뒷동, 동향, 4층 매수 고민중이라면 알아야 할 한 가지 [미요미우]

뒷동, 동향, 4층 매수 고민중이라면

알아야 할 한 가지 [미요미우]

안녕하세요? 미요미우입니다.

내집마련과 투자를 계획한 분들께서

자주 하시는 고민이 있습니다.

'뒷동, 동향, 4층 물건 정말 매수해도 되는 걸까요?

나중에 안 팔리면 어떻게 해요?'

더 좋은 단지의 못난이 물건을 매수할 것인지,

덜 좋은 단지의 로얄동 로얄층 물건을 매수할 것인지,

선택의 갈림길에 서게 되는 것인데요.

오늘은 일명 못난이 물건을 매수할 때

고려해야 할 점에 대해 이야기 해보고자 합니다.

1. 뒷동, 동향, 4층 물건 매수시 고려해야 할 한 가지

흔히 이야기 하는 비선호 물건을 매수하고자 할 때

반드시 고려해야 하는 부분은 바로 '환금성'입니다.

즉, 매도가 잘 되느냐인데요.

싸게 샀으니 싸게 팔면 된다고 이야기 하지만

실제 비선호 물건의 거래 양상이 어떻게 되는지

경험하지 않으면 알 수 없습니다.

실제 단지 사례를 들어

비선호 물건의 환금성에 대해 살펴보겠습니다.

사례로 살펴볼 단지는 부산 연제구에 위치한

연산힐스테이트 (2021년식) 단지입니다.

지도에 산이 보이는데요, 뒷동으로 갈 수록

언덕이 심하기 때문에

평지에 가까운 1차가 로얄동,

2단지의 가장 끝인 201동이 비선호동입니다.

선호동인 104동 물건이 5억에,

중간 선호동인 208동 물건이 4.8억에 매도가 되는 동안

비선호동인 201동은 4.1-4.37억에 거래가 되는 것을 확인할 수 있습니다.

로얄동과는 1억이, 중간 선호동과는 5-7천만원이 차이가 납니다.

거래 빈도도 다른 동의 물건들과 비교하면 적은 것을 확인할 수 있습니다.

예시로 보여드린 24년은 부산 시장의 하락장이었습니다.

상승장은 앞동이든 뒷동이든 매수세가 많기 때문에

비선호 물건도 거래가 잘 될 수 있습니다.

그러나 물건을 운영해 나가는 과정에서

우리는 언제 매도를 계획하게 될지 모릅니다.

만일 하락장에서 비선호 물건을 매도하게 되었다면

매도가를 많이 낮춰야 하거나,

매도를 포기해야 할 수도 있습니다.

매도의 난이도가 올라가는 것이죠.

즉, 비선호 물건을 매수할 때 알아야 할 것은

하락장에 매도하는 경우 환금성이 떨어진다는 것입니다.

2. 그렇다면 뒷동, 동향, 4층은 매수하면 안 되는 것일까요?

그렇다면 비선호 물건은 매수하지 말아야 하는 것일까요?

이는 내가 어떤 투자를 할 것인지,

투자의 성격에 따라 다르다고 생각합니다.

투자에는 두 가지 종류가 있습니다.

장기투자와 단기투자가 그것입니다.

1) 장기투자

시간이 지나도 가치가 성장하는 투자,

즉 수도권의 4군 이상(서대문, 동대문, 평촌, 수지 등)의

선호도 좋은 물건에 매수하는 경우에는

10년 이상 장기보유할 것을 예상하고 매수합니다.

단기간에 매도하여 시세차익을 내는 투자가 아니고,

매도 시기를 놓치면 시장이 빠르게 꺾이는 지역도 아니기 때문에,

매도보다는 보유하며 시세차익과 전세금 상승을

목표로 하는 투자입니다.

이런 곳이라면 비선호 물건이라고 하더라도

단지 자체의 선호도가 높다면

우선하여 투자로 고려할 수 있습니다.

2) 단기투자

수도권 5군 이하나 지방에 투자하는 경우에는

이를 장기간 보유할 것을 목표로 하기보다는

시세차익을 얻고 갈아타는 것을 목표로 합니다.

보통은 일정 기간 보유한 이후

매매가와 전세가가 상승하는 상승장에 매도할 것을

계획하고 투자합니다.

상승장이 오면 비선호 물건이어도 거래가 활발하기 때문에

비선호 물건에 투자해도 큰 어려움이 없습니다.

그러나 지방 물건을 보유하다보니

시세차익이 나고, 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있는 기회가 되니

상승장이 오지 않았음에도 매도해야 하는 경우도 생겼습니다.

매도를 진행하며 제가 한 생각은

하락장에 매도하는 경우에는

단지 내에서의 물건 선호도가 거래에 큰 영향을 준다는 것이었습니다.

제가 매수한 단지는 1단지와 2단지가 구분이 되어 있고,

1단지가 대형을 끼고 있어 선호도가 더 높았습니다.

저는 1단지에 물건을 보유하고 있었습니다.

물건을 내놓기 위해 부동산에 전화를 걸 때마다

사장님들께서 하시는 말씀은

'1단지예요? 그럼 실거주자들이 매수할거예요.'

'1단지면 그 가격에 나갈 것 같아요~'

였습니다.

제가 매도를 계획한 시장은 실거주자 위주의 시장이었고

이 시장에서 1단지가 2단지보다 거래량이 많은 것을 실제로도 확인할 수 있었습니다.

(제 물건은 세 낀 물건이라 매도가 되지 않았고,

좀 더 보유하기로 했습니다.)

따라서 저는 앞으로 지방에 투자할 때

투자할 수 있는 단지의 가치 차이가 크지 않은 경우라면,

선호도 높은 단지의 RR을 매수하기 위한 노력을 하고,

그 이후에 선호도가 좀 떨어지는 단지의 RR을 우선해서 볼 것 같습니다.

가치 차이가 거의 나지 않는 수준이라면요 :)

(가치차이가 크다면 당연히 선호되는 단지의 비선호 물건을 매수해야겠지요)

3. 앞으로 해야 할 일

가치 차이가 크지 않은 두 단지 중

선호도 좋은 단지의 비선호 물건과

선호도가 다소 떨어지는 단지의 RR물건을

고민하시는 경우라면,

다음의 내용을 적용해보시면 좋겠습니다.

1. 수도권 4군 이상에 투자하는 경우 단지의 선호도 우선하기

2. 수도권 5군 이하나 지방에 투자하는 경우 매도를 고려하여 물건의 선호도 함께 고려하기

매도를 진행하며 깨달은 것은

매도는 매수자들의 선택을 받아야 하기 때문에

더더욱 제 마음대로 되는 것이 아니라는 것이었습니다.

그래서 매도를 예술이라고 하는가봅니다 ㅎㅎ

여러분의 성공적인 매수, 운영, 매도를 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : ) ♥