안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을 채우는
투자자 반나이입니다.
지난번에는 학군에 대해 이야기를 나누었습니다.
오늘은 사람들의 거주만족도에 강력한 영향을 끼치는
'환경'에 대해 이야기를 나눠보겠습니다.
가볼까요?
[임장보고서 Series]
#0. 임장보고서 왜 써야해요? 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가요?
https://cafe.naver.com/wecando7/11585443
#1. 임장보고서의 순서 이렇게만 쓰세요
https://cafe.naver.com/wecando7/11587385
#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.
https://cafe.naver.com/wecando7/11589960
#2-2. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part2.
https://cafe.naver.com/wecando7/11589961
#3. 임장보고서 직장 이렇게만 쓰세요
https://cafe.naver.com/wecando7/11591330
#4. 임장보고서 교통 이렇게만 쓰세요
https://cafe.naver.com/wecando7/11592224
#5. 임장보고서 학군 이렇게만 쓰세요
https://cafe.naver.com/wecando7/11593368
#6. 임장보고서 환경 이렇게만 쓰세요 - 8월 3주차
#7. 임장보고서 공급 이렇게만 쓰세요 - 8월 3주차
#8. 임장보고서 시세 이렇게만 쓰세요 - 8월 3주차
#9. 임장보고서 단지분석 이렇게만 쓰세요 - 8월 3주차
#10. 임장보고서 결론 이렇게만 쓰세요 - 8월 4주차
#11. 앞마당 사후관리 이렇게만 하세요. - 8월 4주차
임장보고서에 환경을 왜 써야해요?
환경이라는 단어를 들으면
이거를 꼭 임보에 넣어야 하나 라는생각이 듭니다.
"교통이야 강남가는 시간이 나오니까
임보에 정리하는데...
환경은 그냥 느끼는거 아닌가요?"
" 수도권에서는 환경 별로 안중요하다는데요?"
(진짜요...????)
환경이 단순한 느낌이 맞는건지,
수도권에서는 환경이 별로 안중요한건지
우선 알아보도록 할게요~!
남구로역에 삼성래미안을 예시로 가져왔습니다.
보시다시피 7호선 초역세권입니다.
단지는 04년식이지만 1244세대이고
상당히 준수한 컨디션을 갖추고 있습니다.
내부상태가 상당히 좋죠??
그리고 강남접근성도 좋습니다.
인근 대림역에서 타서 41분만 가면 강남역이고,
7호선을 타면 논현역을 37분만에 주파합니다.
반면, 서대문구의 DMC아이파크는 정반대입니다.
09년식에 362세대로 연식은 살짝 더 좋습니다.
하지만 강남역은 1시간을 훌쩍 넘습니다.
역을 가는데 무려 버스를 타고 14분을 가야합니다.
수도권은 교통이니까!!
삼성래미안 단지가 분명히 더 비쌀거에요.
강남이 20분이나 차이나는걸요!!
정말 그럴까요?
결과는 예상외입니다.
강남을 가는데 무려 20분이 더걸리는
DMC아이파크가 언제나
매매가, 전세가가 높다는 사실을
알 수 있습니다.
왜 그런걸까요??
삼성두산래미안 인근에는
이렇게 짜글짜글한 빌라가 많습니다.
또한, 중국어 간판 등 외국인들이
굉장히 많이 거주하고 있습니다.
하지만 DMC아이파크는
깔끔한 아파트 택지에
상권들이 빽빽하게 들이차있습니다.
즉, DMC아이파크가 이렇게
거주환경이 훨씬 우수하기 때문에
지난장에서 교통이 더 좋은
삼성래미안을 이기고 가격흐름을 이어갈 수
있었던 것입니다..!!
환경 무시하지 말고 꼼꼼하게 체크해야겠죠!!
그러면 무엇을 봐야할까요?
환경은 큰 범위에서 , 작은 범위에서
체크하는 것이 필요합니다.
같이 확인해볼까요?
1. 큰 범위에서의 환경
큰 범위에서의 환경이란
도시 혹은 구 단위의 환경을 의미합니다.
도시 혹은 구 단위에서 우리가 체크할 수
있는 항목은 편의시설입니다.
백화점이 있는지? 있다면 명품을 판매하는지?
대형마트가 많이 있는지?
병원이 많이있는지?
스타벅스가 많이 있는지?
등을 보면서 이 지역에는
소비시설이 많고 그만큼 사람들의 소득과
거주수준이 양호하다고 판단해 볼 수 있습니다.
예를들어 여의도의 더현대를 보겠습니다.
이곳은 여의도의 소비시설을 넘어서
서울 전역에서 더현대를 찾아오는
랜드마크 소비시설이 되었습니다.
그만큼 좋은 소비시설이 있다는 의미는
인근에 거주하는 거주민들에게
소비,문화,편의 등 다양한 항목의
편의를 충족시키고, 거주만족도를 올립니다.
2. 작은 범위에서의 환경
사실 부동산 가치에 영향을 미치는 것은
백화점, 대형마트보다
작은범위에서의 환경이 더 중요합니다.
여기서 작은 범위라는 것은
생활권의 환경, 단지인근의 환경을 의미합니다.
대표적으로는 다음과 같습니다.
1. 인근의 균질성: 아파트가 많은지? 단독주택/빌라가 많은지?
(비슷한 사람들과 살고싶은 욕구)
2. 평지여부
3. 인근 상권의 질: 학원가/유흥가/근린시설
4. 공원 VS 장례식장/화장터/군부대 등
하나씩 알아보겠습니다.
작은범위에서의 환경
부동산의 가치는 구 전체의 백화점,대형마트 수 보다
작은범위에서의 환경
즉, 생활권과 단지인근의 환경이 중요함을 말씀드렸습니다.
작은범위의 환경은 크게 4가지 인데요.
첫번째로 인근의 균질성 여부입니다.
예시로 신길뉴타운의
신길파크자이와 더샵파크프레스티지를 가져왔습니다.
신길파크자이는 아파트들에 둘러쌓여 있는
단지로 아래와 같은 쾌적한 환경이 조성되어있습니다.
반면 더샵파크프레스티지는
신길파크자이와 별로 안떨어져있는데 불구하고
인근 환경에 단독주택과 빌라들이 섞여있습니다.
이런 환경차이는 고스란히 가격으로 나타납니다.
보시는 것처럼 더샵파크프레스티지보다 신길파크자이가
항상 더 비쌌네요!
심지어 더샵파크프레스티지가 2년 더 연식좋은 신축임에도요!
왜 사람들은 균질한 것을 좋아할까요?
왜냐하면 사람들은 자신들과 비슷한 사람들과
거주하는 것을 선호하기 때문입니다.
(맞고 틀리고의 영역을 떠나서
부동산의 가치로만 말씀드리면 그렇습니다)
균질성! 면밀하게 체크해야겠죠?
두번째로 평지여부 입니다.
관악구에서 언덕이 굉장히 심한
관악산휴먼시아 2단지 단지를 가져왔습니다.
이 단지는 08년식 2265 대단지로 단지 상태가 준수하고
아이들도 굉장히 많이 있는 단지입니다.
생각보다 괜찮죠?
같은 관악구 안에 있지만
비슷한 세대수와 비슷한 연식인
신림푸르지오 1차를 가져왔습니다.
이 단지는 사실상 아주 소세대 단지를 제외하면
거의 나홀로 단지나 다름없는 위치인데요.
하지만 평지입니다.
과연 두 단지의 가격은 어떻게 갈까요?
정말 큰 차이로 평지의 단지가
가격차이를 계속 벌려나가는 것을 알 수 있습니다.
언덕이 왜 평지보다 안좋은지는
굳이 이야기하지 않아도 우리는 이해할 수 있습니다.
이런 언덕은 우리의 실생활 가치를 떨어뜨리기 때문에
단지의 환경 가치를 깍아내는 요소입니다.
세번째는 인근상권의 질 입니다.
단지의 예시로 목련우성3차 방2화1 과
초원마을8단지세경 방2화1 구조를 가져왔습니다.
목련우성은 범계역 상권을 주로 이용하고
초원마을세경은 평촌역 상권을 이용하기 용이합니다.
하지만 범계역, 평촌역의 상권은 사뭇 다릅니다.
범계역 상권은 만화카페, 주짓수, 한의원, 식당, 내과 등
병원/편의시설이 공존하는 상권입니다.
반면 평촌상권은 대형 술집, 노래방 등이 있는 곳으로
바닥에 전단지가 뿌려져있는 느낌의
전형적인 유흥상권입니다.
목련우성과 초원세경
두 단지 모두 역과 거리가 비슷하니까
가격도 비슷하게 갈까요?
보시는 것처럼 비슷한 역세권,
같은 구조임에도 가격차이가 지속적으로 발생합니다.
이를 통해서 단순히 상권의 규모만 보는것이 아니라
분석할 단지가 어떤 상권을 이용하는지도
명확하게 파악을 해야합니다.
마지막으로 선호시설 VS 기피시설입니다.
기피시설이 반드시 필요한 시설이기는 하지만
집 옆에 있다면 거주하는 분들의
삶의 질은 떨어질 수 있는것이 사실입니다.
장례식장, 화장터, 교도소, 외국인 거주지 등
이러한 기피시설과 환경은 단지의 환경가치를
크게 낮춥니다.
중요한 것은 공원 같은 선호시설이 있는것보다
비선호시설, 비선호 환경이 있는것이
더 치명적이라는 것입니다.
대표적으로는 맨 처음 예시를 들었던
교통이 정말 좋았지만 가격상승이 그만큼은
되지 않았던 대림의 환경(남구로역 삼성래미안)
을 들 수 있습니다.
예시를 하나 더 들어보겠습니다.
광교의 광교더포레스트 단지는
단지 내 단차가 매우 큰 단지입니다.
맨 뒷동을 가기 위해서는 2번에나 엘레베이터를 타야하고
단지 자체도 평지에 있지는 않습니다.
이런 단지들은 대부분 입구동의 가격이 가장 높습니다.
하지만 이 단지의 특이점은
바로 앞에 화장터, 제설시설, 고가도로가 있다는 점입니다.
그리고 이 3가지의 비선호시설을
앞동에서는 모두 보이지만 뒷동에서는 보이지 않습니다.
그럼에도 사람들은 앞동을 선호할까요?
4013동은 맨 뒷동에 가장 들어가있는 동입니다.
4012동 역시 엘레베이터를 2번이나 타야하는 뒷동입니다.
반면 4003동은 가장 앞에있는 입구동 중 하나입니다.
하지만 앞에 화장터뷰, 고속도로가 보입니다.
가격을 보시면 다음과 같이 앞동임에도 불구하고
가격차이가 3천, 5천 차이가 나고있음을 알 수 있습니다.
즉, 비선호시설이 눈에 보이는 것이
단지내 엘레베이터를 2번오르는 것보다
더 싫어한다는 사실을 알 수 있습니다.
이제 임장보고서에서 환경
무엇을 분석해야하는지 알 수 있겠죠??
오늘 환경을 정리해보며 마무리하도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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