더 좋은 물건으로 갈아타기 : 2편 매수 [모찌롱]

안녕하세요, 모찌롱입니다.

지난 실전반에서 우도롱 튜터님과 동료들의 도움으로 매도 소식을 전해드린바 있습니다.

더 좋은 물건으로 갈아타기 : 1편 매도 [모찌롱]

https://weolbu.com/s/FfOieVEIgw

 정권 교체와 대출규제로 혼란스러운 시장 상황 속에서 감사하게도

한 해의 반이 지나기 직전에 3호기 잔금까지 마무리할 수 있었고

매수 과정을 복기해보고 나름의 경험을 공유드리고자

2편 '매수'를 주제로 다시 글을 쓰게 되었습니다.

개념적인 부분은 이미 다 아시는 내용일 수 있으나

(월부에서 배운대로 했기 때문에 새로운 내용이 없는 것이 맞습니다),

실제로 배운 것들을 투자에 어떻게 적용할지에 대해서는 여전히 막막한 부분이 있는 분들도 많으실 것으로 생각됩니다.

저 역시 똑같은 어려움을 안고 여기까지 온 사람 중 한 사람으로서 그러한 어려움에 깊이 공감하고 있습니다.

갈아타기를 하는 과정에서 어떠한 프로세스를 거쳤고, 그 과정에서 어떤 생각들을 했는지를 참고하신다면,

제 글이 조금이나마 실질적인 도움이 될 수 있지 않을까 싶습니다.

| 1단계 : 가용자금 및 일정 확인

1-1. 가용자금 (투자금 + @) 확인

매도계약 체결로 매도가가 확정되었으면 나의 가용자금이 얼마인지

다시 한 번 검토하는 것으로 매수 프로세스의 첫 단계가 시작됩니다.

저의 경우에 3개월 단위로 재무제표를 만들어 오고 있었던 덕분에 빠르게 가용자금을 파악할 수 있었는데,

재무제표를 작성하는 것은 투자를 실제로 하는 단계에서 나의 상황을 객관적이고 디테일하게 바라보기 위한 목적도 있지만,

경제적 자유라는 큰 목표점을 향해 가는 과정의 어디쯤에 와 있는지를 직관적으로 점검해볼 수도 있다는 관점에서도

유용한 수단이 됩니다.

저의 경우 가용자금은 아래 정도로 확인이 되었습니다.

① 현금(종잣돈)

② 금융자산(주식, 연금저축, 퇴직연금 등)

③ 1호기 매도 후 실현금액(= 투자원본 + 시세차익분 - 각종 비용(수수료, 양도세 등)(*1)

④ 가용 대출(마통, 신용대출 + @(주담대, 약관대출 등 기타 대출))

⑤ 전세보증금 자산 재배치

*check-point #1 (각종 비용)

각종 비용의 경우 중개비용 등 수수료(잔금 때 납부), 양도세(양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내) 등 지출 시점이 상이하기 때문에 지출 항목을 완전성 있게 파악하고, 항목별 지출 금액 및 시기를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

투자금이 아니라 가용자금이라는 용어를 쓴 이유는 가용자금은 투자금뿐만 아니라 리스크 대비용 자금을 포함하는 더 넓은 개념이고, 리스크 대비는 최종 투자의사결정을 하는 데 있어서 매우 핵심적인 부분이기 때문입니다.

*check-point #2 (자산 재배치)

'상황은 매번 원하는대로 흘러가지 않는다. 다만, 상황에 어떻게 대응하느냐는 스스로의 몫이다.'

자산 재배치를 계획하고 결과적으로 재배치를 하지 못하게 되면서 체득한 진리입니다.

개별적인 상황이 아니라 투자는 대응의 영역이라는 것을 이해하는 것이 중요합니다.

사실 처음 계획대로 재배치를 못하게 되었을 때는 기분이 썩 좋지 못했습니다.

재배치 여부에 따라서 투자를 할 수 있는 급지가 달라지는 상황이었기 때문입니다.

하지만, 당시 튜터링을 해주신 우도롱 튜터님 덕분에

자산재배치를 못하게 되었다고 투자인생이 끝난 것이 아님을 깨달을 수 있었습니다.

여전히 재배치 금액을 제외한 투자금으로도 다음 급지에서 투자가 충분히 가능한 상황이라는 사실이 중요했습니다.

재배치가 가능할 때까지 좀 더 기다려서 투자금을 만드는 게 더 올바른 선택이 아닐까 의문이 생길 수 있지만

이렇게 마냥 기다리는 것은 어떻게 될지 모르는 미래에 도박을 하는 행위, 즉 투자를 아예 못하게 될 수도 있는 리스크를 부담하는 결정이 될 수 있는 것입니다.

마치 전세살이를 하는 사람이 집값이 떨어지면 사겠다고 하는 것과 비슷한 결정입니다.

다시말해 내가 생각하는대로 될 것이라는 이른바 행복회로 돌리기를 멈추고, 계획한 갈아타기 투자를 할 수 있는 상황이라면 기다리지 않고 투자를 실행하는 것이 더 합리적인 결정이라는 판단을 했습니다.

자산 재배치와 관련해서,

투자 경험이 전무한데 처음부터 자산재배치를 해서 투자를 감행하는 것은 저는 그리 추천하지 않습니다.

22년 12월 첫 열반스쿨을 듣고 의욕이 충만해진 저는

너바나님과의 질의응답 시간에 당돌하게 자산재배치를 해도 될지를 여쭈어 본 적이 있습니다.

너바나님의 답변은 단호했습니다.

'찌롱님이 그 돈 가지고 200% 수익을 낼 수 있는 방법과 투자처(단지)를 알고 있나요? 저는 그렇게 보이지 않는데,

그렇다면 정신 차리고 본인의 실력을 더 갈고 닦을 고민을 하는 게 맞을 거 같아요'

무조건 큰 자산을 사고 싶은 욕심에 본인의 그릇에 맞지도 않는 자산을 담으려고 무리하면

머지 않아 리스크라는 이름으로 대가를 치르게 되어 있다는 것을 초보 때는 알 수가 없습니다.

저도 당연히 몰랐고요.

돈도 없고 실력이 없는 것보다 위험한 사람은

돈은 있는데 실력은 없는 사람입니다.

따라서 깔고 앉은 돈이 있더라도 조급함을 잠시 내려놓고

과연 내 그릇이 어느정도인지를 먼저 객관적으로 인지하는 과정을 꼭 거치시기를 당부드립니다.

1-2. 일정 확인 (feat. 취득세 중과)

다음으로, 갈아타기의 세부 일정을 확인하고 계획하는 것은

투자금 측면에서 매우 중요하다는 것을 경험할 수 있었습니다.

개념적으로만 생각하면 단순하게 1호기 팔고 3호기 매수하면 끝 아닌가? 라고 볼 수 있지만,

실제 소유권을 이전하는 일자에 따라 '내가 부담해야 하는 돈' 자체가 달라지게 되는 경우에는 단순하게 볼 문제가 아닌 것입니다.

1호기 잔금일이 다가오는 시점이 되어서야 앞서 했던 나의 행동이 뭘 모르는지 모르는 전형적인 메타인지가 안 되는 상태에서 내린 결정이라는 것을 깨달을 수 있었습니다.

1호기 매도 잔금일 6월 20일

3호기 매수 잔금일 6월 30일

취득세는 매수 계약일이 아니라 소유권이전일(즉, 잔금일)에 보유하고 있는 주택의 수를 기준으로 부과합니다. 잘 아시다시피 3채부터는 취득세가 무려 8배 정도가 뛰기 때문에 저와 같이 2호기까지 한 상황에서 갈아타기를 하는 경우라면 취득세 8%를 부담하는 것보다는 잔금일을 잘 스케줄링해서 이를 피하는 것이 매우 중요합니다.

1호기 매수인은 전세승계를 받는 상황이었기 때문에 굳이 잔금을 뒤로 뺄 이유는 없었으나 잔금일을 6월로 해주길 원했습니다. 추정해보건데 아마도 재산세 부과를 피하기 위한 니즈가 있었던 것 같고, 매도하는 저의 입장에서는 재산세를 납부하는 것이 처음에는 탐탁치 않았지만, 달리 생각해보면 3호기 갈아타기 목표가 6월이었기 때문에 저 역시 3호기에 대한 25년 취득세를 내지 않는 상황이었습니다. 따라서, 원만한 계약 마무리를 위해 매도인의 요구를 들어주기로 협의하였습니다.

결과적으로 취득세를 중과받지는 않았지만,

만에 하나 잔금일이 겹쳤거나, 매도 잔금일에 이슈가 생겨 소유권 이전등기 절차가 지연되는 경우가 발생했다면

3호기 계약금을 날릴수도 있는 상황까지 갈 수 있었습니다.

매도인의 요구를 아무생각 없이 들어줬다가

몇 천만원을 더 부담하게 되는 일이 발생하거나,

부득이하게 계약을 취소하게 된다고 해도

아무도 이를 보상해주진 않습니다.

다주택으로 가는 첫걸음에 초심자의 행운이 따른 것 뿐이라고

생각하고 향후에도 갈아타기를 할 때에는 일정을 철저하게 파악하고

그에 따라 내가 부담하게 되는 돈이 달라지는 부분이 없는지

면밀히 검토해야겠다는 생각을 했습니다.

| 2단계 : 투자물건 결정

2-1. 투자후보를 확보하기 위한 앞마당 확보

앞마당이 많을수록 판단이 정교해지는 것은 어찌보면 당연합니다.

단순히 개수가 많아져서 비교군이 많아지기 때문도 있지만,

실력 또한 그 과정에서 누적적으로 쌓이기 때문이기도 합니다.

저는 갈아타기를 준비하기 위해서 앞마당 확보가 최우선이라는 판단을 하였고

24년부터 서울, 수도권 앞마당 만들기에 집중하였습니다.

24년 상반기 : 구성남 >> 동안구+군포시 >> 양천구 >> 강동구 >> 동작구 >> 영등포구

24년 하반기 : 광진구 >> 동대문구 >> 중랑구

25년 상반기 : 관악구 >> 성북구 >> 은평구 >> 강서구 >> 서대문구

앞마당을 차곡 차곡 만들면서 심적으로 흔들리지 않았던 것은 아닙니다.

24년 상반기에 한 번, 그리고 25년 상반기에 또 한 번

수도권 상승장을 제 눈으로 보면서도 1호기가 목표매도가에 다다르지 못해서

매도하지도 못하고 그렇다고 투자금도 모자라서 당장 수도권 하급지에도 투자를 못하는 시간을 견뎌낼 수밖에 없었습니다.

앞마당 관련해서도 모든 앞마당을 혼신의 힘을 다해,

월학 내지는 실전반 수준으로 뾰족한 이해를 하기 위해 한달 간 쏟아부었느냐

물어본다면 자신있게 그렇다고 할 수 있는 앞마당도 있는가하면

이걸 앞마당이라고 할 수 있을까라는 자괴감이 들게 하는 앞마당도 있는 것이 사실입니다.

그럼에도 불구하고 시간이 허용될때마다 앞마당을 꾸역꾸역 만들어온 그 시간은

저를 배신하지 않았다고 생각합니다.

2-2. TOP3 선정 : 매매가 기준이 먼저, 투자금 기준은 그 다음

1등뽑기, TOP3 선정, 투자우선순위 물건 결정 등 여러가지 이름으로 불리는 투자대상을 선별하는 과정은 이제 많은 분들이 익숙해진 것 같기도 합니다.

제목처럼 TOP3를 선정할 때 바로 투자금 기준으로만 필터링 하지 않는 이유는 여러가지가 있겠지만

좋은 기회를 검토도 하기 전에 날려버릴 수 있다는 점에서 투자금 먼저 보는 것은 지양하고 있습니다.

즉, 투자금은 시장 상황에 따라 또 물건에 따라 굉장히 유동적인 부분인데 네이버 호가만 보면 잘못된 판단을 할 수 있기 때문입니다.

(예: 매매가 자체를 많이 깎을 수 있는 매물임에도 호가기준으로 보고 투자금이 안 되니 날리는 경우, 가능 전세가를 명확히 파악하지 못해 실제로는 내 투자금으로 투자할 수 있는 단지도 배제하는 경우)

또한, 저평가를 판단하는 것은 가치 대비 싼지 비싼지를 판단하는 과정인데

투자금 필터부터 걸어버리면 싸든 비싸든 투자가 가능한 단지를 먼저 확인하는 것이기에

편견을 갖고 맞춰서 해석하는 오류를 범할 수 있습니다.

따라서 매매가 기준으로 저평가 단지를 뽑아내는 것에 먼저 집중하고

그 다음 단계로 내 투자금 + 1억까지 봤을 때에도 투자가 어려운 단지는 소거해 나가는 과정을 거칩니다.

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2-3. 매물임장의 반복

최근 '앞마당 전수조사'라는 개념이 널리 알려지며

이를 잘못 이해한 사람 역시 많아지는 것을 종종 보게 됩니다.

말 그대로 전수조사, 네이버 상 올라온 매매호가와 전세호가가

얼마인지만 조사해서 테이블에 정리하고 투자 후보를 뽑는 과정에서 끝나는 것입니다.

이는 전수조사를 반만 수행한 것에 불과합니다.

사실 전수조사의 핵심은 전수조사 결과에 따라

뽑아낸 단지의 매물을 실제로 보러가는 것입니다.

(당장 투자를 하지 않는다면 최소한 전화임장까지는

수행이 되어야 제대로 된 TOP3를 뽑았다고 할 수 있겠습니다)

현장의 상황에 대한 확인, 내 판단에 대한 검증절차 없이

단순히 데이터만 보면서 투자 후보를 결정하는 것은

절대로 정교하고 뾰족한 의사결정으로 이어질 수 없습니다.

*check-point #3 무한 비교평가 끊어내기

가치대비 더 싼 물건이 있지 않을까,

같은 가격이면 더 조건 좋은 물건이 있지 않을까

라는 고민을 하는 것은 비교평가의 기본입니다.

다만, 결론을 내지 못하고 비교평가의 굴레에서

빠져나오지 못하는 것은 바람직하지 않다고 봅니다.

우리가 월부에서 배우는 기본과정은 일반적인 사람들이라면

상상도 하지 못할 정교한 판단의 과정입니다.

즉, '잃지 않는 투자'의 관점에서 볼때 월부에서 배운

최소한의 투자기준만 지켜도 이러한 목적은

충분히 달성 가능한 것입니다.

'더 버는 투자'의 관점으로 봐도 결국 투자 의사결정을 해야

더 벌고 못 벌고가 결정되는 것이지,

결정 자체를 미루고 또 미루면

좋은 결과든 나쁜 결과든

결과를 확인하는 것조차 불가능합니다.

멘토, 튜터님들이 가능한 상황이라면

그냥 투자를 하는 것이 중요하다고

항상 강조하는 이유이기도 합니다.

앞마당 전수조사 및 비교평가를 통해

"적당한" 투자 후보를 뽑아냈고,

그 안에서 내가 가진 돈으로 투자할 수 있는 물건을

가치 순으로 우선순위를 매겼다면

스스로를 믿고 다음 단계(투자)로 넘어가셨으면 좋겠습니다.

| 3단계 : 협상 및 매수 의사결정

저평가 물건을 추려냈다면

앞서 말씀드린 것처럼 매물임장을 통해서

물건의 상태와 점유자 및 매도자의 상황을 파악해 협상 포인트를 잡고

의사결정을 하는 단계로 넘어갑니다.

여기에서의 매물임장은 앞마당을 만드는 과정에서의 매물임장이 아닌 실제로 투자를 하기 위한 매물임장을 의미합니다.

즉, 배운 걸 한 번 해본다가 아니라 배운 그대로 한다가 되어야 합니다.

제가 배운 협상과 매수의사결정의 큰 줄기는

'내 돈이 얼마가 들어가는가'

입니다.

3-1. 수리상태 확인

수리상태를 확인하는 것은 누수 등의 하자가 수습불가인 물건을 피하기 위해서도 있지만

그런 경우를 제외하면, 수리비까지 고려한 정확한 투자금 범위를 파악하고

매수가가 적정한지 판단하기 위함입니다.

최저가라고 해서 봤는데 수리상태를 고려했을 때 차라리 몇천만원 더 비싼 수리 잘 된 물건이 훨씬 나은 선택일 경우도 많기 때문에 컴퓨터 화면만 보고서는 절대로 알 수 없는 집의 상태를 확인함으로써 판단을 정교화하고 협상 포인트로까지 잡을 수 있는 것입니다.

>> 제가 매수한 물건은 임장결과 전반적으로는 상태가 준수한 기본 인테리어(10년대 단지)였지만, 어르신이 혼자 거주하시는 탓에 방 하나를 쓰지도 않고 관리도 하지 않으셨고 그렇게 버려진 방에 환기가 잘 되지 않아 결로와 곰팡이가 아주 일부 생긴 것을 확인하였습니다. 이 집을 보고 간 분들은 바로 이 점 때문에 착한 가격임에도 불구하고 이 점을 망설이셨지만, 저는 해당 하자가 생긴 시점과 경위, 그리고 점유자가 취한 조치 등을 자세히 물어본 결과 더 이상 번지진 않을 거라는 판단하에 협상을 진행하였습니다.

3-2. 점유자 및 매도인 상황확인

상황을 확인하는 것도 역시 내 돈이 얼마가 들어가는지와 직결되는 문제이기 때문에

투자자라면 반드시 점유자와 매도인의 상황을 확인하는 것이 필요합니다.

다만, 가격을 깎지 못하면 매수하면 안 되는 것 아니냐고 생각하시는 분이 있는데,

제 생각은 아니라고 생각합니다.

이미 위에서 저 수많은 과정을 통해서 저평가라는 판단을 한 상황에서

추가적인 네고는 보너스라고 생각하는 것이 더 맞습니다.

가격을 깎고 안 깎고는 본질이 아닙니다.

가계약금을 넣기 전까지 해야하는 행동을 빠트리지 않고 모두 수행했는지가 더 본질적인 부분입니다.

물론, 저도 가격을 깎았고, 수천만원씩 가격 네고를 통해 매수에 성공하시는 분들은 대단하다고 생각합니다.

다만, 다시 말씀드리지만 본질은 강의에서 배운걸 얼마나 제대로 했느냐 일 것입니다.

>> 매수물건의 점유자는 세입자 어르신이었고 인근에 오래 거주하셔서 앞으로도 계속 거주의사가 있으셨습니다(중간 퇴거 리스크 적은 것으로 판단). 매도인은 해당 지역에 실거주 하는 젊은 부부였는데 22년 상승장의 끝에 해당 물건을 영끌 매수하였고 금융비용의 부담, 하락장의 심화, 급전이 필요한 상황에서 손해를 보고 매도를 할 수밖에 없는 상황인 것을 파악 할 수 있었습니다(돈이 필요한 상황으로 매수가를 크게 깎긴 어려우나 어느정도 협의의 여지가 있을 것으로 판단).

3-3. 매물털기

어느 정도 물건에 대한 확신이 드는 단계까지 왔다면 매물털기를 시작합니다.

이는 숨은 매물 찾기 + 단지 내 선호도 고려한 최종 물건 결정을 위한 과정입니다.

그리고 숨은 매물 찾기보다 더 본질적인 부분이 단지 내 선호도를 고려한 최선의 물건인가를 검토하는 부분입니다.

즉, 절대가만 보는 것에서 벗어나 단지 내에서의 동 선호도를 고려하여 최종 판단을 해봐야 합니다.

싼 게 비지떡일 수 있기 때문입니다.

특히 세대수가 많아질수록 비선호동과 선호동 간의 가격차이가 발생하게 되고

어떤 단지에서는 타입간 가격차이가 존재하기도 합니다

(특정구조가 상대적으로 잘 빠진 경우가 있기 때문입니다. 일명 타입 간 벨붕..)

같은 단지에서 이런 식으로 세대 간 차이가 있는 경우에는

전고점 대비 하락률 판단시에도 유의해야 합니다.

전고점은 당연히 선호타입이 가장 높은 가격에 거래되면서 찍혔을 것이나

내가 보는 타입이 가장 선호되는 타입이 아니면서 타입간 가격차이가 존재하는 단지라면

하락률만 보게 될 경우 판단에 왜곡이 생길 수밖에 없습니다.

전고점의 함정에서 벗어나야 하는 또 다른 이유이기도 합니다.

(관련해서는 김인턴 튜터님의 전고점 관련 칼럼을 많이 참고하였습니다)

투자자라면 반드시 알아야 할 전고점의 의미 [김인턴]

https://weolbu.com/s/FeMtVSLTaA

3-4. 취득세 및 부대비용 확인

위에서도 강조드렸지만, 자칫 비용계산을 대충 했다가

1백만원이라도 모자라면 계약이 빠끄러질 수 있는 위험이 있습니다.

특히 자산의 덩치가 커질수록 한 두푼이 아니기 때문에 더 정확히 확인해야 합니다.

>> 이번 3호기에서는 저 역시 덩치를 키우는 투자를 했기 때문에

cash in, cash out 항목으로 구분하여 일자별로 현금흐름이 어떻게 흘러가는지 정확하게 확인하는 과정을 거쳤습니다.

특히 비용 항목의 완전성을 확인하는 것은 매우 중요하며 부동산계산기를 통해 빠뜨린 항목(수리비(항목별), 취득세, 중개보수, 법무사비용, 채권할인료 및 공과금 + 양도를 했다면 매도 중개수수료 및 양도세)은 없는지 검토하고, 불안하면 부동산 사장님께 재검토도 요청드릴 수 있겠습니다.

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Cash in/out 예시

| 4단계 : 최종 점검 : 저환수원리 + 매물코칭

저환수원리(또는 싸투감)는

기계적인 투자의사결정의 과정입니다.

즉, 투자기준을 통과하면 투자하고

통과하지 못하면 투자 안 하는 것입니다.

이번 투자과정에서 각 투자기준 별로

제가 집중했던 부분을 말씀드려 보겠습니다.

<저 : 비교평가가 출발점>

전고대비 하락률은 분명 강력한 tool이긴 하지만 절대적 가격수준을 가늠하기 위해 참고만 합니다. 비슷한 가격을 가지는 단지간 비교 또는 비슷한 가치를 가지는 단지간 비교가 핵심입니다. 전고대비 하락률을 볼 수 없는 시장은 언제인지 모르겠지만 옵니다. 지금 가치를 비교하는 연습을 하지 않고 전고점만 보고 있다면 그런 시장이 왔을때 저평가 여부를 판단할 수 없게 될 것입니다.

<환 : 선호도의 문제>

세대수, 동, 층도 당연히 중요하지만

지역내 생활권 선호도와 생활권 내 단지 선호도를 다시 검토하는 것이 더 핵심적인 부분이라고 생각합니다.

환금성은 말 그대로 '팔고 싶을 때 팔 수 있는 물건이냐'의 문제이고

아무리 세대수가 많고, 동도 좋고 층도 좋아도 후순위 생활권의 후순위 단지는 환금성이 높다고 보기 어렵습니다.

그래서 임장과 임보를 통해 그렇게 선호도를 파악하는 것이 중요하다고 강조하는 것이라고 봅니다.

<환수 : 수익률 200%는 지표일뿐>

흔히 말하는 소액 투자가 어렵고, 전세가는 상승하고 있는 현재의 수도권 시장상황에서는

수익률 200%를 달성할 수 있을까라는 접근보다는

자산을 쌓아나간다는 관점에서 내가 매수하려는 수도권 단지가

그러한 조건을 충족하는 단지인가를 검토합니다.

여기에서도 환금성을 검토하는 것과 비슷한 맥락에서 단지선호도를 판단해보고

최상위 선호 단지는 아니어도 뚜렷한 선호요소가 존재하고 비선호 요소가 크게 없는지를 확인합니다.

<원 : 잃지 않는 투자는 정말 중요하다>

원금보존에서 말하는 '전세가율'은 잃을 수 있는 하방이 얼마나 열려있냐를 의미합니다.

따라서 최소한 평균전세가율 이상은 되는지를 고려합니다.

(아마도 전세가율이 더 높아지는 시장이 온다면 반대로 역전세가 날 가능성을 고려해볼 것 같습니다)

이는 투자금 자체에 매몰될 위험을 다시 한 번 체크해 주기 때문에 의미가 크다고 봅니다.

<리스크 : 공급 + 잔금리스크>

1. 잔금리스크 :

투자대상 단지가 속한 권역에 대단지 입주장이 전세 일정과 맞물리는지를 확인하는 이유는 세입자의 입장에서 생각해보면 쉽게 이해됩니다. 세입자 입장에서는 전세 대출 이자의 금액에 큰 차이가 없다면 이를 부담하고서라도 더 좋은 단지로 가려는 경향이 있습니다. 더 좋은데서 살고 싶은 욕망에 기인한 것이기 때문에 당연한 심리입니다.

따라서 입주장이 겹치는 상황에서 의사결정을 해야 한다면, 세낀 물건 또는 주전세 물건을 우선적으로 검토함으로써 리스크를 헷지하려는 노력을 할 것 같습니다(이번에 저 또한 같은 가격에 비슷한 수리상태인 물건 중 전세가 셋팅되어 있는 물건을 최종적으로 선택했습니다).

다만, 이 또한 무조건 그래야 하는 것은 아닙니다. 투자를 한 번도 해보지 않았다면 굳이 고난의 길을 추천드리진 않지만, 시장 상황과 전세수요 등을 고려해서 보수적으로 전세를 놓으면 신규 셋팅도 충분히 가능합니다(6.27 대출 규제는 고려하지 않고 드리는 말씀입니다)

2. 공급리스크 :

인근의 대규모 공급 일정과 내 물건의 전세 일정이 물리진 않는지 확인하는 것은 향후 역전세 리스크에 노출이 되어있는지를 확인하고 역전세 리스크가 있다면 향후 자금계획을 세울수 있는 기준점이 됩니다.

서울/수도권은 향후 3년간 절대공급량 자체가 적은 상황이라 공급리스크(또는 역전세리스크) 제한적인 것으로 판단하였으나 이 또한 퉁쳐서 보는 것으로는 충분하지 못하고, 실제 영향을 주는 지역내에 공급의 규모와 질(위치, 브랜드 등)을 확인해야 하겠습니다.

| 마치며 : 어떤 생각으로 과정을 임했는가

투자 연차가 쌓여가면 쌓여갈수록 커지는 생각 중 하나가

'투자는 마인드에서 시작해서 마인드로 끝난다'는 것입니다.

아직 부자가 되어가는 과정에 있지만

투자에 임할 때만큼은 이미 부자라는 마인드를 갖추려고 합니다.

제가 이번 투자 과정에서 중요하다고 생각했던 부자의 마음가짐을 몇 가지 정리해봤습니다.

이게 아니어도 다른 거 하면 된다는 마인드

투자후보를 선정할 때는 단 하나의 물건이 아니라 차선책을 추려놓는 것이 중요합니다.

최소한 10개는 후보가 된다면 1순위 물건이 날아가든 말든 쿨하게 보내줄 수 있습니다.

혼자하는 것이 아니다라는 마인드

가족(와이프), 투자동료, 멘토, 튜터님들 등 내 주변에서 영향을 주는 모든 사람들의 정성이 모여 투자 1건이 마무리 되는 것이라는 마음가짐은 스스로를 겸손하게 하는 효과가 있고, 덜렁대지 않고 꼼꼼히 검토하게 만드는 효과도 있습니다.

목표와 그에 따른 계획을 세우고 그대로 행동만 하면 된다는 마인드

올바른 방향설정이 되었다는 전제하의 기계적인 반복은 잡생각을 막을 수 있는 최고의 방법이라고 생각합니다.

긍정적인 마음가짐

예를 들어 자산재배치를 해서 종잣돈이 1억더 생겼으면 물론 좋았겠지만, 그런 상황을 만들지 못해다고 좌절하지 않고 여전히 투자할 수 있음에 감사했습니다 + 다음 투자가 더 빨라지겠구나라는 관점의 전환도 할 수 있었습니다.

꾸역꾸역 마인드

솔직히 상황적으로나 감정적으로나 버겁지 않은 적이 없었다고 하면 거짓말입니다.

예상치 못한 야근으로 계획한 원씽을 시도도 못하는 날도 많고,

가족 이슈가 생기기도 하고,

일정이 타이트해 임보를 쓰고 과제를 할 물리적인 시간자체가 부족하기도 하고,

나 빼고 다른 조원들은 임보 발표도 하고 앞마당에 대한 이해도도 훨씬 높은 거 같아 박탈감도 들고,

누구는 n억짜리 집을 했다는데 내 수중엔 1억도 없어서 꿈도 못꿀 집을 그 사람은 투자로 고려하고 있는게 질투도 나고,,

부정적인 생각을 이어가자면 끝도 없습니다.

그럼에도 불구하고 해나갈 수 있었던 것은

꾸역꾸역 마인드가 중요하다는 것을 배움을 통해 깨달았기 때문입니다.

즉, '내가 뭐 좀 할려고 하면 왜 항상 일이 생기지?' 라는 비생산적인 생각에서

'이런 상황에서 해야할 일들이 무엇이고 이걸 하려면 어떻게 계획을 짜면 될까?'

라는 생산적인 생각으로의 전환이

3호기를 마무리 할 수 있었던 근원이 되었던 것 같습니다.

쓰다보니 길어졌습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

미루고 미루던 글을 쓰게 도와주신

나알이 튜터님 감사합니다.

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