[그린쑤] 협상이 제일 쉬웠던, 나를 한단계 성장시켜준 1호기 (싱글투자자의 지방광역시 1호기 후기)

안녕하세요.

행복을 그리는 투자자

그린쑤입니다.

올해 2월에 1호기 매수를 한 이후,

총 3번의 복기글을 썼는데요.

첫번째, 두번째는 시리즈로 복기글을 썼고

(시리즈로 쓰다가…당시 시간이 없다는 핑계로 다음

시리즈 작성을 미루고 있었습니다)

세번째 복기글은 4월에 지방투자실전반을 하며

‘두잇나 튜터님🌸’의 권유로

자세한 복기글을 작성했습니다.

[그린쑤] 앞마당 털다가 멘탈이 털리다😅 (우당탕탕 1호기 복기 #1_앞마당 털기)

[그린쑤] 이제 2호기 준비하셔야죠? 😅눼? (자유를 향하여 멘토님 매물코칭 후기_1호기 복기#2)

[그린쑤] 나 정말 1호기 할 수 있을까? (디테일한 복기 : 투자 과정 A to Z)

이 정도면 복기글을 충분히 쓰지 않았을까?

라는 생각으로

당분간은 복기글을 쓸 일이 없을 줄 알았는데…

우당탕탕 1호기 투자 자랑대회라니!

자모님과의 오프 만남 놓칠 수 없죠!!

이 이벤트를 계기로

복기글을 월부 첫 입성부터 다시 써보자!

는 생각으로 써봅니다.

긴 글이 될 수는 있겠지만,

동료분들에게 조금이나마 도움이 되기를

바랍니다😁

(자세한 투자 과정은 지난 복기글에 작성해서

이번엔 월부 입성부터 지금까지의 과정을

돌아보려고 합니다.)

#1. 그냥 부동산 공부나 해볼까?

월부에서 공부하다보면

자기소개를 할 때가 많은데요.

보통 월부를 시작하게 된 계기가

노후, 가족, 직장, 0호기 등의 고민으로

시작하신 경우가 많더라구요.

하지만, 저는 친언니가

부동산 공부 같이 해볼래? 라고 물어봐서 

그래? 한번 해볼까? 라는

아주 단순한 마음으로 

열반스쿨기초반을 들은 게

시작이었습니다.

그래서 항상 자기소개 시간에 

말씀드리면서도 민망했었는데요.

어떤 이유로 시작했든

지금까지 살아남아

투자공부를 하고 있다는 게 중요하니

민망하더라도 솔직하게

말씀드리는 편입니다ㅎㅎ

시작은  단순했지만,

열기반에서 비전보드를 작성하며

저의 노후자금에 충격을 받고

(심지어 살고 싶은 단지도 몰라서

적당한 가격의 아파트에, 적당한 생활비로

설정했습니다…)

“노후자금이 33억이 필요하다고?

 내 월급으로는 절대로 불가능한데?

 월급쟁이가 모을 수 있는 액수 맞아?"

라고 생각이 들면서

부동산 공부를 절실히! 해야겠구나

라고 마음을 고쳐먹고,

이후 본격적으로 월부 커리큘럼을

따르며 부동산 공부를 해왔습니다.

24년 3월부터 시작했으니

벌써 1년 3개월이나 되었네요.

#2. 나, 1호기 할 수 있을까? (Feat. 투자코칭)

저는 투자공부를 본격적으로 한 이후에

1호기 투자 기한을 1년으로 정하고 달렸습니다.

1년 안에 투자를 안 하면 오래 못 버틸 수도 있겠다는

생각을 했거든요.

하지만, 공부를 한 기간이 길어지면서

가치 대비 싼 매물은 눈에 보였지만

‘이게 최선일까?’

라는 생각이 계속 들면서

확신이 생기지 않았습니다.

‘나, 이대로 1호기 할 수 있을까?’

라는 불안감이 들 때쯤

사라졌던 투자코칭이

다시 시작한다는 소식을 듣고

바로 광클로 프메퍼 튜터님😆께

투자코칭을 받게 됩니다.

투자 매물에 확신이 들지 않던 저에게

프메퍼 튜터님은

지역을 확실하게 알기 위해

매물을 많이 보라고 말씀해주시면서

‘매물 70개 보기!’

미션을 주셨습니다…😂

마침 운이 좋게도

지방투자기초반 조장으로 MVP를 받게 돼서

투코를 받은 다음 달에

첫 지투(지방투자실전반)가 예정되어 있었습니다.

지투반 원씽을

‘전임 40회 / 매임 70개’로 잡고

1호기 투자를 목표로

25년 1월에 지투반에서

빨간 열정으로 열심히 달렸습니다.

#3. 실전반 환경에서 1호기 투자를 하다

운이 좋게도 첫 실전반에서

좋은 튜터님과 동료분들을 만나

많이 성장할 수 있었습니다.

(코쓰모쓰 튜터님❤)

제가 1호기 투자 계획이 있다고

튜터님께 말씀드리니

코쓰모쓰 튜터님은 현재 임장지 임보를

빨리 끝내고 앞마당으로

가라고 조언해주셨습니다.

1월엔 설 연휴가 끼어있어

임장과 임보를 빨리 끝내는 게 쉽지 않았지만,

목표와 열정이 있다면 

안 되는 게 없잖아요?ㅎㅎ

틈시간을 이용하고, 수면시간을 조금 줄여

과제 마감보다 일주일 빨리 임보를 끝내고

앞마당으로 달려갔습니다!

제 투자금으로 가능한 지방광역시에서

가치 대비 저평가된 단지를 선정한 후,

매임 예약을 잡고 정말 단지 매물을

탈탈 털었습니다!

(제 멘탈도 탈탈 털렸지만요…ㅎ)

저평가된 단지에서 제가 안 본 매물은

거의 없을 정도로 매물을 다 털었습니다.

충분히 싸고 투자금 범위에 드는 매물을

4개 정도 선정한 이후에 투자에 확신을 얻기 위해

매물코칭을 넣었습니다.

매물코칭 광클이 너무 힘들었지만,

매물코칭을 안 하고 투자를 하기엔

제 실력은 아직 초보이고

투자에 대한 전문가의 조언이 필요해

신청을 했습니다.

매물코칭 후기는 제 이전 복기글에

작성했으니 참고해주세요ㅎㅎ

매물코칭을 통해 1순위, 2순위 단지와 

목표매수가를 정했고

1순위부터 협상에 들어갔습니다.

아무래도 매수지역이 제가 사는 지역에서

멀다보니 전화상으로 협상을 진행했는데…

협상이 잘 안돼서 매수지역에 내려가서

협상하라는 튜터님의 조언을 따라

다음날 바로 기차를 타고 내려갔습니다.

하지만…내려가는 기차 안에서

부사님의 문자가 옵니다.

"집주인이 그냥 안 팔고 더 살겠다네?

봐봐! 내가 깎으면 물건 집어 넣는다니까

그냥 사라고 했잖아요"

라는 부사님의 말씀…ㅠ

그래도 이미 기차 안이었기에

부사님께 찾아가서 같은 단지의 다른 매물을

또 탈탈 털었습니다.

하지만, 오전 내내 매물을 털고 협상을 해도

진전이 없어 2순위로 넘어갑니다.

(이래서 매수 후보 단지를 여러 개 가지고 있어야

한다는 것을 깨달았습니다)

2순위 단지의 부동산에 찾아가

1. 집주인이 큰 개를 키워 집손상이 많이 된 점

(수리 무조건 필요함)

2. 최근 실거래가에 목표 매수가와 비슷한 금액이 있는 점

을 말씀드리고 목표 매수가로 협상을 부탁드렸습니다.

다행히 부사님이 집주인을 잘 설득해서

바로 2천만원을 깎고!!

1호기를 매수할 수 있었습니다.

#4. 가계약이 본계약이다

협상에 성공해서 너무 기뻤지만,

가계약을 본계약처럼 꼼꼼하게

해야한다는 것을 많이 들었기 때문에

미리 써놨던 특약사항을

부사님께 보내서 매도인 동의를 얻었습니다.

(매수하기 전에 미리 특약을

준비하는 것을 잊지 마세요ㅎㅎ)

하지만…일주일 후

본계약에서 당황스러운 일이

발생했습니다.

가계약 때

'매도인은 매수인이 전세 놓는 것에 대해 적극 협조해 주기로 하며,

매도인은 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다'

특약사항에 이 문구를 넣어 동의를 받았는데,

매도인 분이 전세입자 집 보여주는 것에 동의해준거지

절대로 전세계약서는 못 써준다고 강력하게 말씀하셨습니다.

부사님과 제가 아무리 설득해도

강경하게 나오셨습니다.

또한, 가계약 때 전혀 언급을 안 했던…

이사날짜 고정과 수리기간을 줄 수 없는 부분 

모두 저에게 리스크가 되었습니다.

1. 전세계약서 안 써줌 (집만 보여줌)

- 이 때는 전세입자가 전세대출을 받기 힘들 수가 있어

전세입자 구할 때 리스크로 작용합니다.

2. 이사 날짜 고정

3. 수리 기간을 못 줌

이 모든 게 협의가 안 되어 

설득을 포기하고 말았습니다.

부사님도 나중에는 포기해버려서

제가 계속 매달려봤지만 안 됐습니다ㅜ

부사님이 너무 원망스럽더라구요

그나마 다행인 건

잔금일까지 3개월 정도 여유가 있었고,

매수 지역에 전세 매물이 거의 없어

전세입자를 구하기 어려운 시장은

아니었다는 점입니다.

협상 과정에서 제게 미안한 마음이 있던 부사님은

적극적으로 나서서 공동중개까지 하셨고,

일주일 만에 올현금으로 들어오는 신혼부부와

전세 계약할 수 있었습니다.

대신, 화이트톤으로 인테리어 해달라고 요청하셔서

요청을 들어주는 조건으로 계약을 완료했습니다.

(매도할 때, 저에게도 유리하다고 판단했습니다.)

#5. 잔금은 무난할 줄 알았습니다

계약 후, 3개월 뒤 드디어 잔금 날짜가 되었습니다!

이 땐 잔금을 빠르게 치르고 1호기를 빨리 마무리하고 싶다는 

생각으로 가득했습니다.

하지만…잔금날도 호락호락하지 않았습니다.

계약할 때, 잔금 일주일 전에 짐을 미리 뺄거라던

매도인은… 잔금 당일 오전 늦게 이사하기 시작했습니다.

저는 너무 당황했고, 이사가 언제쯤 끝나냐고 여쭤보니

오후 3시쯤에 끝난다고 웃으면서 말씀하시는데…

오후부터 인테리어를 하기로 계획했던 저는

인테리어 시작을 다음날로 미룰 수밖에 없었습니다.

그리고 남은 대출금을 은행어플로 갚겠다고

잔금을 다 보내달라고 말씀하셨던 매도인은…

잔금을 보내고 나니 스마트뱅킹 인증 비밀번호를 

모른다고 하셨습니다.

결국 법무사님과 매도인이 함께 은행에 가서

대출금을 갚았습니다. 

미리 확인을 하고 이체했었어야 하는데

다음엔 같은 실수를 안 해야겠다고 생각했습니다.

(정말 스트레스더라구요;;)

잔금이 다 끝나고 난 후,

짐이 빠진 집 상태를 보기 위해 갔는데,

베란다에 못 보던 태양광 패널이 있었습니다.

매도인에게 여쭤보니, 지원금을 받은거라

계약이 된 것이기 때문에 놓고 간다고 말씀하셨습니다.

네??????????

임의로 떼면 위약금을 문다는 말씀을 하시면서

놓고 간다는 말에 너무 황당했고,

계약서를 보여달라니 계약서는 없다고 하시고…

그럼 계약이 언제 끝나나요?

모른다…

위약금은 얼마인가요?

모른다…

모른다의 반복.. 하지만 절대 자기는 떼지 않을거라고

억지 주장을 하는 매도인…

그래서 CEO의 마인드로 관련 부서에 전화를 해 물어봤더니

개인적으로 지원을 받은 건은

떼도 된다는 말을 확인했습니다.

그래도 매도인은 공무원 말은 믿을 수 없다…😟

라는 억지주장으로 그냥 가려고 하셨고,

왜 미리 말씀 안 하셨냐고 여쭤보니

안 묻지 않았냐고…(황당)

알고보니 커텐으로 그 베란다만 가려 놓은 것이었습니다.

옆에 계시던 부사님은

말이 안 통할 줄 아셨는지 저만 따로 불러

“내가 철거해줄게. 괜히 에너지 낭비하지마ㅜ”라고

위로해주시면서 철거비 25만원을 대신 내주셨습니다.

(중개비 받았으니 이 정도는 괜찮다고 위로를 해주셨어요ㅠ)

(나중에 세입자가 하자 체크를 했는데,

태양광 패널쪽 베란다 방충망 찢어짐 + 가스레인지 버튼 1개 없음까지…)

협상이 제일 쉬웠던 저의 1호기는…

계약과 잔금날에 저에게 큰 시련을 주면서

많은 배움을 줬네요.

다음 투자에서는 절대로 같은 실수를 하지 않을 것 같습니다ㅎㅎ

[잘한 점]

1. 고민이 생겼을 때, 바로 투자코칭을 신청한 점

2. 실전반 환경을 이용해 1호기 투자까지 해낸 점

3. 앞마당 저평가 단지 매물을 다 털어본 점

4. 매물코칭을 받아 투자에 확신을 얻은 점

5. 협상을 하기 위해 현장에 갔고, 1순위 협상에 최선을 다한 후 2순위로 넘어간 점

6. 협상을 위해 부사님을 먼저 설득해서 합리적인 가격을 어필한 점

7. 가계약 문구를 미리 작성했고, 특약사항을 꼼꼼히 확인한 점

8. 전세세팅 때, 부사님께 전세 상황을 매일 확인하고 전세입자가 붙었을 때 적극적으로 협상한 점

9. 생각지 못한 하자 부분은 숨고, 인터넷 검색을 통해 싸게 고친 점 

[못한 것] : 같은 실수하지 말자!

1. 투자자에게 부정적인 부사님께 마상을 입어 매임 예약을 포기하려고 한 점 (나약한 마음ㅜ)

: 투자자에 조금이라도 호의적인 1명의 부사님을 찾으면 된다!는 마음으로 최선을 다해 전임하기 (포기하면 내 손해!)

2. 편견을 가지고 저평가단지를 찾았던 점

: 저평가 단지를 찾을 때는 가치와 가격에만 집중하기 (투자금은 이후에 확인!)

3. 부사님의 비협조에 적극적으로 대응하지 못한 점

: 일잘러 부사님을 만나는 것도 내 실력이다. 매임을 하면서 일잘러부사님을 보는 눈을 키우기

4. 가계약 특약을 디테일하게 작성하지 않은 점

: 특약을 디테일하게 작성해서, 계약 때 다른 말이 나오지 않도록 리스크 없애기!

5. 구두로 말한 부분은 협의가 됐다고 생각해서 계약서에 작성하지 않은 점

: 이사 날짜와 같은 중요한 일정은 계약서에 명시하기!

6. 매임할 때, 꼼꼼하게 잘 보기. 일부러 가려놓은 부분은 물어보고 확인하기.

: 못 보면 나중에 다 수리비, 추가 비용으로 돌아온다! 꼼꼼히 확인하기!

1호기 복기글을 네번째 작성하니,

정말 제가 잘했던 부분, 못했던 부분을

확실하게 알 수 있어 너무 좋네요.

월부 환경이 아니었다면,

1호기 투자를 해낼 수 없었을 것 같습니다.

투자 도와주신 코쓰모쓰튜터님💕 응원해준 지투 23기 16조 유랑단 너무 감사합니다!

그리고 실전반에서 저의 성장을 도와주신 졍이 튜터님, 두잇나 튜터님 감사합니다🌸

실전반에서 함께 성장한 우리 싶구조, 두잇즈 조원분들도 감사합니다. 

그리고 모두 언급할 수는 없지만 

응원하고 축하해주신 모든 튜터님들, 선배님들, 동료분들 너무 감사드립니다!!

우리 모두 월부환경에서 오래오래 인연을 이어나가요❤

2호기 때는 같은 실수를 반복하지 않고, 성장하는 그린쑤가 되겠습니다!