전세기간 설정 관련해서 의견 부탁드립니다..!

안녕하세요 쿼카님! 투자하신 지역이 수도권인지, 지방인지, 어떤 단지인지 등에 따라서 리스크의 경중이 달라질 수 있다고 생각이 드는데요 중장기 보유해야 하는 물건이라면 2년6개월로 맞추고 갱신 또는 신규계약을 하시면 리스크를 관리하시는데 도움이 될것 같습니다 단기보유해야 할 물건이라면 2년 후 매도를 고려해야할 수도 있어서 긴 전세인 경우 매도에 제한이 생길수 있다는 점도 염두에 두시면 좋을것같습니다. 공급이 있을때, 전세를 길게하는 전략을 종종 사용하지만 2년 후 매도를 생각할 때에는 전세기간이 남았기에 공실로 만들기도 어렵고 전세가가 시세보다 낮다면 투자수요도 붙기가 어렵더라고요 세입자분이 학군으로 인해 오래 거주해야하시는 분들이라면 이사가 쉽지 않으실테니, 전세입자의 상황과 생애주기를 파악해보시고 전략을 세우는 것도 좋을것 같습니다 모쪼록 도움되시길 바라며 투자 응원하겠습니다 :)

안녕하세요 럭키쿼카님. 먼저 투자를 축하드립니다. 잔금만 남은 상황이시군요. 남겨주신 글을 보면 전세도 셋팅하신 거 같군요. 다만, 전세기간을 어떻게 설정할 지 고민이신것 같아요. 우선, 다른분들도 말씀하셨지만 쿼카님의 투자물건이 어떤 지역에 있는 지 알 수 없기때문에 25년 9~12월 입주단지들의 영향력이 어느정도의 크기로 반영될 지 정확히는 알 수 없으나 그래도 2000세대의 신축 입주가 예상된다면, 영향이 있을것으로 판단됩니다. 따라서, 입주기간을 피해 계약기간을 설정하는 것이 더 안전하다고 판단됩니다. 그리고 주변 단지가 4년차가 되어 전세물량이 나오는 것도 생각하신 점은 ceo마인드로 투자물건을 운용하는 것이 보입니다. 우선 저라면 과거의 입주상황과 나의 투자물건이 어떤 영향을 받았는지 (특히 전세가)를 한번 살펴 볼 것 같습니다. 과거에 비슷한 입주량이 들어 섰을 때, 내 투자물건의 전세가 변동을 살펴보시고 전세기간 설정에 참고하시면 좋을 것 같습니다. 그리고, 해당 물건의 전세가 변동에 대비해서, 미리 신용대출 등 자금마련에 대한 대비책도 세우시는 걸 추천드립니다. 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 다시 한번 투자하신 거 축하드립니다~

쿼카님 안녕하세요 :D 올해 말 잔금을 앞두고 계시군요. 전세 기간은 2년이 아닌 그 이상으로 2년6개월 3년, 4년 등으로 설정하는 경우가 종종 있죠. 또 강의와 경험담을 통해서 듣기도하구요. 위에 다른 분들께서 말씀해주신 내용들 잘 숙지하시고 그후에도 고민이 되신다면 이런점들도 생각해 보시면 어떨까 싶습니다. 역전세 라는 것에 크게 영향을 받았던 선배님들(강사, 튜터님들 포함)께서 그렇다면 이후 내가 투자를 하거나 셋팅을 할 때는 공급과 맛물리는 시기를 조절해봐야겠다는 투자 복기가 되면서 후배들이나 제자분들께도 경우의 수로 제안을 해주시고 알려주신 것으로 알고 있습니다. 저도 공급이 많은 지역과 시기엥 눌린 매매가격을 기회로 보고 투자를 진행했었구요. 마찬가지로 2년이 아닌 그 이상의 계약으로 진행하였습니다. 이제와 돌아보니 그 선택이 후회되거나 하는 것은 아니지만 다르게 보여지는 것들도 있어 그 부분을 말씀드리려고 합니다. 저라면 임차 셋팅 시 이런점들을 생각해 볼 것 같습니다. 1) 만기 시점 역전세를 내가 감당 할 수 있는지? 현재의 전세가격에 대한 평가가 가장 중요할 것 같습니다. 지금 가격이 상대적으로도 절대적으로 싼 전세가격인지 아니면 싸지도 비싸지도 않은 가격인지 아니면 비싼 전세가격인지를 판단해 보는 겁니다. 그리고 절대적으로도 상대적으로도 싼 가격이 아니라면 공급과 마주한다면 아무래도 역전세가 발생될 가능성이 있고 그 금액을 내가 감당할 수 있는지 아닌지를 살펴 볼 것 같습니다. 2) 전세 셋팅 기간은 매도에도 영향을 줄 수 있음 역전세를 피하는 것이 가장 우선시 되는 투자금과 비상 대응 금액도 타이트한 분이라면 여기까지 고려할 여유는 없을 것 같습니다만, 그렇지 않은 분이라면 고려해봐야할 부분입니다. 만기시점 역전세를 피하고자 2년 계약이 아닌 장기 임차계약을 하게 될 경우 장점인 역전세 헷지는 가져 갈 수 있지만 반대로 그 임차 계약 기간 내 매도 계획이 생긴다면 투자자 외에는 또는 사놓고 추후에 입주 할 예비 실거주자 외에는 매수할 수 없는 물건이기 때문에 실거주자에게는 매도하기가 어려워집니다. 수도권인지 지방인지에 따라 다를 수 있겠지만 상대적으로 우리가 시세차익을 보고 매도하는 투자는 실거주자에게 매도 할 가능성이 높을텐데요. 이때 실거주자에게 매도할 수 없는 물건이라면 상대적으로 매도 난이도가 높아질 수 있다는 점입니다. 다음 투자까지 고려하시어 매도 시점이 타이트해야 한다면 이부분도 고려해보시면 어떨까 싶습니다. 3) 2년 이상의 임차 계약을 해도 임차인이 바뀔 수 있다. 웬만해서는 기 임차 계약 조건대비 후퇴 되는 조건으로 임차인 변경을 해주진 않겠지만, 임차인이 조기 퇴거를 하겠다고 한 시점에 전세 시세가 높아져 있을 수도 있고, 또 시세는 같지만 임차인이 새 임차인을 구해와서 임차인이 변경될 수도 있습니다. 여담이지만 마음하나 튜터님과 대화를 나눌 수 있는 기회가 있어 한번 여쭤보았었는데요. 그 많은 거래를 하시면서 2년 이상의 임차 계약을 해보신 적은 한번도 없다고 하셨었거든요. 역전세를 한번도 안맞아 보셨나.. 싶은 생각도 잠시 들었지만 ㅎㅎㅎ 최대한 리스크를 헷지하고 대비하는 것이 투자자인데 계획대로 늘 되지는 않는다는 것이 당연하다는 것을 알고 의연하게 대응하는 것이 진짜 투자자의 자세가 아닌가 싶더라구요.ㅎㅎㅎ 의사결정에 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다 :D 쿼카님 화이팅입니다!