안녕하세요.
최고의 투자자로 우직하게 가자! 최곰입니다.
지난 2호기 투자 경험담 1편에 이어서
희망퇴직 거부하고 육아휴직 선택한 직장인의 지방 2호기 투자 경험담 - 매수 과정 1편 [최곰]
어디까지 쓰고 끊어야 할까?
나만의 일기와 같은 복기가 되는건 아니까? 내글이 도움이 되는 내용일까?
하는 고민고민만 하다가
그래도 길이 길더라도 자세한 글을 써보자 생각이 들어서 이제서야 글을 써봅니다.
그럼 후기를 이어가보겠습니다.
# 매물 코칭 이후
지난 1편에서 결과는 " 반 통과 " 였습니다.
물건은 싼게 맞지만, 3개월 후 공급이 있어 생각한 투자금보다 더 들수 있다.
상황이 육아 휴직이면서 재 취업을 해야하는 과정이기 때문에
무리 하지 않는 선에서 찾아 봐야 한다! 라고 말씀해주셨습니다.
멘토님의 답변이 생각지 못한 범위라 생각했습니다.
저는 좋은 물건을 해야 한다고 생각만 했고,
좋은 물건으로만 플랜B, 플랜C로 행복한 고민만 했었기 때문입니다.
그래서 혼란을 가지게 되었습니다.
매물코칭을 마무리하고 복기해보니,
반 통과 물건은 대출 약 2,500만원이 필요했습니다.
이 대출 금액이 회사를 계속 다니고 있다면
1년에 모을 수 있는 범위 안에 있는 금액이기에 충분히 좋은 물건을 감당 가능한 범위라고
착각을 했던 것입니다
좋은 물건이란
" 감당 가능한 범위 내에서 좋은 물건 " 의 의미가 나의 욕심으로
저의 상황(육아 휴직 후 복직이 아닌 재취업)을 객관적으로 보지 못했다는 것에 깨닫게 됩니다.
그래도 생각한 방향이 아이였지만
코칭 중에 다른 지역을 보면 좋겠다는 이야기 말씀에
매물 코칭을 위한 Top5 하면서 뽑아둔 금액별 Top5로 이후 방향성을 멘토님과 이야기를 나누며
매물 코칭을 마무리 하였습니다.
코칭 후 "반 통과" 물건은 집주인의 매도 목적이 확실하시기 때문에
전세가 빠져야지만 매수 할 수 있다는 의지를 표명하고,
먼저 전세 광고 내서 전세 맞춰지면 매수 하는 것으로
이야기 해주실 수 있는 부동산 사장님을 찾고 말씀드린 다음 스탭으로 넘어갑니다.
이때, 너무 조급하게 접근하지 않고
대안을 찾으러 떠나는 긴 여정이 시작됩니다.
복기 포인트
잘한 점 :
* 다음 스탭을 준비한 것을 그대로 옮기기 위해 매임하면서 알게 된 내 편이 될 수 있는 사장님과 다시 전세 셋팅 부터 재 진행
* 매물 코칭까지 가기 위한 금액 대별 Top5를 뽑아놓고 최종 Top5를 뽑아 놓았던 과정
* 매물 코칭에서 물건이 안될 경우 플랜을 B, C까지 생각해둔 점
* 매물 코칭에서 후회 없이 질문 할 수 있게 끝까지 이야기 해본 점
아쉬운 점 :
* 물건을 찾을 때 전임을 통해 사장님들의 분위기 또는 스타일을 보고 물건을 많이 가지고 계신 사장님을 찾아보면 어땠을까?
하는 아쉬움이 있었습니다.
* 잘하는 사장님 만났으면 어땠을까? 하는 생각 보다는
내가 CEO 마인드로 내 물건을 잘 만들어본다는 생각을 하지 못하고 사장님 탓만 했던게 아쉬움
* 너무 개인 상황을 좋은 상황이라고만 착각하고 좋은게 좋은거다 생각만 한점
* 매물 코칭 준비 과정 중 투자금을 대출까지 추가해서 알아보기만 한점
* 매물 코칭 준비 과정 중 나의 투자금 범위 내에서 최선의 단지를 보지 못한점
# 물건을 다시 검토
물건을 다시 검토 하기 시작하는 과정을 겪으면서 고민이 깊어졌습니다.
첫번째 고민
* 지방을 하는게 맞는건가? 수도권을 하는게 맞는가?
지방은 이전 매물 코칭으로 가격 범위를 알고 있는데
정말 수도권은 나의 투자에서 배제 해야하는 건가? 라는 갑자기 의문이 들기도 했습니다.
코칭에서 수도권 외곽 지역 이야기도 나왔기 때문입니다.
수도권 앞마당 중에서 할 수 있는 단지들이 있는지를 전수조사 시작해봅니다.
전수조사를 하고 나니깐
수도권 외곽 10평대 단지들이 나오게 되었습니다.
그래도 역세권이지만 평형이 아쉽다.. 라는 생각이 들었지만
그래도! 수도권!! 전세 상승분 올라온다는 행복 회로를 또 한번 돌립니다.
바로 그때!!
프페머 튜터님께서 4월달에 수익률 생각해볼 수 있는 인사이트 나눠주심이 생각이 나서
그럼! 지방 광역시 보고 있는 곳들과 수도권 외곽 10평대와 수익률을 계산해보자!
[최곰] 투자금 1억 안으로 수도권 외곽 구축 vs 광역시 어디로 투자 하시겠나요?
계산 결과는 지방 광역시 또는 수도권 외곽 10평 어디든 투자해도 된다였습니다!
그러나 수익 기간 관점에서 지방이 확실히 빠르게 회수될 수 있다는 것을 보았습니다.
그래서 지방으로 가기로 결정했습니다.
그래도 후회를 남기지 않기 위해서 해당 범위에 들어오는 단지들은
매임까지 완료도 해보았습니다.
두번째 고민
* 정말 나의 투자에서 대출 안될까?
지방으로 방향을 바꾸면서 하나의 욕심이 계속 살아 있습니다.
나의 투자에 2천만원 대출해서 해서 좋은 단지 하고 싶다.
그래서 욕심인 단지를 계속 가보게 됩니다.
내 투자금에 들어오는 물건은 없는지 말입니다.
대출을 안쓰고 하는 단지는 뭔가 하나의 단점이 있어보이고
뭔가 계속 아쉬움이 남는 단지라고만 생각하게 되었습니다.
물건을 찾는 도중에
감사하게도 제주바다 멘토님, 선배님들의 강의를 통해서
저의 에고들을 하나씩 깨면서 욕심단지와 열심단지(투자금내 좋은단지)들에서 물건을 찾아봅니다.
1. 월세 or 전세 낀 물건들
에고
- 낮게 전세 금액이 껴있다 투자금이 많이 든다
- 갱신권 미사용일 경우 내가 하기 어렵다
- 월세는 건들 수 없고 하더라도 다시 전세 맞추기 어렵다
변화
- 월세나 전세나 나가야 하는 이유가 있는 물건은 존재 한다
- 당장은 세가 낮아서 들어가기 어렵지만 6개월 후 퇴거한다고 하였으니깐 6개월 이후 잔금 해도 되는 경우도 있다
2. 4층 or 비인기 동
에고
- 4층은 정말 애매하니깐 나중에 매도할때 쉽지 않겠다
- 비인기동도 애매하니깐 나중에 매도할때 쉽지 않겠다.
변화
- 4층이건 비인기동이건 싸게 산다면, 매도 할때 싸게 매도 해도 내 수익률 보고 거래해도 된다.
- 4층 또는 비인기동이 가열기 시장일 경우 가격 네고 할 수 있는 물건도 있을 경우가 있다
욕심인 단지를 보게 되면서 정말 어떻게든 내 투자 범위에 들어올 물건이 없나?
이렇게 까지 내가 할 수 있나 정도까지 저를 몰아 붙여보기도 합니다.
경상도 광역시들을 하나의 물건을 보려고 서울에서 부산, 부산에서 대구, 대구에서 울산
그러면서 깨닫게 되는건 욕심인 단지는 대출을 쓸 수 밖에 없고,
열심인 단지로 바뀌지가 않는 다는 것을 깨닫기도 합니다.
그 과정에서 정말 힘들었습니다.
집에 가는 길, 홍제천에서 앉아 멍하니 있다가 눈물이 나기도 했어요.
하지만 '이 정도로 포기할 수는 없다'는 생각으로
멘토님과 튜터님이 해주신 말씀을 다시 떠올렸습니다.
그리고 대출이라는 것은 @한가해보이 멘토님께서
" 내년 투자금을 빌려오는 것이라고 해주셨습니다.
그러면 내년에 투자를 못할 수 있을 것이라고요. "
@프메퍼 튜터님께서는
" 곰님 하나의 투자로 부자가 될 수 없어요.
하나의 투자만 하고 끝내실건가요? "
그때 깨달았습니다.
* 대출은 내년 투자금을 미리 끌어다 쓰는 것
* 하나의 투자로 부자가 될 수는 없다
* 10채까지는 경험을 쌓는 과정이다
결국 답은 '내 투자금 안에서 하자'였습니다.
다시 금액대별로 순차적으로 뽑기 시작합니다.
금액대별 나열한 것 중 Top5를 다시 뽑고
이제는 투자금 안들어오면 과감하게 제거합니다.
단지대 단지 비교 안되면,
@프메퍼 튜터님께서 말씀해주신 내용을
양식화 해서 공유 해주신 @허씨허씨 반장님의 도표로
하나하나 비교해봅니다.
세번째 고민
# 갑자기 부사님들에게 휘둘리고 네고의 경계선 혼란
대출 관련 고민을 하면서 같이 왔던 고민이 생겼습니다.
그전까지는 부사님들에게 휘둘리지 않았고,
네고할 수 있는 부분들에서 당당히 진행했는데요.
갑자기 부사님들의 말 한마디 한마디에 휘둘립니다.
부사님
" 곰님 내가 이 금액대까지 한다면 하실 거에요? "
나의 속마음
" 이거 한다고 했을때 금액이 되었는데 매물 문의 안되면 어쩌지?"
부사님
" 곰님 지금 이거 본다면 바로 계약금도 넣고 해야 하는건데 하실 거에요?"
나의 속마음
" 그래도 물건 보고 투자해야하는데 이거 그래도 매물 문의 넣고 매물 코칭까지 해야 하는거 아냐? 괜찮나?"
이렇게 흔들렸습니다.
복기 하면서 이제야 깨닫게 됩니다.
제가 생각한 이유는 대출해서 욕심인 단지를 하고 싶으니깐이였습니다.
욕심인 단지만 보고 있으니깐
이 단지가 내 투자금으로 들어오는 상황이
당연히 쉽지 않은 투자이니깐 저에게 스스로가 확신이 없던거였습니다.
이 과정에서 매물 코칭이란 허들이라고 생각했던 부분도 있었는데
허들이라 생각한 이유가 저의 투자 기준이라 생각을 하지 않았고,
혼란 스럽고, 빨리 이 고통을 벗어나고 싶다는 생각, 지친다.. 라는 감정에만 초점을 맞추니깐
매물 코칭이 나의 투자 기준이 아닌 허들이라고 착각하며 괜히 탓하게 되었습니다.
만약 욕심 단지가 아닌 열심인 단지였고, 투자의 확신 단지라 생각했다면
첫번째 부사님
" 그럼요! 당연하죠! 그 금액대로 할 수 있어요? 해주신다면 바로 가계약금도 넣을께요 "
-> 부사님 협상과 이야기 하는 과정 중 이전의 투자 Top5 정리를 빠르게 해서
매물 문의 넣고 통과 되면 매물 코칭 할 수 있게 준비 했을 것입니다.
두번째 부사님
" 속마음으로만 물건 보고 투자해야한다고 생각이 아닌 말로써 직접 말해서
사장님 돈이 많이 들어가는데 어떻게 안보고 투자해요 그래도 물건 봐야죠 "
-> 말을 던지고 나와 다른 부사님을 찾아 어떻게 물건을 보고 앞서 과정과 같이
투자 Top5 정리 -> 매물 문의 -> 매물 코칭을 진행 했었을 것 같습니다.
결국 대출이라는 욕심이 나의 투자의 눈을 가리고 있었습니다.
그러면서 저의 감정은 지금의 어려운 과정 자체에 초점을 맞춰서 나만 힘들다는 프레임을 가둬버립니다.
이 프레임은 앞선 대출을 해야해말아 고민이 거둬지니깐
자연스럽게 해결 되었습니다.
복기 포인트
잘한 점 :
* 어려운 시기에 운영진 분들에게 죄송했지만 상황을 계속 소통하고 상황을 이겨내려고 한점
* 그저 안되겠지? 추상적인 결과 도출에서 끝내는게 아니라 직접 손으로 해보고 결론을 내서 결정하고 움직인점
* 내가 해볼 수 있는 상황에서 최대한 나를 해볼 수 있는 만큼 밀어 붙여보면서 나는 어떨때 힘든지 알아간점
* 평일 움직일 수 있는 장점을 활용해서 최대한 매임하면서 생활권 분위기 파악한점
아쉬운 점 :
* 대출이라는 부분을 너무 쉽게 생각하고 하나의 투자로만 어떻게든 마무리 하겠다는 생각만 한점
* 월부학교라는 상황이 3개월이라는 시간 한계가 있으니깐 조급하기만 바뻤던 생각이 많은 점
* 내 감정으로만 상황을 판단하려고 했던 점
* 상황을 조금 더 냉정하게 정리해서 욕심인지 아닌지, 내가 보고 있는 단지에 대한 집요하게 판단하고 정리한뒤에 움직여도 되는데
일단 움직이면서 보고 싶은대로만 매임하러 다닌점
# 최종 물건으로
이렇게 돌고 돌아서 최종 결정을 하기 위한
최종 투자금 Top5 을 뽑아봅니다.
그리고 놀라운 걸 발견했습니다.
바로! 최종 Top5 중 1등, 2등 물건이
@프메퍼 튜터님께 처음 보낸 Top5 중 4등, 5등 물건이였습니다.
어찌보면 허탈하기도 했습니다.
욕심인 생각들이 들어오지 않았더라면
어찌보면 저의 투자는 빠르게 끊났을 것 같았습니다.
하지만
정말 배운 것이 너무 많았습니다.
튜터님께서 항상 저에게 투자 기준을 지킬 수 있고
한번의 투자가 아닌 오래 오래 투자 할 수 있는 방향성을 알려주셨습니다.
최종 Top5 1등, 2등은
매물 코칭까지 통과가 되었습니다.
결과에서는 2등의 물건을 먼저 하는게 더 좋다는 권유디 멘토님의 의견에
따라서, 2등 물건을 조금 더 집중해서 물건을 보게 되었고
물건을 찾았습니다.
# 쉽지 않은 최종 물건
찾은 물건이 정말..
하필이면 세입자가 유럽여행을 가게 되었습니다.
그래서 1주일 정도 기달려야하는 상황이 생겼습니다.
1주일 동안 다른 대안이 될만한 물건도 찾으면서
@허씨허씨 반장님의 조언으로
다음주 물건 볼때 아내와 같이 가니깐 갔을때 별일 없을 수 있도록
물건지 사장님도 만나서 충분히 대화하고
가격 이야기도 해보면 좋다고 하여 직접 가봅니다.
그런데..
저는 이 이야기의 중요성이 저의 매수 투자 과정에서
가장 중요했던 부분이였는데 그 중요함의 크기가 그리 와닿지 못했나봅니다.
" 사장님
다음주에 보는 물건 상태는 좀 어때요?"
" 사장님 세입자 퇴거는 맞죠? " 등의 질문으로
이전에 이야기 나눴던 이야기 다시 확인만 했습니다.
만약 다시 돌아간다면,
" 사장님, 그때 그 가격대로 되는지 확실하게 매도인이랑 한번 더 연락 해서 확인해주세요"
라는 말을 했을 겁니다.
왜냐하면 그다음주가 되어
아내가 연차를 쓰기 위해서 다음날 가는것 맞는지 확인차 연락이 왔고,
사장님께 일정 한번 더 확인합니다.
" 사장님 내일 집 보고 바로 가계약금 넣을건데요.
집주인이랑 한번 더 확인 해주세요 "
" 곰님, 집주인이 갑자기 중도금 7천만원을 이야기 하네..."
" 네?! 중도금이요? 왜 그렇게 된거에요? "
" 투자자가 산다고 했더니 그렇게 말하네 "
" 네?!! 사장님 우리 일단은 실거주로 하기로 했던거 아니에요? "
" 아 그렇긴한데... "
휴... 그래서 이 1등 물건은 중도금 포함해서 투자금이 너무 오바가 되어버립니다.
중도금을 줄일려고 해도 소통이 제대로 안되어 포기합니다.
그래서 바로 대안 물건인 사장님께 연락드립니다.
" 사장님 그때 보고간 물건 매수하려고 하는데요? 그때 그 가격이 맞을까요? "
" 아이구... 곰님 지난주 연락 주지 그랬어요.. 지난주 주말에 거래 3건이 되면서
매도인이 천만원 올렸어요.. "
정말 멘탈이 무너졌습니다.
아무 생각을 할 수가 없었습니다..
그래도 상황을 정리해서 튜터님께 전달 드리고
방법보다는 제가 생각해서 나아갈 방향에 대해
다시 상황을 손으로써보고 편익과 비용을 정리해본 뒤에
다시 물어봐볼 수 있도록 말씀해주셨습니다.
복기 포인트
잘한 점 :
* 1주일 기달리면서도 대안이 될 수 있는 물건을 직접 찾으러 다닌점
* 이전과 다르게 조언을 받고 감정 대응이 아닌 행동 대응을 하려면 어떻게 해야 하는지 고민하고 움직인점
아쉬운 점 :
* 1주일 기달리면서 해당 물건에 대한 가격 변화와 지금 시장의 온도를 파악하지 못한점
* 해당 주에 투자자들이 갑자기 몰리면서 시장의 온도가 올라가는데 그 온도를 빠르게 대응 하지 못한점
* 시장 온도가 올라는걸 느끼면서 물건지 사장님과 가격의 이야기를 집요하게 하지 못한점
* 시장 온도가 올라갈때 대안 물건도 같이 체크하지 못한점
* 당연히 예약이 되고 사장님이 될거라고 했으니깐 사장님 말만 믿고 희망회로 돌린점
* 어떻게 해야할지 고민하고 정리해서 공유 드린게 아니라 상황만 튜터님께 공유 드린점
# 다시 편익과 비용을 따져보다.
이제는 감정이 아닌 냉정해지게 되었습니다.
감정으로 하면 아무것도 보이지 않고 이미 물건들을 많이 놓쳤고
한주만에 천만원이라는 투자금들이 늘어났습니다.
감정으로 인해, 욕심으로 인해
천만원의 투자금을 줄일 수 있는걸 못했습니다.
제 자신에게 화가 나고,
아내에게도 너무 미안했습니다.
그럼 가격이 오른 시점에서
1등, 2등 단지를 투자를 할것인가? 아니면 투자를 안할 것인가?
편익과 비용을 정리합니다.
1. 전체 투자금 재 정리
2. 가치, 가격, 리스크 정리
3. 편익 vs 비용
4. 결론
이렇게 해서 직접 써봅니다.
결론은 아직 1등 단지내 다른 물건이 투자금 범위에 들어오기 때문에
그리고 잔금을 치루지 않아도 된다는 점., 전세도 빠르게 맞출 수 있는 점이 있어서
해당 단지로 투자를 마무리 해보겠다는 결론을 찾게 됩니다.
정리를 했으니 튜터님께 연락을 드렸습니다.
" 본질은 기준과 원칙을 떠올려보고
저환수원리 들어오는 것으로 투자하시면 되요" 라는
답변을 듣고 매수하게 되었습니다.
#결론
정말 긴 여정이었습니다.
3개월간의 투자 과정에서 가장 큰 수확은
'나만의 투자 기준'을 세운 것입니다.
이번 매수하는 과정에서 정말 많이 배울 수 있었습니다.
1. 투자의 기준을 잡았습니다
2. 감정이 아닌 이성의 투자의 중요성을 배웠습니다.
3. 대출이라는 욕심이 아니라 배운 기준과 원칙! 저환수원리에 들어오는 투자를 배웠습니다.
4. 오래오래 투자할 수 있는 투자를 배웠습니다.
5. 환경의 중요함을 배웠습니다.
6. 멘토님의 투자과정을 배울 수 있었습니다.
7. 동료의 소중함을 배웠습니다.
8. 투자자 곰에 대한 메타인지를 할 수 있었습니다.
프메퍼 튜터님
만나 너무 소중한 시간들을 경험하였습니다.
방법보다는 방향성을 통해 스스로 선택해볼 수 있는 투자 과정을 배울 수 있었습니다.
복기 과정에서 다 적지 못한 내용까지 정리하여 배운것 잊지 않고
기준에 맞는 투자를 해보도록 하겠습니다. 튜터님 다시 한번 감사합니다.
허씨허씨 반장님
반장님께 학기 동안 제가 너무 힘들게 한것 같아 죄송합니다.
투자 과정에서 계속된 감정이 많이 들어간 투자 과정속에서 답답하셨을텐데
그 가운데 쓴소리도 해주시고 격려도 해주시고
지금도 감정이 많은 F 곰이지만 T 곰이 되어 보겠습니다. 감사합니다 반장님
국송이님, 따스해님
운영진이신 부반장님들께도 항상 도움을 요청했을때
진짜 진심 다해서 같이 투자 고민해주시고, 방향도 같이 고민해주셔서 감사합니다.
시노하나님, 정원사님, 에츄추님, 워닝워닝님, 프리아님
우리 프틱스 분들이 없었다면 위로함이 없었다면
너무 무너졌을것 같아요. 같이 이것 저것 이야기도 하면서
함께 하였기에 학기 과정에서 투자할 수 있었습니다. 감사합니다.
정말 월부학교 과정이 아니였다면
투자를 하지 못했을 것 같습니다.
그저 연말에 할 수 있었을까요? ㅎㅎ 아니요
올해 안에 2호기를 못했을것이고
지금 대출 규제라는 환경 속에서 정신 못차리면서 시간을 보내고 있었을 것이고
대출 어떻게 쓸지만 고민했었을것 같습니다 ㅎㅎ
환경에 감사함과 튜터님, 동료의 소중함을 너무 느낀 시간이였습니다.
쓰다보니 긴글이 되었는데요.
긴글 읽어주신 분들께도 감사합니다.
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