안녕하세요. 행복한 행냥입니다.
99% 농축액 같았던 강의!
현 시장에서 투자를 하기 위해 필요한 핵심 사항들을 꼭꼭 지퍼보았습니다.
포기하지 말고 배워온대로~
아는 것과 행동하는 것은 다른 것 같습니다. 배운대로 행동하기는 참 어렵습니다.
배운대로 잘 하고 있는지 이번 달 튜터님의 도움을 받아 점검하며 행동으로 옮겨야겠습니다.
저환수원리 더 뾰족하게
투자 결론을 내릴 때 저환수원리라는 원칙에 모두 부합하는 투자를 하는 것은 동일하지만 각각을 판단하는 기준은 시장 상황에 따라 달라지기 때문에 어려운 점들이 있었습니다. 이번 강의에서 현 시장 상황에 맞는 저환수원리 기준을 하나하나 권유디 멘토님과 짚어보았습니다.
저평가
전고 이상, 전고-10%, 전고-20%
단지마다 다른 상황에서 무엇이 저평가인지 무엇을 사야하는지 판단하기가 참 어렵습니다. 이 부분에 대해서 명확하게 짚어보는 시간이었습니다.
이은 조OT시간에 튜터님께서는 더 광범위하게 말씀하셔서
투자 기준 내 가장 좋은 것을 살 수 있도록 해야겠습니다.
투자자에게는 욕망이 없는 단지가 기회다!
또 수도권 단지를 안 좋다고 치부하는 일이 없도록 해야겠습니다.
환금성
200세대 미만 단지 사례들로 환금성을 판단하는 기준을 배울 수 있었습니다.
200세대 이상은 괜찮지 않을까? 라는 의문도 들었습니다.
권유디 멘토님이라면 300이상 투자기준을 지키며 투자하겠다고 하셔서 그렇구나 싶었습니다.
지난 실준에서 상급지 200세대 이상 단지의 환금성에 대해 질문했을 때 샤샤튜터님께서 보라고 했던 거래 건수와 이번 강의에서 다뤄주신 전저점 기간에 실거래를 보니 둘 다 활발하고 아직 주변 단지들의 호가가 내려오지 않아서 200세대 이상 단지를 후보에서 제외하기가 어렵지만 아직 앞마당 투자 후보를 찾는 중에 있기 때문에 기왕이면 300 이상으로 투자 후보를 더 물색해봐야겠습니다.
층에 대해서는 최근 1호기 투자를 하면서도 고민 했었는데 역시나 기준을 지키는 것이 좋겠습니다.
또 최근에 북동향 매물을 봐서 향에 대해서도 고민이 많았었는데 동향은 환금성에 큰 영향이 없다고 하셔서 그럼 북동향은 어떨까도 궁금했습니다. 흔하지 않지만 해당 단지는 해당 평형 60% 세대가 북동향으로 안 그래도 매물이 없는 상황에서 조건에 맞는 매물이 북동향 뿐이었기 때문입니다. 거실 베란다 한쪽 벽에 시커면 결로를 보니 이걸 사도 되나 더욱 더 마음이 흔들렸습니다. 사장님은 닦으면 된다고 했지만 닦아도 닦아도 또 생길 것 같고, 이렇게 결로가 생길 정도면 얼마나 밖이 추운걸까 싶기도 해서요. 그런데 생각해보면 남향 집도 북향쪽 베란다에는 결로가 생길 수 있기 때문에 완전 북향도 아니고 북동향이 환금성에 그렇게 큰 영향을 줄까 싶기도 합니다. 물론 다른 지역의 다른 단지가 같은 가격에 훨씬 가치가 있어서 우선순위에서 밀리기는 했지만 나중에 또 이런 사례를 만나고 그게 최우선 순위 단지라면 어떻게 해야할지 그 때는 고민해봐야 할 것 같습니다.
수익성
수익성을 수익률로 봐야할 것이냐 수익금으로 봐야할 것이냐를 시장상황에 따라 짚어보았습니다.
욕망 단지 위주로 움직였다.
저도 아직 욕망을 다 벗어던지지 못한 것 같습니다. 투자자의 자세로 이번 장에서 욕망이 뻗치지 않은 단지들이 기회를 줄 수 있음을 새겨야겠습니다.
시세트래킹하는 많은 단지들이 아직 전고 이하이고 최근 여전히 낮은 전세가율과 최근 2명의 세입자가 모두 또 다시 전세를 희망했던 일이 떠오르며 아직은 대세상승장이 아니라는 유디 멘토님 말씀이 수긍이 갔습니다.
그래서 가격 조정이 있을 수도 있다는 점은 기회이자 리스크인 것 같습니다.
전세가율이 아직 높지 않아서 투자금이 많이 드는 점과 비싸게 사는 거 아닌가 하는 점이 마음에 걸렸는데 지금은 절대적 저평가 단지가 많고 전세금은 회수될 수 있고 회수한 전세금으로 추가 투자를 이어나가면 되니 오히려 좋은 것 같습니다.
수도권 소액 투자 기회가 생각보다 길게 주어질 수 있다는 점은 이번 갈아타기 이후에도 수도권 투자를 도모해볼 수 있을 것 같아서 다행으로 느껴졌습니다.
또 다가오는 대세상승장 역전세 대비를 위해 마통 한도를 보유해야겠습니다.
원금보존
전세가율보다 전저점
리스크
잔금 리스크 헷지
그래서 지금 나는
고가 주택과 저가 주택 실거주, 투자 모두 수요가 위축되는 점은 오히려 기회로 다가올 수 있겠습니다. 급한 사람은 있기 마련. 시장 안에 살아남아 올해 안에 꼭 기회를 잡아야겠습니다!!!
“여보 당신 혼자 가ㅎㅎ”
저가 주택 풍선효과설의 진실에 대해서도 알 수 있었습니다.
본질은 장기적 우상향
행동!! 손과 발이 바빠야
나를 놓고 온다!
괜찮다고 말씀하신 가격대에 해당하는지 후보 단지의 실거래가와 호가를 보니 2억이나 비쌌지만 고점 대비 비싸지는 않아서 괜찮지만 감당 가능한 물건은 하나 밖에 없어서 현장에 나를 놓고 와야겠습니다.
이번 한달동안 실전반이라는 귀한 기회를 투자 자양분으로 만들기 위해 다음과 같이 행동해야겠습니다.
해당임장지를 통해 방법 배운다. 시장 상황 느낀다.
해당 임장지에 대한 질문한다.
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