안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
지난 글에서는 임장보고서의 개요 중
개요를 왜 먼저써야하는지,
개요 지도,인구,소득 중 지도는 어떻게 써야하는지를 말씀드렸습니다.
오늘은 임장보고서의 개요 part2.
인구와 소득에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.
인구
지역에 어떤 사람이 주로 사는지에 따라
지역의 성격이 나오고
가치가 확인됩니다.
인구는 크게
1번. 전체 인구수
2번. 세대당 인구수
3번. 생활권별 인구비율
4번. 인구이동을 확인하시면 됩니다.
1번. 인구수
인구수는 임장지의 인구수만 확인해서는 안됩니다.
임장지 인근의 인구수, 임장지 내 인구수를 같이 확인하며
이 지역의 위상을 간접적으로 확인합니다.
예를들어 대구를 보겠습니다.
대구의 인구 237만을 보는게 아니라 넓게 대구와
인근의 광역시, 규모있는도시, 인접한 도시의 인구를 봅니다.
이 지도를 통해 우리는
"대구는 부산 다음으로 위상이 있는 지역이겠다"
"대구주위에는 가장 인구많은곳이 40만 구미네?
237만 인구가 거주하는 대구에 사람들이 이사오소 싶어하지 않을까?"
(수요를 빨아들임)
등등을 고민해 볼 수 있습니다.
수도권에서는 인구수가 지역의 위상을 결정하지는 않습니다.
하지만, 인구수를 보며 인구가 많은 이유를 고민해보는것은
의미가 있습니다.
"금천구는 왜 이렇게 인구가 적지? 거주지가 적은것은 아닐까?"
"관악구는 인구가 굉장히 많네? 아파트나 빌라/단독주택중 어떤 비율이 많을까?"
등등을 고민해보면 지역을 더욱 입체적으로 이해할 수 있습니다.
2번. 세대당인구수
세대당 인구수 란 해당 지역의 세대수/인구수를 나타낸 값입니다.
세대당 인구수가 높을수록 한 세대당 인구수가 높다는 것을 의미하고,
1~2인 가족보다는 3~4인 가족 (완성형가족) 비율이 높다는 것을 말합니다.
개인이 혼자 사는 지역보다는
아이를 키우기에 좋은 지역이 대체로 더 살기 좋다는 평가를 받습니다.
따라서, 세대당인구수를 체크해보는것은 지역 이해에 도움이 됩니다.
광명시를 예시로 들어보겠습니다.
광명시 내 행정동의 세대당 인구수를 체크해보며
해당 지역이 완성형가족이 살기 좋은 이유를 고민해봅니다.
그 이유가 단순히 아파트 비율이 높은것인지
아니면 정말 아이를 키우기 좋아서 입지적인 가치가 있는것인지를
고민해보고 임장보고서에 담아내면 됩니다.
3번. 생활권별 인구비율
생활권별 인구비율을 보면서
이 지역에 젊은 사람들이 많은지
아니면 노인층이 많이 거주하는지를 확인합니다.
대체적으로 소득력이 있는 젊은 인구의 사람들이
출퇴근 가치가 높거나
환경이 좋거나
아파트 비율이 높거나 등등
거주만족도가 높은 지역에 많이 거주합니다.
반면, 노인비율이 높은 거주지역은
상대적으로 빌라/단독주택 비율이 높거나
출퇴근이 불편한지역일 가능성이 있습니다.
다만 중요한 점은 인구비율만으로 생활권의 질을 판단해서는 안됩니다.
다녀온 임장과 크로스체크를 해보며 판단하시는 것을 적극추천드립니다!
4번. 인구이동
인구이동을 확인해보면서 어느 지역과 임장지가
가장 많은 인구를 교류하는지 확인해봅니다.
인구를 교류한다는 의미는
내 집에 들어올 임차인들도 충분히
인구교류가 높은 지역을 이사지로 검토할 수 있으며
이주를 갈 수도 있습니다.
즉, 인구이동을 확인하는것은
내 집에 거주하는 세입자의
리스크 체크 차원에서 필요합니다.
3년을 보시되, 1년씩 짤라서 보시는것을 추천드리는 이유는
1) 단순히 입주가 있어서 그 시기에만 이동하는 것인지
2) 아니면 원래 인구교류가 높은 곳인지 판단하기 위함입니다.
입주가 많지 않았던 시기에도 인구이동이 발생하였다면
2) 원래 인구교류가 높은 곳이구나! 라고 판단하고
그 지역에 입주가 있을때 리스크가 더 높겠구나! 라고 판단할 수 있습니다.
인구는 이정도면 충분합니다!
소득
임장지에 거주하는 사람들이 버는 소득은
해당 지역의 집값을 받치는 역할을 합니다.
따라서 해당 지역 거주민들의 소득을 파악하는 것은
해당 지역의 집값의 잠재력을 참고해 볼 수 있게 됩니다.
소득은 크게 2가지 정도를 보시면됩니다.
1. 원천징수/주소지소득
2. 소득별 비율
1번. 원천징수/주소지소득
원천징수지 소득이란 해당 지역의 직장으로 만들어지는 소득 (즉, 연봉)
주소지소득이란 해당 지역에 거주하는 사람들의 소득을 말합니다.
즉, 강남의 원천징수지소득은 강남의 직장에서 주는 소득의 평균을 의미하고
주소지소득은 강남에 거주하는 사람들의 소득을 의미합니다.
원천징수지 소득을 통해서
직장에서 주는 연봉을 확인할 수 있고,
고소득 직장이 많은지, 저소득 직장이 많은지 등
해당 지역의 직장 질을 확인할 수 있습니다.
주소지 소득을 통해서
해당 지역에 거주하는 사람들의
소득수준을 파악하고 부유한 사람들이 많이 거주하는지
저소득층이 많이 거주하는지를 판단해 볼 수 있습니다.
원천징수지소득이 높은 지역은 서울에서 종로구, 중구, 영등포구입니다.
즉 해당 지역은 질좋은 직장들이 다수 존재합니다.
반면 강남은 생각보다 원천징수지 소득이 낮습니다.
왜그럴까요?
강남이 생각보다 원천징수지 소득이 낮은 이유는
업무지구임에 불구하고 직장의 종류와 양이 많아서
평균을 냈을때는 저소득 직장과 고소득 직장이 상쇄되기 때문입니다.
따라서 무조건 주소지 소득이 높다고 업무지구로 판단하기 보다는
직장part와 크로스체크하여 직장의 질과 양을 판단하는 것을 추천드립니다.
이처럼 원천징수지 소득, 주소지 소득을 통해
해당 지역이 직장의 질이 많은지
고소득 거주민들이 살고있는지 판단해보시는 것을 추천드립니다.
2번. 소득비율
소득비율을 통해 해당 지역에
고소득 거주자들이 많은지 (500만원 이상)
중산층이 많은지 (200~500 미만)
저소득층이 많은지( 200만원 미만) 를 판단할 수 있습니다.
고스득 비율이 높고, 저소득 비율이 낮은것은
분명 그 지역의 소득수준을 대변하지만
우리의 투자에서 더 중요한 것은
중산층의 비율입니다.
우리가 투자할 단지들은 주로 랜드마크가 아닙니다.
따라서, 우리가 투자할 단지의 주 세입자나 매수자는
중산층 거주민들이고,
그렇기 때문에 중산층의 비율이 탄탄하다면
실제 투자에 긍정적인 영향을 미칩니다.
소득비율을 통해서 지역의 거주민 소득을 판단해보고,
나의 세입자 or 매도자들이 많이 거주하는 지역인지
판단해보시면 좋을 것 같습니다.
마지막으로 이번 글을 정리해보도록 하겠습니다!
개요 Part 2.
[인구]
1. 인구수 : 지역의 위상파악
2. 세대당인구수 : 완성형 가족 : 아이를 키우기 좋은곳
3. 생활권별 연령비율 :거주환경 추측
4. 인구이동 : 리스크파악
[소득]
1. 원천징수/주소지 소득 : 질좋은 직장/ 거주민 소득수준
2. 소득비율 : 내 집을 받아줄 수요는 얼마나 있는가?
출처 입력
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
#0. 임장보고서 왜 써야해요? 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가요?
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#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.
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