렸기에

겉으로 조급해보이지 않는 효과까지 얻을 수 있었습니다.

(사실 마음속에서는 조급함 최고치였는데말이죠..)

또한 A와 C지역의 타겟단지들을 매임하면서

매코에 운좋게도 성공을 하여 빈쓰튜터님께 OK를 받았었고

특히 C지역 단지들의 가치에 대해 다시 한 번 생각해 볼 수 있도록

인사이트를 나누어주셔서 A지역 단지가 협상이 안되었어도

C지역으로 바로 넘어가 집중할 수 있었습니다. 감사합니다 튜터님!💚

N수를 늘리니 드디어 1호기가!

그렇게 넘어온 C지역의 매물들도 사실 계속 협상이 되지 않았습니다.

이 단지 역시 매매가가 계속 상승하며 거래가 이루어지고 있었기 때문입니다ㅠ

안되겠다 싶어 매물트래킹을 계속 해왔던 B지역로 다시 넘어가려고 하는 그때!!

부사님으로부터 네이버 호가보다 2천만원까지 가격조정이 가능한 물건이 나왔다며 연락이 왔습니다.

'그래 마지막으로 이거 보고 B지역으로 넘어가자'는 생각에

매임예약을 했는데 바로 이어서 다른 부사님께도 같은 매물로 연락이 왔습니다.

그런데 이상하게도 처음 연락주신 부사님보다

바로 나중에 연락주신 부사님께 매물을 봐야겠다는 생각이 계속 강하게 들었는데요.

그 이유는 이 매물을 광고하고 있는 단 두개의 부동산 중 하나였고

협상을 한다면 이미 매물을 함께 본 적이 있었던 두번째 부사님이

제 의견을 잘 전달해주실 부사님이다라는 느낌이 강하게 들었기 때문입니다.

그래서 염치불구하고 죄송하지만 첫번째부사님과의 매임예약을 취소하고

두번째 부사님께 예약을 잡았습니다. (이것이 신의 한수?)

C지역의 그 매물은 매도자가 개인적인 사유로

양도세 60%를 내고서라도 팔려고 했던 단기매매 물건이었습니다.

현재 세입자가 살고 있고 만기는 1년 뒤, 갱신권은 쓰지 않은 상태였습니다.

세낀물건+매도자의 급한 매도 사유까지!

제 투자금에 맞게 충분히 가격을 만들어볼 수있겠다라는 생각이 들었습니다.

오 뭔가 느낌이 온다!!

협상 시나리오는 꼼꼼하게

세입자가 주말 오전에만 집을 보여줄 수 있다고 해서

첫 기차를 타고 예약시간보다 2시간 일찍 단지 앞에 도착을 했습니다.

아침일찍이고 해서 단지 앞 카페에 앉아 있다가

부사님께 드릴 음료도 한잔 픽업을 해야겠다 생각이 들었습니다.

그러다가 전날밤 확인한 등기부등본에서 매도자가 얼마에 매수했는지 알 수 있어서

매물이 마음에들면 바로 협상을 해봐야겠다는 생각에

메모장과 부동산계산기를 열고 시나리오를 작성하기 시작했습니다.

(잘했다 내자신!!)

매도자가 현재 호가보다 2천만원 싸게 제시했던 금액의 경우로 매도했을 때와

제가 제시하는 협상금액(A안,B안)으로 매도했을 때

각각의 양도세와 매도인에게 남는 차익을 계산해보고

큰 차이가 나지 않음을 어필하면서

네고시 제시할 협상카드까지 정리해두었습니다.

매임예약시간 30분전에 부사님께 드릴 음료를 가지고 부동산에 들어가자

그 매물을 볼 사람이 저 말고도 다른 한 팀이 더 대기하고 있었습니다.

저처럼 투자하려고 부모님과 함께 방문한 예비경쟁자(?)분..

제가 이때 이분을 안봤었으면 좋았을텐데..

아무튼 집을 보러 갔는데 물건지 사장님이 따로 나와계셨습니다.

광고를 같이 올렸지만 제 부사님은 공동중개셨다는.. 그때서야 알았습니다.

집에 들어가자 신혼부부가 인상좋은 웃음으로 저를 반겨주었고

(세입자도 좋은분같아..가격만 조정되면 진짜 괜찮겠다..)

집도 예쁘게 잘 꾸며놓았습니다.

그래도 집은 꼼꼼히 봐야하니 신축임에도 화장실에서 미세한 크랙을 발견하여

부사님께 확인을 받고 다시 부동산으로 돌아와 테이블에 앉았습니다.

갑자기 가슴이 두근거렸습니다.

이 단지에서 투자금+5천이 되는 매물은 거의 다 보다시피했기에

준비한 협상시나리오대로 살 수 있다면

이 가격은 현재 분명 싼 구간이다라는 생각이 들었기 때문입니다.

그러나...사장님께서는 제 입장을 충분히 이해해주시며 제 시나리오에 대해서도 공감을 해주셨지만

지금 이 가격은 최저가이고 제가 원하는 가격까지 깎기는 힘들거라고 하셨습니다.

게다가 물건지부동산 사장님에게까지 전화를 해보았지만 돌아오는 대답도 부정적이었습니다.

저는 부사님께 그 물건지부동산에 함께 가서

제 시나리오를 한번만 설명해드리면 안되겠냐 제발 도와달라고 읍소했습니다.

그 물건지부사님이 제 협상시나리오를 제대로 이해하지 못하고 계시는 느낌이 들었고

제 제안이 부사님들 선에서 끝나는게 아니라

매도자에게 꼭 전달만이라도 되어 협상테이블에 앉혀야겠다는 생각이 들었기 때문입니다.

이후 저는 어떠한 협상과정을 거쳐 1호기 계약을 했을까요?

(이렇게 길어질 줄 몰랐는데 글 솜씨가 없어 줄이질 못했네요..ㅠ

감사한 분들 언급도 못했다는..

우당탕당했던 경험담 2편으로 곧 다시 오겠습니당ㅎㅎ)

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[2탄]

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